上市房企如“網(wǎng)紅”般搶手，被險(xiǎn)資及產(chǎn)業(yè)資本兩“壕”客看上，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，武器無非是兩樣：一是地產(chǎn)公司擁有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)和土地資源儲(chǔ)備，二是分紅收益率。

最近，地產(chǎn)巨頭萬科變身當(dāng)下最搶眼的“網(wǎng)紅”，熱倒一片。

12月4日，萬科簡(jiǎn)報(bào)稱，前11個(gè)月，該公司的銷售金額突破2200億元，去年年底一度爭(zhēng)得你死我活的頭把交椅，現(xiàn)在還是風(fēng)平浪靜地粘在萬科的屁股底下。

12月7日，萬科公告第一大股東再度易主，一石激起千層浪，讓業(yè)界目光再次聚焦近期資本市場(chǎng)頻現(xiàn)的舉牌行為。今年以來，保險(xiǎn)土豪們舉牌A股地產(chǎn)公司的現(xiàn)象不減反增，傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭均被險(xiǎn)資舉牌，而且數(shù)額巨大。

上市房企如“網(wǎng)紅”般搶手，被險(xiǎn)資及產(chǎn)業(yè)資本兩“壕”客看上，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，武器無非是兩樣：一是地產(chǎn)公司擁有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)和土地資源儲(chǔ)備，二是分紅收益率。

保險(xiǎn)壕舉牌地產(chǎn)公司不減反增

萬科A12月7日發(fā)布公告稱，鉅盛華及其一致行動(dòng)人前海人壽保險(xiǎn)合計(jì)持有萬科股票占公司現(xiàn)在總股本的20.008%，再度超越華潤成為萬科第一大股東。

在此之前，萬科股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)已經(jīng)上演了好幾輪，在今年7月至8月，前海人壽短時(shí)間內(nèi)購買7.36億股萬科A，占萬科A總股本的6.66%，與其一致行動(dòng)人通過集中競(jìng)價(jià)方式共計(jì)購買16.62億股萬科A，占萬科A總股本的15.04%，一度成為萬科A第一大股東；不過此后華潤在8月31日和9月1日共耗資約4.97億兩次增持萬科，加上旗下全資子公司中潤國內(nèi)貿(mào)易有限公司持有的股份，華潤共計(jì)持有萬科15.29%股份，重奪第一大股東。

繼去年安邦保險(xiǎn)舉牌金融街引發(fā)熱議之后，萬科、金地、佳兆業(yè)、華業(yè)集團(tuán)、碧桂園等上市房企都被險(xiǎn)資資本大鱷舉牌或收購股權(quán)。今年以來保險(xiǎn)壕們舉牌A股地產(chǎn)公司的現(xiàn)象不減反增，傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭“招、保、萬、金”均出現(xiàn)被險(xiǎn)資舉牌經(jīng)歷，而且數(shù)額巨大，動(dòng)輒幾千萬股甚至幾億股。除了廣為人知的前海人壽及寶能系舉牌萬科A，近期還有國華人壽兩度舉牌華鑫股份，中科匯通兩次舉牌國農(nóng)科技。此外，詳式權(quán)益變動(dòng)書顯示，若前海人壽及其一致行動(dòng)人參與華僑城A的定增獲批，將持有華僑城A股權(quán)8.68%。

最近一例當(dāng)屬京投銀泰，該公司12月2日發(fā)布公告稱，陽光人壽于11月30日增持公司股份19.99萬股，占公司總股本的0.03%。增持完成后，陽光人壽和陽光財(cái)險(xiǎn)合計(jì)持有公司股份3712.95萬股，占公司總股本的5.01%。

險(xiǎn)資、產(chǎn)業(yè)資本與PE三足鼎立

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來已有20多家上市公司公告其被相關(guān)機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者通過二級(jí)市場(chǎng)舉牌。從行業(yè)分布看，今年A股市場(chǎng)被“舉牌”的公司大多處于傳統(tǒng)行業(yè)，排在前三位的是地產(chǎn)、商業(yè)貿(mào)易和化工。

從舉牌方來歷來看，險(xiǎn)資、產(chǎn)業(yè)資本與PE三足鼎立：險(xiǎn)資是這輪舉牌浪潮的新起力量，對(duì)國企有明顯的偏好；產(chǎn)業(yè)資本一直是舉牌并購市場(chǎng)的主力；而私募股權(quán)基金也日漸活躍。

廣證恒生宏觀策略團(tuán)隊(duì)蘇培海、李如娟等分析師認(rèn)為，今年A股市場(chǎng)被“舉牌”的公司大多處于地產(chǎn)等傳統(tǒng)行業(yè)，這是因?yàn)閭鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)面臨著產(chǎn)能過剩、去庫存壓力、內(nèi)需外需不足和新興產(chǎn)業(yè)沖擊等多方面發(fā)展困境，轉(zhuǎn)型升級(jí)迫切但這過程中折戟沉沙也不少見。資本方“舉牌”上市公司后，或重新注入資產(chǎn)重組，或進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。

看好地產(chǎn)公司土地資源儲(chǔ)備

保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)目的何在？華泰證券分析師謝皓宇認(rèn)為，目前處于資金充分過剩、且沒有單一蓄水池帶來的大類資產(chǎn)配置時(shí)代，中國保險(xiǎn)目前40%左右的銀行存款配置需要重配。“我們按照房地產(chǎn)開發(fā)周期3年來測(cè)算，3年期定期存款的總利潤回報(bào)是2.75%(單利)，房地產(chǎn)的利潤率平均在15%。那么，即便考慮到協(xié)議存款利率會(huì)略高于定期存款利率，但仍然處在較低水平，與其巨大占比相比，房地產(chǎn)的配置比重也有增加的空間。”

謝皓宇認(rèn)為，在不考慮估值波動(dòng)的情況下，買房就是賺取持有升值價(jià)值，買房地產(chǎn)股票就是賺取開發(fā)商品價(jià)值。買房的最大影響變量是房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)股票最大影響變量是地價(jià)，所以我們需要評(píng)判的是房?jī)r(jià)和地價(jià)未來哪個(gè)升值空間更大。從2011年調(diào)控以來，地價(jià)的升值幅度超過了房?jī)r(jià)，僅在2013年略有跑輸，但整體上仍然是領(lǐng)先，按照目前土地供給將繼續(xù)管控的情況下，地價(jià)漲幅超過房?jī)r(jià)仍然是大概率事件。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究小組認(rèn)為，險(xiǎn)資及產(chǎn)業(yè)資本舉牌地產(chǎn)股，一方面是看好地產(chǎn)公司擁有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)和土地資源儲(chǔ)備，如金融街、中國國貿(mào)在北京的優(yōu)質(zhì)的持有型物業(yè)資產(chǎn)，京投銀泰在北京地鐵上蓋的物業(yè)和土地資源，而這些地產(chǎn)股的PB相對(duì)較低，通過收購股權(quán)的方式間接獲取資產(chǎn)收益權(quán)比直接收購資產(chǎn)更劃算，同時(shí)，優(yōu)質(zhì)的持有型物業(yè)資產(chǎn)與低成本的保險(xiǎn)資金對(duì)接，是未來不動(dòng)產(chǎn)金融化的大勢(shì)所趨。

一方面，在目前的低利率環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌地產(chǎn)股的分紅收益率更加有吸引力，如萬科A2014年度拿出歸屬凈利潤的35%，即55.24億元進(jìn)行分紅，相對(duì)于2014年末約1531億元的總市值，期間分紅收益率達(dá)3.60%。

地產(chǎn)公司管理體制開始調(diào)整

在外人看來，外來資本舉牌地產(chǎn)公司，是明星與“網(wǎng)紅”的結(jié)合。但在房地產(chǎn)公司看來，卻是“野蠻人”的入侵。

為防止野蠻人繼續(xù)入侵，地產(chǎn)公司在管理體制上也開始有所調(diào)整。如金融街董事長(zhǎng)劉世春曾在投資者交流平臺(tái)上表示，集團(tuán)將確保大股東地位，核心目標(biāo)是改體制，向一線大區(qū)授權(quán)核心高管開展工作，改革總部高管和大區(qū)公司管理團(tuán)隊(duì)以及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)分配機(jī)制。

對(duì)于萬科，《中國企業(yè)家》的報(bào)道曾表示：“今年以來萬科高層主要精力就是在跟潮州人斗。”在前海人壽舉牌萬科之后，萬科管理層曾與華潤集團(tuán)會(huì)面，以尋求第一大股東的支持。今年8月底至9月初，華潤通過兩次增持萬科約0.4%的股份，使其持股達(dá)到了15.29%，曾重奪第一大股東之位。

此次前海人壽重新成為萬科第一大股東之后，華潤方面是否會(huì)繼續(xù)增持不得而知。但萬科方面已經(jīng)作出表態(tài)，強(qiáng)調(diào)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)分散，第一大股東發(fā)生變更后，仍不存在控股股東和實(shí)際控制人。按照萬科公司章程相關(guān)規(guī)定，前海人壽未取得萬科的控股股東和實(shí)際控制人地位，目前萬科仍然是無實(shí)際控制人的公司，同時(shí)，董事會(huì)在此任2017年3月到期之前，在持股比例沒有超過30%之前不會(huì)進(jìn)行改選。