與去年相比，因政策效果開(kāi)始釋放，今年銀川樓市整體出現(xiàn)回溫跡象。然而，市場(chǎng)起伏不定、結(jié)構(gòu)性供需矛盾突出，特別是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房去化壓力巨大等問(wèn)題仍然凸顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三四線城市要重點(diǎn)控制大型商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)力度，相關(guān)部門(mén)應(yīng)給予分類(lèi)指導(dǎo)，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)加速轉(zhuǎn)型，房企也應(yīng)順勢(shì)而為，精耕細(xì)作，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和商業(yè)模式，開(kāi)發(fā)新引擎。

受政策刺激影響，今年以來(lái)，銀川市房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)回溫跡象。然而，回暖并不均衡，也不穩(wěn)定。銀川易大融創(chuàng)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司董事長(zhǎng)易榮華說(shuō)，下半年以來(lái)，市場(chǎng)又進(jìn)入低迷時(shí)期，特別是二手房市場(chǎng)，一個(gè)月沒(méi)開(kāi)單的中介比比皆是。

受此影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金依然趨緊。據(jù)銀川市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，銀川房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際到位資金比上年同期下降18.5%，市轄區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比減少23.8%。與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋竣工面積的不斷加快，而現(xiàn)房消化速度有限，導(dǎo)致銀川商品房待售面積持續(xù)增長(zhǎng)。銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)劉鵬說(shuō)，目前全市商品房供應(yīng)總量已趨于飽和，但前期房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)大，化解庫(kù)存壓力依然很大。

記者采訪了解到，近年來(lái)，當(dāng)?shù)卣ㄟ^(guò)招商等途徑，引進(jìn)不少外地大企業(yè)入駐銀川，造成目前市場(chǎng)上大量出現(xiàn)商業(yè)綜合體，而且單個(gè)項(xiàng)目往往體量很大，動(dòng)輒幾萬(wàn)平方米的不在少數(shù)。

數(shù)據(jù)顯示，上半年在銀川市轄區(qū)商品房待售面積中，住宅同比與去年同期持平，但商業(yè)營(yíng)業(yè)用房112萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了70.6%。

“這表明銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給存在結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象。”劉鵬說(shuō)，近年來(lái)，銀川市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、別墅、高檔公寓比例大，也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡，而且商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量過(guò)大，空置時(shí)間較長(zhǎng)，無(wú)法做到快速去庫(kù)存。

曾經(jīng)“遍地開(kāi)花”的商業(yè)地產(chǎn)成為如今去化道路上的“老大難”。據(jù)一些地產(chǎn)商、營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，從2013年起，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售難度就開(kāi)始增加，除了個(gè)別地段好、有產(chǎn)品特色的商業(yè)綜合體發(fā)展平穩(wěn)以外，很多商業(yè)綜合體招商非常困難，大量空置。

“10個(gè)綜合體中，有兩三個(gè)不虧就不錯(cuò)了，特別是公寓市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求，目前除了極個(gè)別重點(diǎn)學(xué)區(qū)房以外，大部分公寓都滯銷(xiāo)嚴(yán)重，租金也由原來(lái)的一年2萬(wàn)，跌倒現(xiàn)在的1萬(wàn)3左右，商鋪的回報(bào)周期也延長(zhǎng)到25年。”易榮華說(shuō)。

近年來(lái)，銀川市很多小區(qū)周邊開(kāi)發(fā)的沿街商鋪數(shù)量也不小。記者近日走訪部分社區(qū)商圈發(fā)現(xiàn)，貼有“尋租”廣告的門(mén)面并不罕見(jiàn)，而且昔日常看到的“轉(zhuǎn)租”也悄然變?yōu)?ldquo;招租”。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入低成長(zhǎng)時(shí)代，且不可能再回歸高速發(fā)展，房企應(yīng)盡快轉(zhuǎn)型，找準(zhǔn)特色定位，相關(guān)部門(mén)也應(yīng)繼續(xù)延續(xù)政策紅利，消化市場(chǎng)存量，特別是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)在合理規(guī)劃、控制總量的同時(shí)，進(jìn)行分類(lèi)指導(dǎo)，提高區(qū)域類(lèi)商業(yè)的吸附能力，營(yíng)造良好的商業(yè)環(huán)境。

優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)布局和功能是下一步銀川市的重點(diǎn)工作。劉鵬說(shuō)，要通過(guò)整合市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資源來(lái)盤(pán)活現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)存量，對(duì)已建成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)企業(yè)引進(jìn)新型業(yè)態(tài);對(duì)未開(kāi)發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行業(yè)態(tài)布局、商業(yè)功能調(diào)整，最大程度符合市場(chǎng)需求。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合理控制土地供應(yīng)是關(guān)鍵。寧夏世和房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司銷(xiāo)售經(jīng)理蔣茂年說(shuō)，目前市場(chǎng)已經(jīng)飽和，如果不進(jìn)行源頭控制，必然會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)投資。

“應(yīng)對(duì)商業(yè)用地進(jìn)行限制，這塊地將要建成什么需要政府審批，相關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，合理規(guī)劃。此外，還應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)有一定限制，避免爛尾跑路等情況出現(xiàn)。”蔣茂年說(shuō)。

寧夏美林房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人鮑強(qiáng)說(shuō)，在重點(diǎn)控制大型商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)力度的同時(shí)，還要引導(dǎo)一些綜合體趕快轉(zhuǎn)型，鼓勵(lì)發(fā)展新興特色商業(yè)，停止延續(xù)原有的商業(yè)模式，防止過(guò)剩帶來(lái)的惡劣影響。

“商業(yè)房是在剛改之上進(jìn)一步追求財(cái)富，為了去庫(kù)存，政府不可能也不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行直接補(bǔ)貼，而且商業(yè)的核心是保值升值，政府可根據(jù)城市版塊發(fā)展，進(jìn)行主題指導(dǎo)，填補(bǔ)商業(yè)空缺，提高區(qū)域類(lèi)商業(yè)的吸附能力，營(yíng)造良好的硬件條件和經(jīng)商環(huán)境。”易榮華說(shuō)。

除此以外，房企自身也應(yīng)根據(jù)自身情況找準(zhǔn)特色，挖掘教育培訓(xùn)等剛性需求，并優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，練好內(nèi)功，才可能引領(lǐng)和刺激新的消費(fèi)需求。