王婷婷/文

“在成都商業(yè)地產(chǎn)運營的瓶頸期，社區(qū)商業(yè)體會成為新的動力。”接受《每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)》記者采訪的多位行業(yè)人士對于成都商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展給出了這樣的預測。

社區(qū)商業(yè)體，這種以建筑面積1萬~2萬平方米，服務(wù)半徑0.5公里~1公里、服務(wù)人口2萬~3萬為界線，主要覆蓋日常綜合性消費的商業(yè)體，伴隨人們生活方式的改變、城市社區(qū)化的發(fā)展，已成為各方爭奪的“風口”，成都主流開發(fā)商悉數(shù)瞄向了這一市場。

但與此同時，社區(qū)商業(yè)體的租售情況、回報率等呈現(xiàn)冷熱不均的狀況，在激烈競爭環(huán)境中，社區(qū)商業(yè)同樣運營不易。

　　成都社區(qū)商業(yè)占比超5成

成都是一個以“街區(qū)化”為打造方向的城市，2015年初發(fā)布的《成都市中心城總體城市設(shè)計綱要匯報》就顯示，成都的規(guī)劃將以打造“風貌片區(qū)、特色街道”等為特色，并已確定了11個特色風貌片區(qū)和60條特色街區(qū)。

2015年9月7日出臺的《成都市“小街區(qū)規(guī)制”規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》也顯示，成都已選定9個試點，并將于2015年底開始小街區(qū)建設(shè)，到2020年成都小街區(qū)系統(tǒng)現(xiàn)雛形。

與之相應(yīng)，社區(qū)商業(yè)體成為順應(yīng)社區(qū)和街區(qū)化發(fā)展的必然要求。在2015年成都市規(guī)劃局公布的《成都市中心城區(qū)社區(qū)綜合體規(guī)劃》中，規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)綜合體就達200個，覆蓋60%的“15分鐘”公共服務(wù)圈，而目前已確定首批開建的社區(qū)商業(yè)綜合體已有30個。

值得注意的是，此次規(guī)劃僅針對成都市中心城區(qū)，出于配套完善度和建設(shè)用地規(guī)劃的因素，其中80%的社區(qū)綜合體建在二環(huán)與三環(huán)之間、三環(huán)與繞城之間。繞城以外的泛主城區(qū)板塊，例如大源、華府、大面等成都新增樓盤和新增常住人口的主力片區(qū)，尚未納入規(guī)劃。預期伴隨這部分區(qū)域社區(qū)化的成熟，配套商業(yè)體數(shù)量的增長將同樣驚人。

的確，城市綜合體固然能夠滿足更大面積的消費需求，但社區(qū)商業(yè)才能真正滿足市民“家門口”的日常消費需求。

社區(qū)商業(yè)消費規(guī)模不容小覷?！堕L三角商品房業(yè)主社區(qū)消費白皮書》顯示，商品房業(yè)主社區(qū)消費的規(guī)模，占到區(qū)域消費支出總額的31%。

站在城市發(fā)展角度，成都市建委主任張樵表示，社區(qū)商業(yè)消費將是城市發(fā)展的趨勢，大型綜合體迫使人們開車出行，增加交通擁擠度、空氣污染等，15分鐘步行圈的“小街區(qū)形”消費生活模式，是城市健康發(fā)展的需求。

而從商業(yè)角度看，社區(qū)商業(yè)也同樣是發(fā)展趨勢。第一太平戴維斯華西區(qū)項目及開發(fā)顧問部高級助理董事羅元均就告訴記者，社區(qū)商業(yè)是基礎(chǔ)，未來，其將是主要的商業(yè)形態(tài)。在成都，社區(qū)商業(yè)體份額占到全部商業(yè)地產(chǎn)份額的50%以上是可能的。

實際上，從國際成熟市場的經(jīng)驗看，社區(qū)商業(yè)消費已占其整體商業(yè)構(gòu)成的60%~70%。羅元均指出，在美國、英國等國家，社區(qū)商業(yè)的占比甚至能達到8成以上，但目前中國社區(qū)商業(yè)體量在整個商業(yè)總額的占比還不足30%。

　　開發(fā)商瞄準社區(qū)商業(yè)

在此背景下，社區(qū)商業(yè)體由于具有巨大的發(fā)展空間，使很多開發(fā)商均瞄準了這一市場。

2014年開始，成都的主流開發(fā)商，如藍光、萬科、華潤、藍潤、恒大、龍湖、花樣年等，都紛紛開建社區(qū)商業(yè)體，有些還著手建立自己的社區(qū)商業(yè)品牌。

據(jù)了解，2015年，藍潤就推出了社區(qū)商業(yè)“耍街”系列，一次性布局了五條商業(yè)街，統(tǒng)一規(guī)劃、整體運營，涵蓋吃喝玩樂購的體驗業(yè)態(tài)，餐飲占比較大。據(jù)藍潤介紹，“耍街”系列整體推出后，15天銷售近2萬平方米，簽約金額近5億元。

同樣，金科地產(chǎn)也在2015年將社區(qū)商業(yè)作為未來商業(yè)運營的重點方向，其社區(qū)商業(yè)包括“中心系、天都系、世界城系、金街系、盛宴坊系”5大產(chǎn)品線，進行全托管經(jīng)營，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一運營，吸納優(yōu)質(zhì)商家形成戰(zhàn)略同盟，以商引商。

中糧瞄上社區(qū)商業(yè)后，2015年推出了“中糧悅街”，這很可能會成為中糧商業(yè)的第二條線。

早年運營了耍都、玉林（樓盤）生活廣場等社區(qū)商業(yè)的藍光，繼2013年整體規(guī)劃了社區(qū)商業(yè)“COCO紅街”，2015年已基本形成了自己集教育、健康、兒童、文創(chuàng)娛樂、O2O、創(chuàng)客的“4C”商業(yè)模式，建立了一套相對成熟的社區(qū)商業(yè)系統(tǒng)。

由此來看，在社區(qū)商業(yè)的開發(fā)運營上，開發(fā)商基本都在走“統(tǒng)一規(guī)劃、整體運營”的路子。

“這能減少散戶的投資風險、商家的運營成本，也能提升社區(qū)商業(yè)的商業(yè)價值。”金科商管總經(jīng)理唐暢就表示。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線的逐漸成熟，“品牌化”成為社區(qū)商業(yè)的另一大趨勢。如萬科從“五菜一湯”到“萬樂會”，花樣年的“彩生活”等。

雖然目前社區(qū)商業(yè)的品牌化尚未有輸出的趨勢，但其產(chǎn)生的商家品牌粘性（即遷移度、復制性），以及對新興業(yè)態(tài)品牌的帶動（如中糧的Joy House，萬科的BRUNO咖啡面包坊等），都在獲取更多空間的利益。

中糧成都公司的相關(guān)人士就曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，其自營品牌Joy House的顯著優(yōu)勢就是具備客戶粘性，在社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營風險是很小的，也能達到預期利潤，在很多地方都開得不錯。