房屋過戶協(xié)議書怎么寫才有效、父母房屋贈(zèng)與子女協(xié)議書范本

一、引言

對(duì)于夫妻財(cái)產(chǎn)制度而言，除法定的共同財(cái)產(chǎn)制和分別財(cái)產(chǎn)制以外，我國民法典第一千零六十五條還規(guī)定了夫妻約定財(cái)產(chǎn)制，該條第1款規(guī)定，“男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第一千零六十二條、第一千零六十三條的規(guī)定”，第2款規(guī)定，“夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有法律約束力”。由此，法律允許夫妻用協(xié)議的方式，對(duì)雙方在婚前和婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)的歸屬、管理、使用、收益、處分等事項(xiàng)作出約定，從而排除或者部分排除夫妻法定財(cái)產(chǎn)制的適用。

實(shí)踐中，夫妻雙方簽訂夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議的現(xiàn)象愈發(fā)普遍，相對(duì)于法定財(cái)產(chǎn)制度而言，約定財(cái)產(chǎn)制更加靈活，更能滿足社會(huì)發(fā)展帶來的多種需求。例如，創(chuàng)業(yè)者對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)歸屬進(jìn)行合理分配，有利于對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)進(jìn)行合理規(guī)劃，隔離債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；重組家庭、高凈值人群提前對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)進(jìn)行明確約定，有利于保護(hù)家庭財(cái)富傳承，減少家庭糾紛；對(duì)于專注于照顧家庭的全職太太或全職丈夫而言，一份有利且有效的夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議能為其提供經(jīng)濟(jì)和心理的安全保障，有利于家庭的和諧穩(wěn)定。雖然夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議有包括前述在內(nèi)的諸多優(yōu)點(diǎn)，但司法實(shí)踐中因其產(chǎn)生的糾紛也不在少數(shù)，最為常見的情形之一即為夫妻一方（通常為財(cái)產(chǎn)利益減少一方）對(duì)有關(guān)房產(chǎn)歸屬的約定予以反悔，而另一方請(qǐng)求對(duì)協(xié)議進(jìn)行履行，對(duì)此可從下文的案例中來管窺一二。

二、典型案例

（一）基本案情

2013年7月，湯某與謝某某通過網(wǎng)絡(luò)認(rèn)識(shí)。二人婚前在雙方朋友見證下簽訂了一份《婚內(nèi)夫妻協(xié)議》，其中第二條約定：婚前甲方（湯某）擁有二環(huán)新村小區(qū)二號(hào)樓103室、405室房屋兩套，自結(jié)婚登記之日起，甲方自愿將兩套房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)、給予乙方謝某某最少占有百分之六十產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人的，甲方該兩套房屋產(chǎn)權(quán)人變更登記（加上乙方名謝某某擁有產(chǎn)權(quán)最少占百分之六十）必須在婚姻登記生效之日起一個(gè)月內(nèi)啟動(dòng)……。后湯某與謝某某登記結(jié)婚，雙方均系再婚。2015年至2017年，湯某三次向法院起訴離婚均被駁回。2017年7月，肥東縣人民法院受理“原告湯某與被告謝某某夫妻財(cái)產(chǎn)約定糾紛”一案，湯某主張《婚內(nèi)夫妻協(xié)議》是附條件的具有人身關(guān)系的贈(zèng)與，訴請(qǐng)法院依法判令撤銷該婚內(nèi)協(xié)議第二條中關(guān)于將屬于湯某的、位于合肥市蜀山區(qū)房屋贈(zèng)與被告作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的約定以及該協(xié)議中其他條款中有關(guān)該房屋贈(zèng)與的約定。

（二）裁判結(jié)果

1.一審判決：夫妻財(cái)產(chǎn)約定具有法律效力，不可撤銷

肥東縣人民法院（2017）皖0122民初2331號(hào)一審判決認(rèn)為，原、被告為了婚后互敬互愛、和睦相處，對(duì)婚前及婚后的財(cái)產(chǎn)作了約定并簽訂了書面協(xié)議，此協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，且明確約定“將該兩套房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)”。從締結(jié)協(xié)議的主體、內(nèi)容和目的來看，此份協(xié)議系夫妻雙方對(duì)婚前及婚后財(cái)產(chǎn)的約定，具有法律效力。因此，對(duì)原告提出的該協(xié)議是附條件的具有人身關(guān)系的贈(zèng)與，當(dāng)事人有權(quán)撤銷的主張，法院不予認(rèn)可。

2.二審判決、再審裁定：簽訂協(xié)議性質(zhì)為贈(zèng)與協(xié)議，可撤銷

安徽省合肥市中級(jí)人民法院（2017）皖01民終5611號(hào)二審判決、安徽省高級(jí)人民法院（2019）皖民申36號(hào)再審裁定認(rèn)為，湯某與謝某某婚前簽婚內(nèi)夫妻訂協(xié)議，約定將登記在湯某名下的合肥市蜀山區(qū)環(huán)湖東路二環(huán)新村2幢405室房屋產(chǎn)權(quán)與謝某某共同享有，目的是為了明確夫妻雙方之間的贈(zèng)與行為，所簽訂的協(xié)議應(yīng)當(dāng)屬于贈(zèng)與協(xié)議……根據(jù)合同法及婚姻法司法解釋（三）的規(guī)定，除了具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同，或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同之外，湯某在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記之前都可以撤銷贈(zèng)與。鑒于湯某與謝某某在協(xié)議中所約定的房產(chǎn)并未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，湯某主張撤銷贈(zèng)與符合法律和司法解釋的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持。

三、律師解讀

（一）爭議焦點(diǎn)及觀點(diǎn)紛爭

在基本事實(shí)認(rèn)定一致的情況下，前述案例中二審和再審法院同一審法院的裁判觀點(diǎn)之所以出現(xiàn)不同，其核心在于對(duì)當(dāng)事人雙方簽訂的夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議是否適用贈(zèng)與的規(guī)則存在分歧。進(jìn)一步而言，民法典第六百五十八條對(duì)任意撤銷權(quán)及其限制進(jìn)行了規(guī)定，除經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同或者依法不得撤銷的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同外，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。換言之，在夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議中的房產(chǎn)標(biāo)的尚未進(jìn)行權(quán)屬變更登記之前，若認(rèn)為該協(xié)議性質(zhì)屬于贈(zèng)與合同，那么在不屬于限制任意撤銷的情形時(shí)，簽訂協(xié)議的夫妻一方便可以對(duì)約定事項(xiàng)進(jìn)行反悔；若認(rèn)為夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議不適用贈(zèng)與合同及其任意撤銷規(guī)則，那么雙方就應(yīng)按照協(xié)議的約定繼續(xù)履行。

很顯然，前述爭議焦點(diǎn)的認(rèn)定對(duì)裁判結(jié)果起到?jīng)Q定性作用，對(duì)當(dāng)事人的利益和風(fēng)險(xiǎn)分配影響甚大，但遺憾的是現(xiàn)行法律對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議與贈(zèng)與合同的法條競合情況規(guī)定還不甚明晰，僅對(duì)一方將其個(gè)人完全所有的房產(chǎn)約定為另一方所有或雙方共有的情形進(jìn)行了規(guī)定。民法典婚姻家庭編解釋（一）第三十二條規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方或者共有，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八條的規(guī)定處理。”雖然該條解釋在原婚姻法解釋（三）的基礎(chǔ)上增加了個(gè)人所有變共有的財(cái)產(chǎn)約定類型，但是對(duì)于原本就為共有的房產(chǎn)，僅對(duì)共有份額的變更進(jìn)行約定的情形，或者約定共有房屋為一方個(gè)人所有的情形是否適用贈(zèng)與的規(guī)則，法律并未明確，理論及實(shí)務(wù)中亦存在爭議。

實(shí)務(wù)中傾向于認(rèn)為財(cái)產(chǎn)份額的變更也是贈(zèng)與，贈(zèng)與的任意撤銷規(guī)則并不排除協(xié)議主體為夫妻的情形，因此在變更登記之前可以行使撤銷權(quán)。[1]另有觀點(diǎn)通過法律解釋將贈(zèng)與與夫妻財(cái)產(chǎn)約定區(qū)分，認(rèn)為“我國婚姻法規(guī)定了三種夫妻財(cái)產(chǎn)約定的模式，即分別所有、共同共有和部分共同共有，并不包括將一方所有財(cái)產(chǎn)約定為另一方所有的情形。將一方所有的財(cái)產(chǎn)約定為另一方所有，也就是夫妻之間的贈(zèng)與行為，雖然雙方達(dá)成了有效的協(xié)議，但因未辦理房屋變更登記手續(xù)，依照物權(quán)法的規(guī)定，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，而依照合同法關(guān)于贈(zèng)與一節(jié)的規(guī)定，贈(zèng)與房產(chǎn)的一方可以撤銷贈(zèng)與。”[2]理論中對(duì)該問題存在不同的看法，有觀點(diǎn)認(rèn)為，“既然夫妻之間的約定對(duì)雙方有法律上的約束力，夫妻之間關(guān)于贈(zèng)與房產(chǎn)的約定，不涉及第三人的問題，只要意思表示真實(shí)，沒有欺詐、脅迫的情形，就應(yīng)該認(rèn)定為有效，履行房屋變更登記手續(xù)不是必要條件，贈(zèng)與一方請(qǐng)求撤銷贈(zèng)與的，人民法院不應(yīng)予以支持。”[3]筆者雖然贊同夫妻間也應(yīng)遵循契約精神，堅(jiān)守誠信原則對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)約定予以履行，從而維護(hù)家庭關(guān)系的和諧穩(wěn)定，然而婚姻關(guān)系的復(fù)雜性和變化多樣性往往影響著雙方對(duì)承諾的履行，并且該種觀點(diǎn)可能會(huì)導(dǎo)致全部贈(zèng)與可撤銷，而部分贈(zèng)與中，即使是在贈(zèng)與99%份額的情況下亦不可撤銷的值得推敲的結(jié)論。

（二）避坑指南

回到本文的主要問題：有關(guān)房產(chǎn)歸屬簽訂的夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議，對(duì)方可以反悔嗎？答案是司法解釋明確規(guī)定的“約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方或者共有”的情形下，對(duì)方是具有行使任意撤銷權(quán)進(jìn)行反悔的可能的。對(duì)于法律明確規(guī)定的情形以外是否可適用贈(zèng)與的任意撤銷規(guī)則而言，目前還存在一定爭議，個(gè)案的裁判結(jié)果取決于法官結(jié)合具體情況依法行使自由裁量權(quán)。對(duì)于預(yù)通過夫妻財(cái)產(chǎn)約定達(dá)成一定目的的夫妻雙方而言，尤其對(duì)于經(jīng)濟(jì)地位相對(duì)弱勢的一方來說，不應(yīng)對(duì)自身合法權(quán)益的維護(hù)抱有僥幸心理，在簽訂夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議時(shí)至少應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

第一，簽訂形式應(yīng)規(guī)范。夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議應(yīng)盡可能完成公證，此為對(duì)任意撤銷權(quán)的法定限制條件之一，可避免對(duì)方任意反悔。

第二，簽訂內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)。應(yīng)明確指定變更登記的完成期限，增加不可撤銷條款及違約責(zé)任。可在協(xié)議中明確約定家務(wù)補(bǔ)償條款，以雙方互負(fù)義務(wù)的法律行為排除贈(zèng)與合同的定性。此外，還需注意不可在協(xié)議中附加離婚條款，否則將可能因未生效而無法要求履行。

第三，行動(dòng)方面應(yīng)迅速。法諺有云，法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺的人，房屋權(quán)屬變更的實(shí)現(xiàn)以登記為生效要件，應(yīng)盡快根據(jù)協(xié)議約定完成登記，以實(shí)際行動(dòng)捍衛(wèi)自身合法權(quán)益。

夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議是保護(hù)意思自治的工具，對(duì)其加以合理利用可以減少家庭財(cái)產(chǎn)紛爭，有效維護(hù)夫妻關(guān)系乃至家庭關(guān)系的和諧與穩(wěn)定。簽訂夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議需要注重以上細(xì)節(jié)問題，必要時(shí)咨詢律師，謹(jǐn)防踩坑。

注釋：

[1]參見本書研究組：《夫妻在婚前或婚姻關(guān)系存續(xù)期間約定將一方個(gè)人所有的房產(chǎn)與另一方共有，但沒有辦理房產(chǎn)加名登記，贈(zèng)與一方請(qǐng)求法院撤銷應(yīng)如何處理》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》總第65輯，人民法院出版社2016年版，第251～252頁。

[2]《準(zhǔn)確適用婚姻法維護(hù)婚姻當(dāng)事人的合法權(quán)益——最高人民法院民一庭庭長杜萬華就〈最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）〉答記者問》，載最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，人民法院出版社2011年版，第13～14頁。

[3] 吳曉芳：《〈婚姻法〉司法解釋（三）適用中的疑難問題》，載《法律適用》2014年第1期。

聲 明

本文僅代表作者觀點(diǎn)，不得視為發(fā)現(xiàn)律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明出處。