編者按：2015年，在中國經濟調整轉型與改革持續深入的時代背景下，中國房地產行業陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們仍然奮力追逐著一個又一個時代的風口。

互聯網+、智慧城市、創客空間、海外投資、社區O2O、文旅地產、養老地產等模式與概念層出不窮，開發商們不再認為自己是“開發商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產行業的深層次問題仍然需要面對和化解。

歸根結底，這是“艱難的一年”。無論是地價和房價屢創新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國范圍內，“庫存”已如懸湖。“化解房地產庫存”上升到國策高度之后，面對到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點地產新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難的一年”，回顧并總結2015年房地產行業的標桿性企業得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產行業的真實情況。

觀點地產網 2014年，熬不過上市“七年之癢”的建業地產第一次未完成年初承諾的業績目標。

2015年，囿于河南一域的建業再次失信于市場。“截至2015年12月31日止全年，集團取得物業合同銷售總額157.44億元，同比增加1.2%。”

雖然同比出現微增，但按照其年初設定的175億的目標高度，建業地產交出的卻是一份不達標的成績單。

“業績不達標的原因現在公司這邊還沒有明確口徑，有待之后公開說明。”建業地產品牌部相關負責人向觀點地產新媒體解釋。

然而，細究具體數字后不難發現，已包圍河南十八地市后，建業2015總合同銷售建筑面積同比增加25.2%至273萬平方米，銷售均價卻同比下降約兩成，為5764元/平方米。

這也意味著，即便樓市不如此前之寒風凜冽，但隱藏在回不去的目標高度背后則是建業業績“陷落”的縣域洼地。

回不去的目標高度

1月13日下午，建業地產股份有限公司發布2015年12月未經審核的合同銷售數據。

據觀點地產新媒體查閱公告，截至2015年12月31日止全年，集團取得物業合同銷售總額157.44億元，同比增加1.2%。

上述數字距年初設定的175億目標相差約18億元，而這也是建業自2014年后的第二次業績不達標。

早在今年3月20日公布的業績報告中，建業公布稱，公司截至2014年12月31日止，全年實現合同銷售金額達155.58億元，只完成目標的約92%。

對此，建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森在業績會上給出的解釋是，“主要歸結于年初對市場預判過于樂觀，導致實際完成情況與目標有一定的差距，但自己和自己比還是有進步的。”

彼時，或出于對市場回暖預期增強，建業還是選擇上調2015年業績目標至175億元，同比2014年上升12%，較2014年略有下降，“比較謹慎穩健”。

可即便是被評價為略顯“保守”的12%增長率，建業的最終成績單表現仍然不及預期。

“這當然與整個房地產市場的下滑有關，這種情況下建業能做到150多億，已經算是很厲害了。”合富輝煌河南公司常務副總經理莊云娟對觀點地產新媒體指出，當建業開始下沉到河南十八地市后，越往下受市場波動影響也就越大。

其實，為力爭達到12%的增長率，建業地產去年年初已明確銷售貢獻主要來源于18個城市，共67個項目，其中非鄭州區域占比約為60%。

因此，在樓市去年上半年的基本面回暖趨勢明顯時，建業的成績卻未出現預期中的大逆轉。此時建業地產發布的公告顯示，上半年公司實現合同銷售額約59.6億元，較上年同期減少10%，僅完成175億全年目標約34%。

業績僅達標34%成為建業地產2015中期業績發布會的一大聚焦點，建業首席財務官及執行副總裁胡冰在業績會上給出的回答是：“因為期內鄭州開盤資源少。”

胡冰介紹，由于產品開發階段的不同，鄭州在上半年業績的貢獻占比已從去年同期的25.6%下降至18.3%，但下半年將上升至約55%。

雖然會上問及2015年是否會再次“未達標”，建業地產首席執行官陳建業堅定表態：“175億的全年目標是管理層要求務必達到的，我們對實現這個目標有信心。”

但是，三四線難以脫身的高庫存泥沼卻讓建業的“信心”成為泡影，“雖然一二線的增長比較大，但三四線城市面臨的壓力還是很大。”建業相關人士對觀點地產新媒體稱。

“陷落”后的縣域洼地

這樣看來，當房地產市場已然不是時代寵兒的當下，建業地產回不去的目標高度似乎也成為難以避及的宿命。

然而，隱藏在業績“陷落”后的則是縣域價格洼地。觀點地產新媒體了解到，在建業去年的157億元成績單中，總合同銷售建筑面積為273.14萬平方米，同比增加25.2%；但全年銷售均價為5764元/平方米，同比減少19.2%。

“銷售面積的增加主要來自于河南地級市區域，這些地方的低價格最終拉低了公司今年整體銷售均價。”建業上述負責人稱。

除區域布局外，建業地產堅定實施的“去庫存”戰略也是導致其價格下跌的一大重要因素。正如莊云娟所描述：“為了快速回籠資金，建業很多項目都是割肉在賣，正常項目打個七折。”

公告數據顯示，建業去年上半年的“去庫存”戰略已給其造成了一個“雙刃劍”局面。一方面，已售面積由去年同期49.09萬平方米增至69.48萬平方米，物業銷售收益同比增長27%。

但另一方面，平均售價卻下跌10.35%至每平方米5419元，在一定程度上造成建業上半年毛利、毛利率、凈利潤等多個數據下滑。

對此，胡冰在去年中期業績會上給出的解釋顯然還是有點糾結：“去庫存是房企當下的頭等大事，雖然現在均價有一定的下降，但要解決的主要矛盾還是回流現金。”

從上述表述可看出，建業在銷售過程中之所以會出現價格折讓，背后的直接誘因則是對現金流的迫切需求。

“不同于恒大、碧桂園等在資本市場上的大量融資動作，建業公開宣布的融資特別少。”莊云娟對觀點地產新媒體表示，這無疑會給公司發展帶來較大的資金壓力。

據莊云娟介紹，由于未能充分利用香港上市平臺去融資，整個建業的資金成本都是比較高的，“會降低它的資金使用效應”。

據觀點地產新媒體查閱建業地產2015全年公告，除獲得中原信托3.3億元增資、中原銀行300億融資額度及平安銀行100億融資額度外，建業僅于4月15日宣布發行3億美元2021年到期票息8.75%的優先票據。

正是基于三四線城市存在房價壓力以及建業執行去庫存戰略，標普也于去年9月將建業地產展望由穩定調整為負面，并預計建業的財務杠桿可能將在2015年惡化。

在因為河南省內縣域布局導向，價格折讓不斷加重的壓力下，建業地產也開始尋找一些內部補救藥方。在莊云娟看來，作為一家偏“保守”的地產公司，建業“早就應該開始在文旅方面的轉型，因為畢竟自己的手中握有的資源比較多”。

2015年5月19日，建業·華誼兄弟電影小鎮項目簽約儀式在鄭州舉行。據了解，該電影小鎮項目選址鄭州中牟縣，總投資超100億元，總占地約2000畝。

而后11月6日，建業公告稱，公司于10月15日以1.38億元競得鄭州市中牟縣兩宗地，“項目土地將發展建業華誼兄弟電影文化小鎮，用途包括旅游、商業、住宅及車庫”。

除涉足文旅外，在去年12月，建業還連續三次接單輕資產業務。12月2日晚，建業輕資產首項目落地漯河，主要收取品牌費及超額利潤分享費作為回報。

漯河之后，建業還分別于22日及23日連發另公告宣布，將開始輕資產委托運營駐馬店11萬平米項目及南陽44萬平米項目。

“正如萬達年終總結中的表述，開始轉型于服務器、文旅板塊的建業也要不斷尋找新的增長點。”建業相關人士對觀點地產新媒體指出。