防范化解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站消息，該《通知》的發(fā)布是為支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》提出，允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)；監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。

“央行、銀保監(jiān)會(huì)剛聯(lián)合發(fā)布16條金融政策支持房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就又迎來(lái)預(yù)售監(jiān)管資金方面的利好，可以看出這是明顯的積極信號(hào)。”一位房企負(fù)責(zé)人向新京報(bào)記者表示，“這說(shuō)明政策方面的目的是保住企業(yè)主體、穩(wěn)定市場(chǎng)。三部門(mén)《通知》可以理解為房企可以通過(guò)保函提取預(yù)售資金，改善其流動(dòng)性，可以說(shuō)從根本上對(duì)房企提供了大力支持。”

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前，樓市供需兩端相互制約，要實(shí)現(xiàn)“保交樓”和行業(yè)穩(wěn)定，供需兩端要同步發(fā)力、相互扶持以穩(wěn)定預(yù)期，近期政策就是這種基調(diào)。此次《通知》提出的“保函置換”是供給端的政策，而在供給端，圍繞保交樓還有如16條金融政策等一攬子紓困措施；當(dāng)然，近期需求端方面的政策也在“加大力度”，供需兩端一起發(fā)力，樓市穩(wěn)定就有了希望。

關(guān)鍵：

保函可置換金額有明確限制

值得關(guān)注的是，《通知》明確，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)的監(jiān)管額度內(nèi)資金，置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶(hù)中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。

保函的額度和期限有哪些具體要求？三部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人在答媒體記者問(wèn)時(shí)表示，監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時(shí)，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)資金始終不低于項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)補(bǔ)足差額資金，保函金額不得調(diào)整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項(xiàng)目建設(shè)周期相匹配。

根據(jù)《通知》，監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)；同時(shí)，商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

對(duì)于備受關(guān)注的保函使用流程，上述相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的保函，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)請(qǐng)求釋放預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)相應(yīng)額度資金的，監(jiān)管賬戶(hù)行應(yīng)配合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)做好必要的審核工作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)研究同意后向監(jiān)管賬戶(hù)行發(fā)出撥付指令；監(jiān)管賬戶(hù)行根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶(hù)管理額度。

那么，商業(yè)銀行又應(yīng)如何防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)此，上述相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，要參照開(kāi)發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，保函額度全額計(jì)入對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度；要通過(guò)保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，按要求計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本，提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備；一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權(quán)安全，墊付資金應(yīng)足額計(jì)提撥備、真實(shí)分類(lèi)，不得隱藏風(fēng)險(xiǎn)。

此外，上述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等；房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

影響：

多項(xiàng)政策疊加有助房企紓困

業(yè)內(nèi)多位人士向新京報(bào)記者表示，近期出臺(tái)的一系列政策，開(kāi)始從“保項(xiàng)目不保房企”轉(zhuǎn)向“保優(yōu)質(zhì)房企”，將有助于扭轉(zhuǎn)房企融資困境，有效遏制企業(yè)“爆雷潮”。

李宇嘉稱(chēng)，銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，實(shí)際上在年初住建部發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》中就有規(guī)定。去年以來(lái)，各地優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)則，在推進(jìn)保交樓、緩解資金鏈緊張等方面都有措施，比如北京去年11月規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金。

“由于開(kāi)發(fā)商存在多頭融資、預(yù)售資金挪用等問(wèn)題，當(dāng)出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期時(shí)，就發(fā)現(xiàn)監(jiān)管賬戶(hù)的預(yù)售資金不夠用了。地方要保交樓、銀行要保貸款債權(quán)、信托要保權(quán)益、施工單位要工程款、供應(yīng)商要材料款……于是有可能導(dǎo)致預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)被‘鎖’住了。”李宇嘉表示，“有了保函，預(yù)售資金賬戶(hù)內(nèi)的重點(diǎn)監(jiān)管資金(等于項(xiàng)目竣工交付需要的額度)，就可以釋放出一部分。即使這時(shí)賬戶(hù)內(nèi)的資金小于項(xiàng)目竣工交付需要的額度，但有銀行保函的保障，變相等于維護(hù)了預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)則。”

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，三部門(mén)銀行保函政策出臺(tái)，其實(shí)有一個(gè)大背景，即近期處于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)邊緣線(xiàn)的企業(yè)受到關(guān)注。此次銀保監(jiān)會(huì)的定調(diào)，有助于各地工作的開(kāi)展。通過(guò)銀行保函的方式來(lái)置換預(yù)售資金，減少了預(yù)售資金的沉淀，對(duì)于加快此類(lèi)資金使用和周轉(zhuǎn)有積極作用。被置換出來(lái)的預(yù)售資金，在使用方面已有非常大的創(chuàng)新——“可以蓋樓也可以還債”，有助于房企通過(guò)此類(lèi)資金更好地償還債務(wù)，也有助于債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的更好化解。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，2022年以來(lái)，面對(duì)諸多開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動(dòng)性問(wèn)題，全國(guó)已有超110省市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，或放松預(yù)售資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項(xiàng)目建設(shè)資金安全。此次三部門(mén)政策從全國(guó)層面對(duì)“保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”的方式提出細(xì)致要求，既允許房企以保函置換部分監(jiān)管資金，提高資金流動(dòng)性，又要求資金監(jiān)管賬戶(hù)留存充足額度，保障項(xiàng)目竣工交付。

陳文靜認(rèn)為，此次政策出臺(tái)后，各地的預(yù)售資金監(jiān)管政策有望加快落地執(zhí)行，為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多資金流動(dòng)性，短期來(lái)看，政策效果或有限，但近期多項(xiàng)政策疊加可以更好地發(fā)揮政策效果。下一步更重要的仍是要促進(jìn)市場(chǎng)銷(xiāo)售企穩(wěn)，只有房企銷(xiāo)售回款獲得明顯改善，行業(yè)才能真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。