買個車庫只簽個協議可以嗎,無產權車位二次轉讓

地下車位

近日，住在某小區的市民陽先生遇到一件煩心事：他剛買了一部汽車，想停在小區的地下車位上，每月出一些租金，但是，房屋開發商不肯，說小區的車位只賣不租。一個車位要7萬元，陽先生一下子拿不出這么多錢。不買車位，車子又沒有地方停。

小區的車庫、車位只售不租，這樣的情況在我市不是個例。陽先生的煩惱，許多有車一族也遇到過。

告訴大家一個好消息，2022年10月28日，衡陽市人大常委會通過的《衡陽市機動車停車管理條例》（以下簡稱條例）對這個問題給出了答案。

小區車庫車位存在“只售不租”的現象

日前，筆者來到蒸湘區某小區的物業服務中心，以業主身份詢問車位事宜，物業服務中心工作人員告知：小區的車位只售不租。

地下車位只售不租的問題，很多業主向物業服務中心反應過，物業公司曾和開發商協商過，但是未果。“車庫、車位的產權是屬于開發商的，我們在這個問題上沒有決定權。”物業服務中心工作人員解釋道。

地下車位

某小區業主王女士告訴記者，她是今年才搬進這個小區的，沒有購買車位，現在，車子停在小區外的馬路邊。“路邊的停車位太少了，經常擠滿了車，來晚了就沒有地方停，而小區地下車庫比較空蕩，很多車位都是空著的，這種狀況要不得。”

開發商為什么對地下車庫、車位只售不租呢？

關鍵還是利益問題。

某物業公司一個員工與筆者算起了經濟賬：小區停車位的租金200-300元一個月，一年就是2400-3600元。目前，不少小區的車位價格是6-10萬元，賣一個車位的價錢相當于這個車位租給居民25-41年的租金。開發商為了盡快回籠資金，當然愿意只售不租。

地下車位

法規這樣規定車庫、車位的使用

《衡陽市機動車停車管理條例》規定，住宅小區的配建停車設施應當優先滿足業主停車需要，建設單位不得將停車泊位出售給本住宅小區以外的單位或者個人。業主要求以按月、按年等租期形式承租尚未處置的配建停車設施泊位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

簡而言之，就是小區尚未處置的停車位，如果業主要求租賃，建設單位不得拒絕。

衡陽市人大常委會法工委規范性文件備案審查科科長肖云友說：“我們這部條例是依據《中華人民共和國民法典》和《湖南省物業管理條例》制定的，前期我們做了很多調研。”

《湖南省物業管理條例》第五十條規定，物業管理區域規劃設置的機動車停車庫、車位應當首先滿足業主需要。建設單位不得將物業管理區域規劃設置的機動車停車庫、車位出售給本區域以外的單位或者個人。業主要求承租尚未處置的規劃車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

“法律是考慮大多數人的利益。我認為，市人大常委會的條例這樣規定，既合法，又合情理。”一位律師說，法規出臺后，只要嚴格落實，相信車庫車位“只售不租”的問題會得到較好解決。

車庫、車位租金要開業主大會討論

既然小區的車庫、車位可以租給業主使用，那么，租金如何確定？是不是建設單位一個人說算？

答案是否定的。

地下車位

條例規定，住宅小區在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，配建停車設施泊位的租賃費用應當通過前期物業合同約定；建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同中約定的停車泊位收費標準內容。

條例還規定，已成立業主委員會和業主大會的，建設單位或者物業服務企業應當與業主就配建停車設施泊位的租賃費用協商一致，并在合同中明確約定。建設單位或者物業服務企業提高價格的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。在雙方協商達成一致意見之前，應當繼續執行原收費標準。

法律語言要求準確嚴謹，這段話，讀起來可能有點拗口。

通俗地講，業主租用車庫、車位的租金，由建設單位和業主協商并通過合同約定。如果租金要提價，也不是建設單位一方說漲就漲，而是要召開業主大會，大家一起商量確定，協商不成的，還是按原來的收費標準執行。