國內首只公募REITs基金——鵬華前海萬科REITs(場內簡稱：鵬華前海)在深交所掛牌上市交易已經近三個月。近日，中泰證券在一篇名為《鵬華前海，低估明顯》的報告中指出，目前鵬華前海萬科REITs的交易價格遠低于其合理估值，基金明顯被低估。更重要的是，考慮到其投資物業未來租金上漲的因素，基金被低估的程度或更高。

公開資料顯示，鵬華前海萬科REITs在基金合同生效后的10年封閉運作期內，將以不高于基金總資產50%的比例投資于萬科前海公館股權，以獲取商業物業穩定的租金收益機會；同時，還將以不低于50%的基金資產投資于依法發行或上市的股票、債券和貨幣市場工具等，以獲取固定收益類資產和低風險的二級市場權益類資產的投資收益機會。

因此，鵬華前海萬科REITs無論投資標的，還是運作機制，都與此前有過的傳統基金明顯不同。中泰證券指出，其中最大的不同是投資標的單一性，這與傳統公募基金的組合投資大相徑庭，因而不能援引傳統公募基金的估值方式對其進行估值，因而雖然它是基金，但本質上是單一債券，因而應借鑒債券的定價方法。

而在以何種債券作為估值基準方面，中泰證券指出，綜合考慮鵬華前海投資的目標公司，其國企和政府背景、收益權的來源與合法性以及業績補償機制，以10年期AA+信用債到期收益率作為估值基準比較合理。中泰證券根據當下10年期AA+中債企業債到期收益率為4.7853%，估算該基金未來歷年現金流進行貼現，目前鵬華前海萬科REITs的交易價格遠低于其合理估值，基金明顯被低估。

事實上，REITs 憑借收入穩定、高分紅、高流動性、高成長性等特征，在海外市場已成為股票、債券、現金之外的第四類資產。鵬華前海萬科REITs作為國內首只公募REITs，不僅增加了投資者資產配置的多樣性，分散投資風險，還有利于減少投資者對股票、住宅物業的盲目投機，引導投資者優化資金配置結構。據了解，鵬華前海萬科REITs將采用現金分紅方式，在滿足分紅條件的前提下，收益每年至少分配一次；每年收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%，現金收益回報穩定可期。