根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布的大額未上市股權(quán)和大額不動(dòng)產(chǎn)投資情況來(lái)看，2023年首月，共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽3家險(xiǎn)企發(fā)布了7份關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告，涉及項(xiàng)目近20個(gè)。
具體來(lái)看，今年1月，平安人壽已發(fā)布5份關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資的公告，涉及15個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目。繼1月11日、18日發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)投資公告后，1月30日，平安人壽在中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)公告稱，公司新增出資0.28億元投資北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已累計(jì)出資總金額約72.2億元。
除平安人壽外，泰康人壽與友邦人壽也加入增資不動(dòng)產(chǎn)的行列。隨著我國(guó)老齡化步伐加快，諸多險(xiǎn)企不約而同地加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)供給，投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)變成了爭(zhēng)相競(jìng)渡市場(chǎng)的一個(gè)縮影，從泰康人壽1月29日發(fā)布的不動(dòng)產(chǎn)投資公告來(lái)看，該公司出資1200萬(wàn)元投資北京燕園養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。
從友邦人壽近期的動(dòng)作來(lái)看，1月5日，友邦人壽發(fā)布公告稱，公司出資51.81億元投資上海市虹口區(qū)北外灘89街坊項(xiàng)目。就在當(dāng)天，該地產(chǎn)項(xiàng)目正式揭牌為“友邦金融中心”。
險(xiǎn)資青睞房地產(chǎn)由來(lái)已久，對(duì)于險(xiǎn)資而言，從提升收益的角度來(lái)看，其需要配置更多能帶來(lái)穩(wěn)定回報(bào)、收益相對(duì)較高的資產(chǎn)，房地產(chǎn)目前恰好具有這樣的屬性。川財(cái)證券研究所所長(zhǎng)陳靂表示，從險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)方向上來(lái)看，以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，這些資產(chǎn)的共性為在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和上行階段能夠貢獻(xiàn)穩(wěn)定的租金收入，雖然資產(chǎn)的增長(zhǎng)性有限，但長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益和抗通脹性與險(xiǎn)資的長(zhǎng)期底層資產(chǎn)特性匹配度較高，因此對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等不動(dòng)產(chǎn)的投資是平衡收益和風(fēng)險(xiǎn)后的資產(chǎn)配置選擇。
雖然商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)一直受到險(xiǎn)企青睞，但優(yōu)質(zhì)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)上仍可遇不可求。深圳匯合創(chuàng)世投資管理有限公司董事長(zhǎng)王兆江表示，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在我國(guó)總體來(lái)說(shuō)是比較稀缺的，具有國(guó)際影響力的大都市更是如此。因?yàn)槿丝诳偸窍蛏虡I(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)集中，可以形成良好的商業(yè)生態(tài)，而國(guó)際企業(yè)又青睞向發(fā)達(dá)城市、發(fā)達(dá)地區(qū)投資和駐扎，所以商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格上升周期要比普通住宅更穩(wěn)定、周期更長(zhǎng)，它是低利率環(huán)境下優(yōu)勢(shì)更好的一種資產(chǎn)。
投資熱情或持續(xù)升溫
過(guò)去幾年，由于投資周期長(zhǎng)、抗通脹能力優(yōu)，保險(xiǎn)業(yè)十分青睞并大舉投資地產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)業(yè)一度被視為“香餑餑”。不過(guò)，險(xiǎn)資在2022年下半年出現(xiàn)了“逃離”房地產(chǎn)的情況，如前海人壽、平安人壽等險(xiǎn)企相繼減持地產(chǎn)股。
那么，從2023年開(kāi)年首月險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，今后一段時(shí)間，險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)股的熱情將升溫還是冷卻？陳靂表示，險(xiǎn)資在2022年下半年出現(xiàn)了“逃離”房地產(chǎn)的情況主要是房地產(chǎn)行業(yè)整體下行、前景不明朗等造成的，開(kāi)年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)家出臺(tái)的紓困政策逐步顯效后，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)仍然具備較好的投資價(jià)值。
“從今年政策支持力度來(lái)看，2023年地產(chǎn)投資將會(huì)升溫，但這其中也會(huì)發(fā)生一些模式上的改變來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，比如支持租賃、支持共有產(chǎn)權(quán)等。”王兆江表示，險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)投資由冷轉(zhuǎn)熱，其主要原因還是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的支持發(fā)生了積極變化，從中央層面肯定了地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，中央通過(guò)各項(xiàng)新政，一方面提升地產(chǎn)交易的流動(dòng)性，一方面降低地產(chǎn)交易成本，另外，地方政府在松綁大框架下，可以調(diào)整自身政策來(lái)滿足市場(chǎng)需求。這對(duì)開(kāi)發(fā)商、代理公司、投資購(gòu)買(mǎi)方都構(gòu)成實(shí)質(zhì)性利好。
此外，由于險(xiǎn)資當(dāng)前仍與房地產(chǎn)的投資屬性相契合，所以2023年乃至未來(lái)，險(xiǎn)資或?qū)⒊掷m(xù)投向該市場(chǎng)。“險(xiǎn)資未來(lái)仍然會(huì)把房地產(chǎn)作為重要底層資產(chǎn)之一，并根據(jù)行業(yè)周期和市場(chǎng)變化調(diào)整配置權(quán)重，近期險(xiǎn)資對(duì)于地產(chǎn)的配置重點(diǎn)會(huì)以直接投資物業(yè)為主，并減持上市房企的股票，不斷優(yōu)化投資組合。”陳靂認(rèn)為。
整體而言，險(xiǎn)資涉足不動(dòng)產(chǎn)的方式除了通過(guò)債權(quán)計(jì)劃、購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)股外，由于地產(chǎn)方面的投資與負(fù)債業(yè)務(wù)可以進(jìn)行協(xié)同，加之人口老齡化步伐加快，險(xiǎn)資近年來(lái)直接投資以及進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況變得愈發(fā)常見(jiàn)。王兆江表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)放，政治影響力的提升，外資進(jìn)入中國(guó)投資的空間巨大；加上我國(guó)匯率穩(wěn)定，人民幣堅(jiān)挺，地產(chǎn)的保值增值方面放眼全球來(lái)看，是特別突出的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，而養(yǎng)老地產(chǎn)是我國(guó)人口老齡化形勢(shì)下的大勢(shì)所趨，具有相當(dāng)大的市場(chǎng)需求。因此，險(xiǎn)資在這些方向上找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資，獲得穩(wěn)健回報(bào)的概率更高。
當(dāng)前，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資的不動(dòng)產(chǎn)主要是商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動(dòng)產(chǎn)和自用型不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，今后，哪種類型的不動(dòng)產(chǎn)將更受青睞？在王兆江看來(lái)，2023年及未來(lái)，險(xiǎn)資配置房地產(chǎn)會(huì)趨于多元化，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園等都會(huì)涉及，而商業(yè)地產(chǎn)的熱度將比較高，這源于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)放性、穩(wěn)定性、持久性。
北京商報(bào)記者 陳婷婷 胡永新
