歐陽(yáng)捷：按照主辦方的要求，我給大家報(bào)告的題目是“三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)與陷阱”。

我們認(rèn)為當(dāng)前的市場(chǎng)是一個(gè)最好的市場(chǎng)。為什么這么說(shuō)？因?yàn)榱?xí)大大說(shuō)了，“去庫(kù)存”。去庫(kù)存意味著什么？意味著我們現(xiàn)在的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了歷史上最寬松的房地產(chǎn)政策期，這個(gè)政策從多個(gè)方面來(lái)講，對(duì)我們的房地產(chǎn)都有好處，去庫(kù)存是其中的一個(gè)重要方面，當(dāng)然金融方面也是很重要的。

今年我們看M2的總量增速，大家覺(jué)得好像還不稀奇，大概就是12%到13%之間。但是我們的增量是非常龐大的，今年1—7月份，M2的增量是12.45萬(wàn)億，相當(dāng)于過(guò)去三年的平均值，后面還有5個(gè)月的時(shí)間，M2的增量會(huì)達(dá)到多少呢？我們估計(jì)會(huì)達(dá)到16—17萬(wàn)億。從8—10月份來(lái)看，央行放慢了放水的速度，但是一般來(lái)講，12月份至少要增加2.5萬(wàn)億，因此我們覺(jué)得今年保守估計(jì)還是會(huì)達(dá)到16萬(wàn)億。這是什么概念呢？相當(dāng)于我們?nèi)闙2總量的1/8。這個(gè)錢(qián)不值錢(qián)了，錢(qián)多了，這時(shí)候所有的資產(chǎn)就一定會(huì)升值。所以我說(shuō)這是政策的一個(gè)最好的時(shí)期。

我給大家匯報(bào)四個(gè)方面，一是商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，第二是陷阱，第三是趨勢(shì)展望，第四是我們的做法。

目前來(lái)看，近兩年我們認(rèn)為這是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型之前最好的一個(gè)時(shí)代，如果一旦經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們的經(jīng)濟(jì)就不再依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)就不再受到政府的庇護(hù)，那時(shí)候房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)比現(xiàn)在要艱難得多。我們也看到了，明年房地產(chǎn)投資將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，去庫(kù)存已經(jīng)成為一個(gè)政治任務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)也面臨去庫(kù)存的形勢(shì)。自2000年以來(lái)，商業(yè)新開(kāi)工面積累計(jì)超過(guò)20.4億平方米，房地產(chǎn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)投資還在步步上升。另外我們近四年新開(kāi)工每年遞增2億平方米，商業(yè)也需要去庫(kù)存了。

當(dāng)然，我們的消費(fèi)增長(zhǎng)依然高于以往，在這種情況下，它也會(huì)帶動(dòng)商業(yè)的機(jī)會(huì)。人均收入的增長(zhǎng)，包括人民幣貶值可能把境外的消費(fèi)轉(zhuǎn)化為境內(nèi)，這個(gè)時(shí)候也會(huì)給我們的消費(fèi)帶來(lái)增長(zhǎng)，也會(huì)給我們商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)一些機(jī)會(huì)。

我剛才講到了一二線城市已經(jīng)趨于飽和，甚至過(guò)剩，但是我們看到三四線城市還有很大的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在在二線城市的消費(fèi)支出已經(jīng)低于三四線城市了。我們看到武漢的增速在湖北省已經(jīng)是倒數(shù)第一了，所以三四線城市的增長(zhǎng)更快。

我們也看到一個(gè)機(jī)構(gòu)出了一份報(bào)告，這個(gè)報(bào)告非常有道理，而且對(duì)我們來(lái)講非常有借鑒意義，它說(shuō)三四線城市女性是消費(fèi)的主流，不管是為家庭消費(fèi)，為孩子消費(fèi)，為丈夫消費(fèi)，女性都掌握了錢(qián)包，進(jìn)口商品的購(gòu)買(mǎi)意愿是翻了一番，人均網(wǎng)購(gòu)的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一二線城市，品牌忠誠(chéng)度雖然低于一二線城市，但是依然高于60%。同時(shí)我們看到三四線城市居民的生活滿意度高，不吝嗇子女的消費(fèi)，而且家庭觀念非常重，在這些方面導(dǎo)致了沖動(dòng)性消費(fèi)、關(guān)聯(lián)性消費(fèi)和家庭性消費(fèi)，都會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一二線城市。

因此我們認(rèn)為三四線城市存在非常好的商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，特別是以購(gòu)物中心為主的新型商業(yè)地產(chǎn)，我們覺(jué)得這些城市需要商業(yè)地標(biāo)，這會(huì)受到消費(fèi)者的歡迎，受到地方政府的認(rèn)可。

三四線城市人口占到總的城市人口的比例有多少呢？三四線城市占到全國(guó)城市人口的53%，但是三四線城市的購(gòu)物中心只占到全國(guó)城市購(gòu)物中心的16.5%，所以它面臨很大的機(jī)會(huì)，我們認(rèn)為三四線城市購(gòu)物中心數(shù)量少，消費(fèi)模式急需升級(jí)換代，消費(fèi)者的體驗(yàn)感受也亟待提升。

但是我們也必須注意到，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)存在著一些風(fēng)險(xiǎn)和陷阱。我們覺(jué)得有四個(gè)陷阱是值得大家去關(guān)注的：第一是新城市商圈很難再有春天，因?yàn)檎F(xiàn)在建立了大批的工業(yè)園區(qū)，建立了大批的新城區(qū)，框了這些新城區(qū)之后，我們認(rèn)為不僅未來(lái)購(gòu)物中心很難存活，臨街商鋪很難存活，批發(fā)市場(chǎng)也很難存活。為什么？因?yàn)槲覀円呀?jīng)進(jìn)入后工業(yè)化時(shí)代，現(xiàn)在所有的媒體上，我們幾乎看不到哪個(gè)媒體在報(bào)道我們哪個(gè)城市引進(jìn)了千人大廠，更不要說(shuō)萬(wàn)人大廠。因此，城市人口的導(dǎo)入已經(jīng)完全減緩了。未來(lái)新城區(qū)會(huì)導(dǎo)入多少人口，我們認(rèn)為值得質(zhì)疑。

第二，城鎮(zhèn)化的增速在放緩，剛才已經(jīng)跟大家說(shuō)了，這里就不詳細(xì)講了。大體量的商業(yè)在三四線城市很難做好，非常難滿鋪開(kāi)業(yè)，甚至招商都非常困難。我們?cè)谡猩讨胁粷M的話，商業(yè)動(dòng)線會(huì)中斷，一旦中斷了，客戶走到中斷點(diǎn)，他就不會(huì)往前走，后段的商業(yè)就會(huì)死，這樣長(zhǎng)期下去，我們停業(yè)的鋪位越來(lái)越多的時(shí)候，我們的客戶就會(huì)失去信心。當(dāng)然也有很多人想，我們的體量大了以后，可以引進(jìn)一些體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)，但是體驗(yàn)式業(yè)態(tài)在三四線城市是否有足夠的人口支撐，這是值得質(zhì)疑的。如果說(shuō)我們不能有足夠的人口支撐一個(gè)大體量的商業(yè)業(yè)態(tài)、體驗(yàn)式的商業(yè)業(yè)態(tài)，很可能最后你不能平衡你的現(xiàn)金流。

第三，主力店鋪多會(huì)導(dǎo)致投資回報(bào)率降低，因?yàn)橹髁Φ甑拇笃放颇軒?lái)客流，但是它需要很多的裝修補(bǔ)貼，同時(shí)還有免租期，在這個(gè)時(shí)候你的其它商業(yè)又是沒(méi)有收益的，又需要大量的資金投入下去，這樣對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生影響。特別是大超市，現(xiàn)在很多的城市里面慢慢會(huì)逐步退出購(gòu)物中心，取而代之的是中小超市，因?yàn)榇蟪械钠叫Ш艿停速M(fèi)了大量的資源。

另外，我們認(rèn)為創(chuàng)新業(yè)態(tài)叫好不一定叫座。第四個(gè)方面，電商可以倒流，也可以分流，我們現(xiàn)在都在講電商，但是我們對(duì)電商的價(jià)值認(rèn)知還是不一定夠的，現(xiàn)在有很多做電商平臺(tái)的機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)做了電商平臺(tái)之后，如果說(shuō)加入到這個(gè)電商平臺(tái)，我們可能會(huì)失去數(shù)據(jù)的控制權(quán)，但是你不加入，你自己再做的話，你的難度會(huì)非常大。

另外我覺(jué)得電商也會(huì)導(dǎo)致分流，不是導(dǎo)流。購(gòu)物中心開(kāi)了電商之后，客人在你的電商系統(tǒng)買(mǎi)了東西，最后他不到你的購(gòu)物中心了，不能產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性消費(fèi)，不能產(chǎn)生隨機(jī)性消費(fèi)，沒(méi)有這些隨機(jī)性消費(fèi)和關(guān)聯(lián)性消費(fèi)，你的購(gòu)物中心的平效會(huì)降低下來(lái)。

關(guān)于三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)展望，也有幾個(gè)方面跟大家報(bào)告一下。第一方面，購(gòu)物中心跑馬圈地的勢(shì)頭已經(jīng)在減弱。今年上半年我們講跑馬圈地還在進(jìn)行，但是從下半年來(lái)看，跑馬圈地的勢(shì)頭已經(jīng)明確在減弱，我們已經(jīng)關(guān)注到很多大企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)不拿地了，過(guò)去幾年購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)量還是比較多的，2013年是380家，2014年是420家，今年是多少呢？原來(lái)預(yù)計(jì)可能超過(guò)420家，但是今年1—11月份是340家，所以今年也就勉強(qiáng)達(dá)到400家左右，如果按照這個(gè)趨勢(shì)，我們購(gòu)物中心的增速其實(shí)是在放緩。

第二方面是市場(chǎng)容量的問(wèn)題。以一個(gè)三線城市為例，三線城市平均人口520萬(wàn)，按照城市化率50%來(lái)計(jì)算，260萬(wàn)人口在城市里面，一個(gè)購(gòu)物中心覆蓋12萬(wàn)人，它可以覆蓋22個(gè)購(gòu)物中心，一二三四五線城市全部算上來(lái)，全國(guó)大概能達(dá)到6500個(gè)購(gòu)物中心，現(xiàn)在已經(jīng)有4700個(gè)購(gòu)物中心，購(gòu)物中心的建設(shè)可能不到10年，我們的天花板就到了。當(dāng)然，我們未來(lái)還是有機(jī)會(huì)的，現(xiàn)在這10年時(shí)間，我們覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)跑馬圈地將要終結(jié)，要進(jìn)入業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。

現(xiàn)在品牌商家的招商很難，未來(lái)可能會(huì)無(wú)招商。當(dāng)然，我們提升市場(chǎng)容量的機(jī)會(huì)也很多。第一，城鎮(zhèn)化率會(huì)進(jìn)一步提升，城鎮(zhèn)人口會(huì)進(jìn)一步增加。如果按照我們城鎮(zhèn)人口從7.8億增加到10億人，可能會(huì)增加4000座購(gòu)物中心，第二是我們的消費(fèi)額持續(xù)增長(zhǎng)，如果再翻一番的話，購(gòu)物中心還可以增加3000座，當(dāng)然這是個(gè)估算。實(shí)際上我們告訴大家的是，未來(lái)購(gòu)物中心的量可能比現(xiàn)在想象的還是要多。過(guò)去人均消費(fèi)額是增長(zhǎng)了5.4倍，用了15年的時(shí)間，未來(lái)8到10年增長(zhǎng)1倍，我們看到這個(gè)曲線也是非常厲害。從短期來(lái)看，需要更大客流來(lái)支撐我們的生存，以活過(guò)這個(gè)時(shí)間，但是長(zhǎng)期來(lái)看，收入增長(zhǎng)、消費(fèi)增長(zhǎng)、營(yíng)收提升、平效提高會(huì)給我們帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。

第二，商業(yè)體量適當(dāng)縮小。現(xiàn)在一線城市8萬(wàn)方，二線城市12萬(wàn)方，三線城市是10.7萬(wàn)方，這個(gè)數(shù)據(jù)還比較大。從美國(guó)來(lái)看，它的購(gòu)物中心的體量總體來(lái)講還是偏小的，1萬(wàn)平方米以下的占到62%，而它4萬(wàn)平方米以上的只有2000多個(gè)，覆蓋人口只有12.9萬(wàn)人。日本的購(gòu)物中心總量，一兩萬(wàn)平米的非常多，4萬(wàn)平方米以上的只有3600多個(gè)，平均覆蓋人口是32000人，而且它有大量的便利店，所以覆蓋的面非常寬。我們認(rèn)為未來(lái)的社區(qū)購(gòu)物中心可以替代電商的超市。想象一下，如果社區(qū)商業(yè)覆蓋周邊100米、200米的范圍內(nèi)，還用得著電商嗎？我們認(rèn)為未來(lái)三四線城市追求大體量商業(yè)是一種誤區(qū)。

第三，追求主題化、參與性是一個(gè)重要的方向，江蘇有一個(gè)張家口市，是全國(guó)第一個(gè)文明城市，我們?cè)谶@里面做了一個(gè)名槍匯，在這里可以打真槍。我們發(fā)現(xiàn)美國(guó)到處都可以打真槍，但是中國(guó)不行，在名槍匯可以打真槍，很多人去了就打兩三千塊錢(qián)，因?yàn)槌诉@里沒(méi)有其他的地方體驗(yàn)，所以這種地方你是去了還想去，走了還惦記，我們認(rèn)為未來(lái)體驗(yàn)是一個(gè)大的趨勢(shì)。

第四，電商只是一個(gè)添頭，未來(lái)的增長(zhǎng)勢(shì)頭雖然強(qiáng)勁，但是空間會(huì)有限，在美國(guó)的電商、日本的電商、歐洲的電商都不超過(guò)10%，未來(lái)中國(guó)電商我相信超過(guò)15%的可能性還是比較小的。大家都說(shuō)電商的沖擊非常厲害，電商占到社會(huì)零售總額的比例雖然在提升，但是我們可以發(fā)現(xiàn)，這幾年電商的總額只不過(guò)是社會(huì)零售總額的增長(zhǎng)部分。

第五是老年業(yè)態(tài)或?qū)⒊蔀闄C(jī)會(huì)，未來(lái)中國(guó)老年增長(zhǎng)率是在逐步上升。老年業(yè)態(tài)什么樣的會(huì)有機(jī)會(huì)呢？我們認(rèn)為未來(lái)醫(yī)療健康是一個(gè)非常重要的機(jī)會(huì)，包括我們上海的項(xiàng)目也引進(jìn)了健康醫(yī)療的業(yè)態(tài)。我們認(rèn)為未來(lái)的老年雜貨、老年餐飲、老年社交、老年保健、老年藝術(shù)文化中心、老年教育等等今后都有可能進(jìn)入購(gòu)物中心，現(xiàn)在醫(yī)療也已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入。第六是情感化、人文化會(huì)成為體驗(yàn)方向，包括情感體驗(yàn)、感官體驗(yàn)、服務(wù)體驗(yàn)，這都是大家熟知的。

另外一點(diǎn)是人文體驗(yàn)，未來(lái)也有可能會(huì)進(jìn)去。我們?cè)谏虾＃虾ｋ娪凹瘓F(tuán)專門(mén)搞了一個(gè)電影博物館，進(jìn)去的全是老年人，在里面免費(fèi)看電影，看的全是滄桑的、懷舊的。

最后用兩分鐘時(shí)間報(bào)告一下新城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯。新城現(xiàn)在已經(jīng)布局全國(guó)18個(gè)大中城市，其中有10個(gè)以上的省會(huì)城市，現(xiàn)在我們的購(gòu)物中心已經(jīng)建到第四代。我們是不做百貨的，其實(shí)這也是被逼無(wú)奈，因?yàn)榘儇泧宋覀儯詈缶拖聸Q心不做了。

當(dāng)然我們今年也是在快速增長(zhǎng)，今年新增商業(yè)項(xiàng)目10個(gè)，每年保持10個(gè)以上的擴(kuò)張速度。我們的開(kāi)發(fā)已經(jīng)完全標(biāo)準(zhǔn)化了，22到24個(gè)月完成購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)，招商率基本上在開(kāi)業(yè)前9個(gè)月達(dá)到70%。明年累計(jì)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目可以達(dá)到11個(gè)，我們也在做新城的電商戰(zhàn)略，包括線上線下的融合，大數(shù)據(jù)平臺(tái)等等。我們還在做自營(yíng)的兒童主力店。

今年的增長(zhǎng)速度也非常快，增長(zhǎng)達(dá)到了34%，今年已經(jīng)提前一個(gè)月完成了全年的目標(biāo)任務(wù)，所以未來(lái)我們還會(huì)再加快速度，當(dāng)然一二線城市還會(huì)繼續(xù)分化，所以我們未來(lái)還會(huì)在一二線城市布局。

有人說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是一個(gè)冬天，今天上午我在匯報(bào)的時(shí)候提到了，我們要看大氣候，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的大氣候現(xiàn)在是冬天，但是行業(yè)不見(jiàn)得是冬天，對(duì)于企業(yè)來(lái)講更不是冬天，對(duì)于新城來(lái)講，還是我們的春天，所以我們會(huì)愿意跟在座的合作伙伴，在座的品牌商家一起合作，來(lái)打造商業(yè)地產(chǎn)的春天。