法拍房供應量持續攀升，今年房地產市場需求端除新房、二手房外，法拍房源逐步被大眾所接受。如今，法拍房市場熱度有再度提升趨勢，掛拍房源、成交量、溢價率均有不同程度的提升。金融機構、信貸機構等在法拍市場關注較以往也有側重。

其中，上海的法拍房市場在過去幾年中不斷升溫，據數據顯示，2023年1-8月份，上海法拍房市場掛拍住宅房源701套參與者累計約4591人，平均每個房源有6.5人參與法拍房報名。在拍賣過程中，每個房源項目的參與報名競價人數平均約為5.4人。根據中指法拍公布的數據，截至2023年8月，上海法拍市場累計掛拍各類法拍房源2612套，相比2022年同期的1254套增長了108.3%，法拍房市場供給端也在持續升溫。

中指法拍數據庫監測顯示，2023年1-8月，上海法拍市場掛牌各物業類型法拍房源2612套[1]，成交1169套，成交率44.75%[2]，較上一年減少約7.9個百分點。同比上一年，上海法拍市場的掛牌量和成交量均比同期有所增加，其中掛牌量增加了約1358套，成交量增加了約509套；在法拍市場逐漸趨向成熟的背景下，各物業類型法拍房源掛拍量明顯增多，同時法拍房源成交未大幅增長，成交率較去年同期減少了約6個百分點。從數據上看，上海法拍市場在2023年表現相對活躍，市場供需狀況相對穩定，成交變現折扣率78.8%較上一年同期略有收窄。

[1]指標說明：拍賣結束日期在所選時間周期內的標的物（含已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暫緩等）；在所選時間周期內，如果同一標的物多次上拍，按一件標的物計算；

[2]變量說明：成交率=成交標的數/拍賣標的數；折扣率=起拍價/評估價；成交變現折扣率=變現成交價/評估價

2022年1月~2023年8月上海法拍房源掛拍及成交趨勢

數據來源：中指法拍數據

8月上海掛拍各類房源443套，成交各類法拍房源128套，受當月掛拍激增影響當月成交率僅28.89%，總成交面積達2.87萬平米，總成交金額約在7.1億元。其中，涉住宅房源掛拍237套，成交77套，成交率32.49%，成交變現折扣率80.8%，較前幾個月略低。

2023年1-8月上海法拍住宅房源成交分布

數據來源：中指法拍數據

法拍住宅房源：2023年1-8月法拍住宅房源掛拍1192套，成交702套，成交占比58.64%；浦東新區成交套數明顯高于其他區域，松江區、閔行區、寶山區、嘉定區等主城區域成交較為集中。浦東新區1-8月累計成交164套法拍住宅房源，成交量占全市23.5%左右，平均成交一套掛拍時長約7天。松江區累計成交83套排在第二位，成交量占全市約11.9%左右，平均成交天數21天，較浦東新區成交周期明顯拉長。其余成交較多區域均累計約在40套左右，平均成交天數4-20天左右；閔行區、寶山區分別需要4天，成交時間明顯少于其他區域。

2023年1-8月上海法拍住宅房源拍賣成交階段

數據來源：中指法拍數據

1-8月上海法拍住宅房源中，一拍成交549套，占比78.2%，二拍成交147套，占比20.9%，變賣及重拍成交6套，占比0.9%。前8個月當中，浦東新區一拍成交房源最多，成交123套，一拍成交占全市22.4%；二拍成交41套，成交占比27.9%。松江區一拍成交75套，成交占全市13.7%，二拍成交9套，成交占比6%；閔行區一拍成交53套，一拍成交占全市9.7%，二拍成交11套，成交占全市7.5%。

2023年1-8月上海法拍住宅房源價格段&成交區域

數據來源：中指法拍數據

1-8月上海共成交702套法拍住宅房源，在法拍成交住宅房源中，1000萬以下成交的房源共有524套，占比74.6%。其中200萬以下成交的房源共有114套，占比16.2%；200萬-500萬以內成交的房源共有267套，占比38%；500萬以上至1000萬之間成交的房源143套，占比20.4%。從價格分布上看，千萬元以下價段房源占據了較大的比例。而1000萬以上的價格段房源占比25%左右，約有四分之一成交在上海法拍房市場高價段中。其中2000萬以下房源成交107套，成交占比15.2%；3000萬以下房源成交34套，億萬價值以上法拍房源成交4套。這表明在上海法拍市場中，高價格段法拍房源的需求也不在少數，主要是一些稀缺地段，稀缺產品等在法拍市場出現。但需要注意的是，法拍房市場的價格和供需狀況與二手房市場有所不同，因此不能完全用二手房市場的價格標準來衡量。

從成交區域上看，8月份上海累計成交77套住宅房源，浦東新區成交房源項目最多，成交18套，占整體成交23.4%。其中500萬以內法拍住宅房源成交11套，另外有4套法拍房源成交超過千萬，上海市浦東新區丁香路1299弄19號房源建筑面積269.8㎡，評估價4641萬元，成交價3250萬元，成交折扣率70%；寶山、嘉定區8月份均成交9套房源，500萬以內法拍住宅房源成交13套，千萬元以上法拍住宅房源成交1套，位于嘉定區南翔鎮芳林路888弄5號，建筑面積373.3㎡，房源評估價格2342.6萬元，法拍時長歷經47天，經過二拍以1840萬元成交，成交折扣率79%。

2023年8月上海法拍住宅房源成交套數&成交折扣率

數據來源：中指法拍數據

1-8月，上海法拍住宅的成交折扣率在各折扣之間呈現相對均勻分布，其中7折成交房源項目最多，共計32套，占比41.6%；8折成交房源23套占比29.9%，為成交折扣率次高區間；高于評估價成交房源10套，成交區域主要分布在靜安、青浦、浦東新區、金山、虹口等區域，其中松江、虹口區多套法拍房源高于評估價成交。

2023年1-8月上海法拍住宅房源成交折扣率分布

數據來源：中指法拍數據

小結

法拍房市場逐漸房地產市場的重要組成部分，其市場規模正在不斷擴大，但整體而言，法拍房成交規模僅相當于同期商品住房市場規模的一小部分。目前來看法拍房市場也相當活躍，這主要由于房源位置的稀缺性以及相較于商品住房的價格優勢。此外，法拍房市場交易規則趨于完善，發展十分迅猛，現階段的法拍房價和其他相比又處于較低水平，使得更多的人愿意選擇法拍市場。