欠錢拿房子抵賬的合同怎么寫、欠債抵房合同
以房抵債這四個(gè)字想必大家不會(huì)陌生，也有很多人將其稱為以房頂賬等，總的來說都是屬于以物抵債范疇的，是指債務(wù)人通過提供物品或資產(chǎn)作為償還債務(wù)的方式。
這種方法可以在一些情況下提供方便和靈活性。首先，以物抵債可以提供債務(wù)人在還債過程中的選擇。當(dāng)債務(wù)人無法償還現(xiàn)金債務(wù)時(shí)，他們可以提供物品或資產(chǎn)作為替代品，從而避免被追加利息或陷入無法償還的狀況。
但也可能存在著法律風(fēng)險(xiǎn)，比如，債務(wù)人和債權(quán)人可能對(duì)所提供物品的價(jià)值有不同的認(rèn)識(shí)，這可能導(dǎo)致爭議和糾紛的產(chǎn)生。此外一些當(dāng)事人由于對(duì)法律的不熟悉，可能導(dǎo)致以房抵債協(xié)議產(chǎn)生無效的法律風(fēng)險(xiǎn)。
那如何簽訂以房抵債協(xié)議才能實(shí)現(xiàn)以物抵債目的呢？讓我們從下面的案例中汲取經(jīng)驗(yàn)。
邱某是某旅游公司員工，負(fù)責(zé)開發(fā)公司的項(xiàng)目過程中因公發(fā)生了較高數(shù)額的開銷費(fèi)用，同時(shí)其薪資報(bào)酬也未發(fā)放，所以公司便與邱某簽訂了一份《協(xié)議書》。
協(xié)議中約定，公司自愿將其某度假區(qū)項(xiàng)目中所建設(shè)的兩棟別墅轉(zhuǎn)移給邱某所有，用以抵償公司所欠付其所有應(yīng)付款項(xiàng)。之后，公司拒絕稱該協(xié)議無效，拒絕履行。遂邱某將其告上了法庭。
經(jīng)法院審理查明后認(rèn)為，公司與邱某所簽訂的《協(xié)議書》實(shí)際為以房抵債協(xié)議，以兩棟別墅的所有權(quán)抵償本案標(biāo)的債務(wù)，是雙方真實(shí)意思表示，在不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。
對(duì)于公司辯稱在協(xié)議書簽訂時(shí)別墅處于建設(shè)中，且協(xié)議中“若公司到期沒有清償債務(wù)，兩棟別墅歸邱某所有”的約定應(yīng)認(rèn)定無效，法院認(rèn)為雖然別墅在建設(shè)之中，但雙方是針對(duì)房屋所有權(quán)的處分，是對(duì)未來竣工后可獲得權(quán)屬的一種期待利益的獲得。
此外，本案邱某的債權(quán)是確定可立即被履行的，流質(zhì)條款的立法目的是避免出現(xiàn)從約定到債務(wù)清償期這段時(shí)間，隨著市場因素等不斷變化，標(biāo)的物價(jià)值出現(xiàn)大幅波動(dòng)，導(dǎo)致抵償物與原債務(wù)標(biāo)的不對(duì)等的違反公平原則的情況。
而邱某是可以立即要求公司履行協(xié)議，不屬于債務(wù)未屆清償期，公司對(duì)于別墅的價(jià)值是明知的，所以不屬于流質(zhì)條款。
- 可能導(dǎo)致以房抵債協(xié)議無效的情形有哪些？
以房抵債協(xié)議是當(dāng)事人之間對(duì)自己債權(quán)債務(wù)進(jìn)行處分的真實(shí)意思表示，通常在不存在《中華人民共和國民法典》第四百九十七條中所規(guī)定的合同無效情形時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)對(duì)其協(xié)議效力予以認(rèn)可。
但是情況不能一概而論，有些情況下雙方即使簽訂了以房抵債協(xié)議，可能不產(chǎn)生法律效力，又或是即使有效，債權(quán)人也不一定能夠得到房屋抵償債務(wù)。
其一，我們要區(qū)分所簽訂的以房抵債協(xié)議究竟是以物抵債還是流質(zhì)（押），流質(zhì)（押）規(guī)定在《民法典》的第四百二十八條，如果協(xié)議內(nèi)容的實(shí)質(zhì)是流質(zhì)（押），那么根據(jù)規(guī)定該協(xié)議是沒有法律效力的。
所謂流質(zhì)（押），舉個(gè)例子通俗的來講就是，當(dāng)A借了B的錢之后，在還沒有到還款期限之前，就和B說好了還不上錢就把房子給你，此時(shí)這種行為就符合了流質(zhì)（押）條款。
其二，即使雙方簽訂的以房抵債協(xié)議有效，但可能產(chǎn)生債權(quán)人的債務(wù)仍然無法得到清償?shù)那闆r，最常見的原因就是在協(xié)議簽訂后，房屋卻沒有進(jìn)行登記轉(zhuǎn)移，仍然在債務(wù)人的名下，之后債務(wù)人便將房子賣給別人并過戶了。
因?yàn)楦鶕?jù)我國法律規(guī)定，房屋等不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)必須以登記為準(zhǔn)，以物抵債協(xié)議對(duì)房屋不當(dāng)然產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，這種情況下債權(quán)人則掉到了空子里，只有一紙協(xié)議，如果債務(wù)人再無其他財(cái)產(chǎn)，那債權(quán)人就有很大風(fēng)險(xiǎn)要不回來借款。
因此作為債權(quán)人應(yīng)盡快取得抵債物的所有權(quán)，及時(shí)辦理登記手續(xù)，避免產(chǎn)生債務(wù)人私下將物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人的情況。必要情況下可以依據(jù)以物抵債協(xié)議請(qǐng)求法院判判令債務(wù)人協(xié)助辦理交付或過戶登記義務(wù)。
2、房屋的價(jià)值如何進(jìn)行確定？
在以房抵債協(xié)議中最重要的就是對(duì)標(biāo)的房屋的價(jià)值進(jìn)行確定，明確約定清算或折價(jià)條款，與原債務(wù)的標(biāo)的進(jìn)行比較和衡量。但是物品的估價(jià)需要專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，否則可能導(dǎo)致不公平的交易或債務(wù)人被剝削。
同時(shí)我們也要注意房屋的價(jià)值不能約定的過低或者過高于市場價(jià)值，否則可能存在惡意串通進(jìn)行虛假訴訟風(fēng)險(xiǎn)，同樣會(huì)影響到協(xié)議的效力，通常法官會(huì)以參照違約金30%作為衡量抵債物價(jià)值是否過高或過低的標(biāo)準(zhǔn)。
3、如果以房抵債協(xié)議真的無效了，應(yīng)該怎么辦？
對(duì)于協(xié)議的無法履行和違約問題，一旦協(xié)議生效，雙方需按約定履行自己的義務(wù)。如果一方未能按時(shí)履行，可能構(gòu)成違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括支付逾期利息、損害賠償?shù)取?/p>
如果確實(shí)出現(xiàn)了協(xié)議無效或者房屋已為第三人所有的情況，債權(quán)人可以按照原債權(quán)債務(wù)關(guān)系要求債務(wù)人進(jìn)行清償，也就是說即使協(xié)議無效也不影響債權(quán)人債權(quán)的效力，債務(wù)人該還多少錢還應(yīng)繼續(xù)償還。
市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)控下，交易的自由與頻繁使得以物抵債案件數(shù)量大幅增長，這也是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也體現(xiàn)出我國法律對(duì)當(dāng)事人意思自治的充分尊重。
但是由于我國法律并未對(duì)以物抵債做出明確規(guī)定，學(xué)理與實(shí)務(wù)觀點(diǎn)也不盡相同，導(dǎo)致各地法院在案件裁判中相互抵牾的情況時(shí)有發(fā)生，因此我們在簽訂以房抵債協(xié)議是也要考慮的周到一點(diǎn)，必要時(shí)還是請(qǐng)專業(yè)的人員進(jìn)行指導(dǎo)。
以房抵債這種債務(wù)處理方式雖可以減輕債權(quán)人的損失，并提供一種更可行的解決方案，但也需要我們謹(jǐn)慎處理以避免糾紛和損失。債務(wù)人和債權(quán)人應(yīng)考慮相關(guān)法律規(guī)定，并在交易前進(jìn)行謹(jǐn)慎評(píng)估和協(xié)商，以確保公平和合法的交易進(jìn)行。
