中國人口的老齡化，正在托起一個“朝陽產(chǎn)業(yè)”——養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。中國社科院預(yù)測，到2030年，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場可達13萬億元。面臨轉(zhuǎn)型困惑的中國房地產(chǎn)企業(yè)從中嗅到商機，萬科、綠城、金地、保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等扎堆入場養(yǎng)老地產(chǎn)。但這究竟是“真服務(wù)”還是“噱頭”?是房企可持續(xù)發(fā)展的新路子，還是轉(zhuǎn)型壓力下的“淺嘗輒止”?房企探路養(yǎng)老的考驗才剛剛開始。

北京一養(yǎng)老項目——北萬光熙長者公寓

養(yǎng)老地產(chǎn)“蛋糕”的搶食者

2015年末，我國60周歲及以上老人有2.22億，占到總?cè)丝诘?6.1%，而到21世紀50年代，我國老年人數(shù)量將超過4億人，平均每3個人中就有1個老年人。這是日前中國社會科學(xué)院指導(dǎo)發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》中提到的數(shù)據(jù)。

這意味著關(guān)乎民生的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將釋放巨大經(jīng)濟能量。據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場帶來了約4萬億元人民幣的商機，到2030年可能增至13萬億元。

與此同時，從“十三五”規(guī)劃中提出要“建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系”。截至7月，北京《關(guān)于貫徹落實〈北京市居家養(yǎng)老服務(wù)條例〉的實施意見》、煙臺《關(guān)于推進公辦養(yǎng)老機構(gòu)改革的意見》等地方政策的推出，養(yǎng)老與房地產(chǎn)的結(jié)合政策“東風(fēng)”不斷。

于是，養(yǎng)老地產(chǎn)已然成了近兩年來房地產(chǎn)企業(yè)炙手可熱的轉(zhuǎn)型方向。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，截至去年年底全國已經(jīng)有超過80家房企進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，養(yǎng)老地產(chǎn)項目超過百個。

中新網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，萬科、綠城、保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等龍頭房企已將養(yǎng)老地產(chǎn)寫入年報發(fā)展計劃，操盤者也會在不同場合闡述其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)藍圖。

“未來20年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會誕生一個萬億市值的企業(yè)，這個企業(yè)可能來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可能來自保險或者醫(yī)院行業(yè)。”30日，萬科集團副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖在萬科和北京控股集團(下稱北控)聯(lián)手打造的怡園光熙長者公寓發(fā)布會上說，養(yǎng)老地產(chǎn)很重要一點是地產(chǎn)、保險、醫(yī)療資源的整合，而這正是萬科在探索的事。萬科從2010年就開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)，在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一線城市和核心二線城市開業(yè)超過30個養(yǎng)老項目。

保利地產(chǎn)董事長宋廣菊也曾介紹，保利正在以“全鏈條”介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，并提出了三位一體的“中國式”養(yǎng)老模式。更早涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的遠洋地產(chǎn)則提出要打造閉環(huán)式養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)生態(tài)的目標。

資料圖。中新社河南分社 王中舉 攝

是“真服務(wù)”還是“噱頭”？

無論是萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)3.0版本迭代計劃，還是遠洋地產(chǎn)的“閉環(huán)式服務(wù)生態(tài)”，亦或保利地產(chǎn)的“中國式養(yǎng)老”，都面臨市場的同一個質(zhì)問——老人是否能真正得到舒適的居家養(yǎng)老服務(wù)?

實際上，盡管殺入養(yǎng)老地產(chǎn)的房企不少，國內(nèi)知名的養(yǎng)老項目、可復(fù)制的模式卻寥寥。

“即使在北京，養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展也不大好，想找到一個合適的養(yǎng)老小區(qū)很不容易。”今年80多歲，一年前入住北京怡園光熙長者公寓的馬爺爺告訴記者，之前他花了很長時間在北京的養(yǎng)老項目中挑選，發(fā)現(xiàn)一些是在郊區(qū)，醫(yī)療條件不好，一些環(huán)境條件不錯，但價格又太貴。

醫(yī)療便捷、價格實惠、不打破自己原先的生活習(xí)慣、能有自己的“朋友圈”，是記者采訪到的四位70歲以上老人對養(yǎng)老項目的共同期待，其中醫(yī)療護理便捷尤其被看重。

而醫(yī)療、護理資源的短缺，正是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的一大瓶頸。《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》提到的一個現(xiàn)實是，按照目前我國老齡化速度，我國養(yǎng)老護理人員數(shù)量嚴重短缺，缺口達千萬數(shù)量級。

萬科和北控給出了一個思路。北京朝陽區(qū)光熙門北里22號的0.7公頃地塊上，原先是只是一個酒店，2014年由北控改造為北控光熙醫(yī)養(yǎng)中心，如今北控與萬科合作，建成了擁有兩棟樓、240張床位的怡園光熙長者公寓。萬科方面稱之為“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老地產(chǎn)類型”。

“團隊醫(yī)師大多有三甲醫(yī)院經(jīng)驗，每天到老人房間查房，并會提供配藥、取藥、服藥、以及除瘡處理等醫(yī)護專業(yè)服務(wù)。”北京萬科醫(yī)養(yǎng)管理公司總經(jīng)理于永玲說。針對國內(nèi)養(yǎng)老護理人員短缺這一短板，萬科未來還有計劃做自己的護理培訓(xùn)學(xué)校。

資料圖。中新社福建分社 呂明 攝

盈利的“硬骨頭”該怎么啃？

除服務(wù)難題外，如何構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的盈利模式，也是房企向養(yǎng)老地產(chǎn)進軍的一大“心病”。

中新網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，遠洋地產(chǎn)、萬科等運營的養(yǎng)老項目，盈利來源通常為“房租或床位費+護理費+餐飲等其他費用”。相比與此前賣房的巨大利潤，養(yǎng)老領(lǐng)域并非真正能從現(xiàn)金流上賺錢的行業(yè)。

一位三線城市開發(fā)商向記者介紹，養(yǎng)老地產(chǎn)對醫(yī)療等配套設(shè)施要求高，比起賣房子，前期投資成本大，但受益卻像“跑馬拉松”。所以養(yǎng)老地產(chǎn)多是大房企在嘗試，而且項目集中在消費水平較高的城市，產(chǎn)品也多針對高收入人群。

同策機構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉指出，養(yǎng)老項目用地、融資渠道、配套政策等解決方案缺失，盈利模式不成熟，正制約著房企在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。

談到養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，宋廣菊曾指出，養(yǎng)老地產(chǎn)短期還是要通過適老住宅銷售反哺，再用3到5年時間實現(xiàn)營虧平衡，之后用8到10年實現(xiàn)盈利。

萬科相關(guān)負責(zé)人則告訴中新網(wǎng)記者，養(yǎng)老事業(yè)有點像互聯(lián)網(wǎng)，很多互聯(lián)網(wǎng)公司現(xiàn)在還是在賠錢，但它可能有上百億的估值。“因為養(yǎng)老地產(chǎn)核心不是地產(chǎn)，而是服務(wù)，事實上所有的服務(wù)行業(yè)其實都不是高盈利產(chǎn)業(yè)”。