北京一手商鋪二手商鋪到底有何區別？？？該如何選擇投資回報率高的項目？？

（圖為東城成熟二手商鋪，投資回報率3.5%，年租金42萬）

北京二手商鋪特點

1：租金收益率普遍偏低，圍繞在3.5％---5％左右。

2：租戶更換頻繁，在目前物價越來越透明的情況下，租金成本卻高出未成熟區域60％以上，且隨著城市規劃的變化，城內人流量不一定大于城外流量。

3：不僅城內人流量基本無上漲空間，且規劃有限，地鐵、寫字樓、商場、酒店、醫療、教育、企業、產業等都已配套完善，甚至還有向外遷移的趨勢，必然是對城內成熟商鋪的一大沖擊。

5：二手商鋪稅費高昂，例如地區指導價3萬，商鋪原值五千，那么商鋪的的稅費就包含：3％契稅，差額20％個稅，5.6土地增值，30％--60％土地增值稅，萬分之五印花稅。

6：隨著城內配套、人口遷出，經商環境大不如以前，除了連鎖品牌需要廣告效應，個人十分經營困難。

(圖為亦莊一手新商鋪，平均投資回報率6.5%)

一手商鋪特點

1：買入價格相對較低，市場倒掛，低于周邊住宅價格。

2：升值快，上漲空間大，期房轉現房升值20％，3年小周期（成型），直至5年大周期（成熟），都是大幅上漲的空間。

3：使用年限相對較長（不動產到期無新規劃開發商牽頭續期）

4：規定以后不再建設套內500平以下商鋪，但隨著首都發展投資人口會不斷增多，小商鋪流通性極強。

5：一手商鋪可通過公司形式進行買賣交易，交易無稅費，且可隨時交易，不限套數。

6：目前市面投資領域最安全、綜合收益最高，持有十年綜合收益：年化25％

7：純市場經濟，不會受政策影響，不影響民生，真正有價值的資產

首先買商鋪是為了升值和回報率，通常二手售價是以年租金除以5％倒推售價，回報率越高回收成本周期越快，也就是投資越有價值。

二手商鋪一般年限都在15-20年，周邊配套已經全部成熟，且有著高入住率，帶租約商戶生意穩定，同時也意味著沒有增長點，價格人流租金全部是頂峰狀態，上漲無空間直接影響商業價值。比如富力城現在16萬兩三年前也16萬，咱們有一套租95萬賣2400萬。隨著多中心發展，人口產業教育醫療大企業向五環六環發展，上班族和年輕人向外擴散，其商業價值達到巔峰后必然下滑，也就是客戶常說的“我2環的商鋪才租8塊，你6環的租13？”

一手恰恰相反，近兩年受限購政策影響，商鋪買入價格不僅低于住宅，出現“倒掛”現象，且售價還低于限購之前售價，但租金仍保持原位，剛入手租金已經能達到6％左右。

且隨著區域發展，地鐵等區域配套的不斷完善，商鋪租金及商鋪本身價格也在隨著發展水漲船高。

所以如何選擇才是最優解？？這道題你會了嗎？？

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