總體來看，與會機構投資者認為，REITs市場發展符合預期。公募REITs的底層資產是我國優質的基礎設施資產，也是適合保險、理財等資金配置的穩健型資產，將堅持長期投資。目前，REITs產品信息披露較為友好，未來希望進一步提升信披透明度，有更多機會與項目公司和基金管理人進行信息互動。

改善投資組合提升收益

據Wind資訊數據統計，截至10月25日，上市公募REITs達20只，合計募資618.14億元，總市值達716.63億元。從項目屬性來看，產權類12只，特許經營類8只。從資產類別來看，倉儲物流、生態環保、交通、產業園區、能源和保障性租賃住房類分別為2只、2只、5只、7只、1只和3只。

從上市后的市場表現看， REITs產品普遍漲幅較好，產權類總體好于特許經營類。現金分派率方面，特許經營類總體具有較高的分派率，平均在5%左右；而產權類分派率相對低一些，在3%左右。

“工銀理財堅持價值投資、長期投資理念，參與了多只公募REITs產品的投資，是銀行理財參與戰略配售數量最多的機構。經過一年多的運行，REITs表現出很高的投資價值，有效提升了投資組合收益。”工銀理財項目投資部董事、REITs業務負責人冀軍表示。公募REITs的底層資產是我國優質的基礎設施資產，對于銀行理財來說，基礎設施REITs在投資安全性、收益穩定性等方面都具有較好的契合度，也是理財服務實體經濟的新路徑。

關注估值和現金流穩定性

在資產選擇方面，機構投資者表示，需要考慮自身投資策略、資產的波動性、估值以及擴募資產儲備等方面的問題。但是，目前國內REITs尚處于試點階段，市場體量較小，仍處于供不應求階段。

與會嘉賓表示，對資產的選擇要同自身投資策略相匹配。如果是偏成長策略，可傾向于產權類資產；如果是偏分紅型策略，可以傾向于特許經營類資產。另外，擴募資產儲備是否充足也是非常重要的一點，充足的資產儲備將持續提升REITs估值。

據Wind數據顯示，截至10月25日，上市REITs中有12只進行分紅，合計分紅金額23.86億元。9月29日，有5只公募REITs擴募申請獲受理。

“作為投資人，我們對于資產的選擇核心有兩個維度，資產好不好，價格貴不貴，源頭是估值準不準。”冀軍表示，資產估值合理客觀是判斷戰配投資的關鍵指標，核心是未來現金流穩定性及可增長性。在未來現金流預測方面，需要關注數量和價格的關系，數量的黏性及穩定性，價格及增長的合理性。

“盡管不同行業REITs存在一定差異，但現階段市場體量還小，供不應求，我們更多的是關注如何獲取一定戰配份額。”冀軍表示。

參會的機構投資者認為，從長遠來看，未來資產的發展會根據經濟結構、資產存量情況和政策導向變化，投資策略可能會隨之調整。但是總體來看，投資應該關注幾個重點，包括資產相對優質、估值合理、分紅率和IRR(內部收益率)在合理區間、價格波動在低位等。

此外，部分機構投資者代表提出建議，一是建議加強信息披露的即時性、全面性和透明度，建立相對統一的信息披露標準。二是建議參照上市公司財報披露的流程，建立半年報、年報的預披露機制。定期召開基礎資產運營、基金業績的說明會，給市場投資人更多信息互動的機會。

也有與會嘉賓表示，當前信息披露較為友好，建議未來進一步提升信披的及時性和有效性，如披露月度經營數據等。另外，建議加強與投資人的溝通。（證券日報）