文/樂居新媒體廣州 任時建

此前的一系列政策組合拳，為樓市傳統銷售旺季“金九銀十”增色不少。相信這兩天，大家也都有看到各大樓盤相繼發出的“戰報”，剛剛過去的十一黃金周，廣州許多售樓部的確是熱鬧非凡。

不過，這熱鬧并不屬于所有樓盤。放眼全市，國慶期間各個區域冷熱不均，新房市場分化愈發明顯。部分熱門板塊的熱門樓盤，連看個沙盤都要排隊；而有的地方，樓盤優惠力度也不小，但客戶到訪和銷售卻十分一般。

二手房方面，由于新政之后開發商扎堆開盤、加推，受新房沖擊影響，二手房市場行情總體未達預期，掛牌量持續增加，業主大幅降價拋售現象累見不鮮。

新房分化愈加明顯

先來看下新房。

從國慶假期樂居君現場踩盤以及各大樓盤的銷售戰績來看，新房市場交易明顯要比新政之前活躍不少。網紅盤人氣依舊，新開盤項目也是客流不斷，個別項目，深夜還有買家在認購。

之前我們統計了廣州部分樓盤，在黃金周期間的銷售情況。（回顧：16億、首開去化8成、深夜刷卡...黃金周廣州樓市誰最“威”？）

可以發現，除中心區天河、荔灣、海珠以及不限購的番禺、黃埔等區域樓市較為火熱外，其他區域則相對平平。

比如，天河的保利天瑞在國慶期間勁銷16億元，“網紅盤”珠江花城賣了8.6億元，城投珠江·天河壹品熱銷5.2億元，還有剛開盤不久的聯投文津府，黃金周前三天就累計成交金額破3億元。

丨國慶期間聯投文津府項目現場

此外，中心區里，荔灣的華潤置地·白鵝潭悅府在國慶成交超6億元，保利錦上印熱銷5.2億元；海珠的越秀珠實城發|江灣和樾、保利四季和頌，成交金額也均達3億元。

丨華潤置地白鵝潭悅府

今年尤為“出圈”的番禺，各個樓盤表現同樣搶眼。其中，星河盛世錦城首開勁銷8成，長隆萬博悅府國慶成交超5億元，保利悅公館、珠江鉑世灣、越秀星寰TOD等項目，在國慶期間銷售業績也均突破2億元。

黃埔也不落下風，萬科城市之光熱銷5.7億元，保利翔龍天匯勁銷3.5億元，保利錦上銷售業績突破2億元……

而南沙、增城、從化等區域，除少數樓盤成績尚可外，大部分樓盤都是“默默無聞”。

據克而瑞數據監測顯示，在國慶（9.25 -10.6）統計的15個開盤項目當中，去化率表現為優秀、較好的項目分別占比2成，而去化率表現為一般的項目占比超6成。

丨來源：克而瑞

來訪認購方面，“除零星標桿項目來訪、認購表現增長之外，大部分項目表現沒有明顯起色。”

對此，有業內人士表示，成交肯定是有增長的，但總體不如預期，市場整體也不像表面上那么樂觀，目前購房者觀望情緒仍然較濃，新政效應明顯，但持續性可能差一些。

二手市場不溫不火

與新房市場轟轟烈烈的開盤加推、促銷大戰相比，這個國慶假期，廣州二手房市場要顯得“低調”多了。

一位中介表示，假期8天，他只帶看了三組客戶?！皠偡偶俚臅r候還有客戶咨詢，后面幾天就沒什么人看房了，國慶假期嘛，很多人都回家和外出旅游去了?！币灿兄薪榉Q，“考慮新房的客戶比較多，國慶很多樓盤搞活動，優惠力度很大。而且現在廣州個別項目得房率都能做到100%甚至更高，一些客戶就被吸引過去了，大家肯定都喜歡面積大的房子?！?/p>

我們此前也有提過，廣州增值稅“5改2”以及番禺、黃埔等區域放開限購后，二手房掛牌量猛漲。

9月20日，增值稅“5改2”等政策出臺當晚，廣州二手房掛牌量約13.54萬套，其后一周時間，就漲了兩三千套。截至目前，鏈家平臺上廣州二手房掛牌量已經突破14萬套。這還只是前端顯示出來的數據，實際上掛牌房源數量會更多。

由于掛牌量增加，房子愈加難賣，不少急于出手的業主都在大幅降價。一個朋友表示，她們小區這兩年二手房的成交價大多在3.2-3.7萬元/㎡之間，但最近剛成交了一套，單價才2萬多，房源總價比同戶型的低了幾十萬。

這樣的案例太多了。

隨著政策利好落地，無論是新房還是二手房，市場活躍度都有所提升，但整體來看，新房的熱度明顯要高于二手房市場。

與此同時，樓市分化也愈發嚴重，區域之間、項目之間都存在一定的分化現象。除非項目/房源地段好、價格好、性價比高，否則很難吸引到買家。而對于買家而言，這個時候，也將有更多機會淘到筍盤。