隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在買房的過程中，商業(yè)貸款是許多購房者的首選，因?yàn)檫@種方式可以將購房成本降到最低。但是，在商業(yè)貸款中還款方式的選擇和提前還款時(shí)間點(diǎn)的把握，會(huì)直接影響到房貸的總成本。本文將從等額本息和等額本金兩種還款方式的優(yōu)缺點(diǎn)入手，探討哪種方式更加省利息，并在此基礎(chǔ)上提供最佳提前還款時(shí)間節(jié)點(diǎn)的建議。

一、等額本息還款方式

等額本息還款方式又稱為等額分期還款，每月償還的還款金額相同，包括本金和利息兩部分。等額本息還款方式的優(yōu)點(diǎn)是每月償還的還款金額相同，方便貸款人做出每月的還款計(jì)劃，并且在利率上升的情況下，每月的還款金額不會(huì)隨之增加，從而降低了貸款人的風(fēng)險(xiǎn)。但是，等額本息還款方式的缺點(diǎn)是貸款人在前期所還的利息較多，后期所還的本金較多。例如，假設(shè)購房者首付30萬元，貸款70萬元，期限為20年，利率為5.39%，那么以等額本息方式還款，每月需要償還4203元，總還款金額為1008639元，其中利息總額為338639元。

二、等額本金還款方式

等額本金還款方式，也稱為按月遞減還款方式，每月償還的本金金額相同，利息金額逐月遞減。等額本金還款方式的優(yōu)點(diǎn)是總利息更低，相對于等額本息還款方式，前期償還的利息較少，后期所還的本金相對較多。同樣以購房者首付30萬元，貸款70萬元，期限為20年，利率為5.39%為例，按照等額本金還款方式，每月需要償還3750元，總還款金額為1050015元，其中利息總額為260015元。可以看出，相對于等額本息還款方式，等額本金還款方式可以節(jié)省近8萬的利息支出。

三、提前還款時(shí)間節(jié)點(diǎn)的選擇

在選擇還款方式的基礎(chǔ)上，提前還款也可以進(jìn)一步降低房貸的總成本。但是，提前還款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的選擇也非常關(guān)鍵。在大多數(shù)銀行的貸款合同中，提前還款通常需要繳納違約金，而違約金的數(shù)額通常是以合同金額的一定比例來計(jì)算的，這也就意味著違約金數(shù)額隨著貸款余額的減少而逐漸降低。因此，在還款初期提前還款所需支付的違約金數(shù)額相對較高，而在還款后期則相對較低。

除了違約金之外，提前還款所需支付的其他費(fèi)用也值得注意。例如，根據(jù)中國的相關(guān)規(guī)定，商業(yè)貸款提前還款時(shí)需繳納的“貸款管理費(fèi)”不得超過已還本金的1%。此外，有些銀行還會(huì)額外收取一定的手續(xù)費(fèi)用，這些費(fèi)用也會(huì)對提前還款所需支付的總額產(chǎn)生影響。

綜上所述，無論是等額本息還是等額本金的還款方式，都有其優(yōu)缺點(diǎn)。在選擇還款方式時(shí)，需要綜合考慮自己的經(jīng)濟(jì)狀況、還款期限和利息支出等因素。而對于提前還款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，一般來說，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況和還款計(jì)劃來確定，避免因提前還款而影響日常生活和投資計(jì)劃。如果確實(shí)有資金閑置或者投資需求，提前還款可以減少負(fù)債壓力，但需要在充分考慮后做出決策。

最后，需要提醒的是，本文所提供的信息和分析僅供參考，具體還款方式和提前還款時(shí)間節(jié)點(diǎn)還需結(jié)合自己的具體情況做出決策。希望本文能夠?qū)V大購房者提供一些參考和幫助。