由于大量的三四線城市住房庫(kù)存問(wèn)題還需要政府出臺(tái)一些政策才能有效解決，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)投資不會(huì)上升，但是可以明顯感覺(jué)到財(cái)政政策和貨幣政策都在朝著利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的方向調(diào)整。

由于大量的三四線城市住房庫(kù)存問(wèn)題還需要政府出臺(tái)一些政策才能有效解決，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)投資不會(huì)上升，但是可以明顯感覺(jué)到財(cái)政政策和貨幣政策都在朝著利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的方向調(diào)整。

監(jiān)管層又對(duì)樓市頻出救市“大招”，2015年底城市工作會(huì)議重啟，房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)上升到前所未有的高度。從“330新政策”到降息降準(zhǔn)、地方解除限購(gòu)再到調(diào)整公積金政策，2015一整年，政策火力持續(xù)加大，部分城市房?jī)r(jià)止跌反彈的現(xiàn)象開(kāi)始顯現(xiàn)。

雖然樓市松綁究竟能帶來(lái)多大的效果，目前還不能蓋棺定論，但是可以肯定的是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在政策層面上迎來(lái)了“寬松時(shí)代”。那么2016年房地產(chǎn)的冰凍期會(huì)結(jié)束嗎？投資者可以放手一搏嗎？

房地產(chǎn)市場(chǎng)或繼續(xù)分化

目前，就全國(guó)市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在“嚴(yán)寒期”，政策的暖風(fēng)能否吹化凍結(jié)的冰面、吹化多大冰面，尚未可知。但是對(duì)于少數(shù)一二線城市而言，2016年樓市仍可能會(huì)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”的局面。

根據(jù)廣發(fā)證券發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年11月我國(guó)一線城市合計(jì)推出地塊規(guī)劃建筑面積988萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54%。其中住宅用地532平方米，同比增長(zhǎng)52%，一線城市年末供地放量增長(zhǎng)。同時(shí)在政策刺激下，11月份商品房銷售額增速創(chuàng)下年內(nèi)新高。

房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)分化。一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，交易量上升較快，庫(kù)存下降較快，價(jià)格環(huán)比上升；三四線城市的銷售增速則繼續(xù)下滑，去庫(kù)存壓力絲毫未減。數(shù)據(jù)顯示，2015年1~10月，全國(guó)新建商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)7.9%，北上廣深四大一線城市新房銷售面積漲幅高達(dá)52%，而同期40大重點(diǎn)城市漲幅僅為23%。正所謂“冰火兩重天”，部分三四線城市人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)庫(kù)存“壓力山大”。

相關(guān)專家分析，這種分化在2016年將會(huì)進(jìn)一步拉大，一二線城市的房?jī)r(jià)和交易量將會(huì)出現(xiàn)雙升，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)繁榮。但是三四線城市的去庫(kù)存力還需要繼續(xù)挖掘。

市場(chǎng)有望緩慢回溫

雖然，對(duì)于2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能簡(jiǎn)單地一概而論，更不能“一刀切”，但是可以看到的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在對(duì)政策釋放的積極信號(hào)作出一定的反應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望緩慢回溫。

社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心的華房指數(shù)預(yù)測(cè)：房?jī)r(jià)在經(jīng)歷較快上升后，2016年第二季度后，有出現(xiàn)一波較大幅度下跌的可能，但商品房投資有望緩慢回升，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)有望增強(qiáng)。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛解釋說(shuō)：“未來(lái)房?jī)r(jià)具體走勢(shì)一方面取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的自我調(diào)整程度，另一面受宏觀政策的影響。”2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的三大目標(biāo)：去庫(kù)存、防風(fēng)險(xiǎn)、促投資，以實(shí)現(xiàn)銷售大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)增幅保持在合理范圍，房地產(chǎn)投資回歸到正常水平。可見(jiàn)政策風(fēng)力強(qiáng)勁，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)可期。

地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)在易居沃頓中國(guó)房地產(chǎn)投資論壇上也表示，目前大量的三四線城市庫(kù)存問(wèn)題還需要政府出臺(tái)一些政策才能有效解決，雖然預(yù)計(jì)2016年我們的房地產(chǎn)投資不會(huì)上升，但是可以明顯感覺(jué)到財(cái)政政策和貨幣政策都在朝著利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的方向調(diào)整。

然而不得不提的是，救市政策紛沓而至，但是相比較而言，這些政策都是短期的，不能代表未來(lái)樓市的基本面會(huì)一直持續(xù)回升，救市政策頻出的原因在于房地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)仍然不可忽視。

專家觀點(diǎn)“喜憂參半”

關(guān)于2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)可謂是“喜憂參半”。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為受城鎮(zhèn)居民住房需求高潮已過(guò)、庫(kù)存壓頂難以緩解、樓市扶持政策邊際效應(yīng)減弱的影響，2016年樓市并不會(huì)有明顯起色；但是也有機(jī)構(gòu)持不同觀點(diǎn)，在他們看來(lái)，高層“去庫(kù)存化”意圖堅(jiān)定，政策已箭在弦上，目前是房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，雖然一系列救市政策的出臺(tái)已經(jīng)導(dǎo)致樓市的基本面轉(zhuǎn)好，但是好轉(zhuǎn)局面不會(huì)持續(xù)，當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于大多數(shù)大中城市來(lái)講，仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，這也決定了未來(lái)樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。

離岸資產(chǎn)配置專家劉磊認(rèn)為，雖然2015年一線城市房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)，但是對(duì)于投資者而言，投資市場(chǎng)的介入和回暖還遠(yuǎn)未到來(lái)。

雖然，機(jī)構(gòu)和專家們看空的悲觀情緒較濃，但是持樂(lè)觀預(yù)測(cè)的機(jī)構(gòu)也不在少數(shù)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2016年房?jī)r(jià)上漲難動(dòng)搖。嚴(yán)躍進(jìn)指出，一二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲毋庸置疑，但三四線城市的房?jī)r(jià)可能處于一個(gè)相對(duì)不漲不跌的態(tài)勢(shì)，主要原因在于人口背后的需求還沒(méi)有被挖掘出來(lái)。

高盛房地產(chǎn)投資研究部主管王逸也持相同觀點(diǎn)。王逸認(rèn)為，2016年，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)政策會(huì)偏向?qū)捤桑@應(yīng)該會(huì)支持房?jī)r(jià)持續(xù)復(fù)蘇。

在全國(guó)主要城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格、銷售量方面，中金公司研究部作出如下預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)一二線城市銷量將持平，而銷售均價(jià)將上漲10%。三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受高庫(kù)存和弱需求以及當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷的影響，2016年房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價(jià)將下跌5%。2016年，房地產(chǎn)去庫(kù)存將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，但這需要一方面鼓勵(lì)地產(chǎn)商降價(jià)，另一方面推動(dòng)整個(gè)行業(yè)兼并重組，提高房地產(chǎn)業(yè)集中度，推動(dòng)城市化進(jìn)程，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買適銷對(duì)路的房產(chǎn)。

可見(jiàn)，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，風(fēng)險(xiǎn)可能大于機(jī)遇。房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。