地王拍出后，業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，未來樓價要賣3萬元/平方米才不會虧本。羊城晚報記者查閱陽光家緣數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，3萬元/平方米的售價是周邊一手住宅售價的一倍，比前地王2萬元/平方米出頭的網(wǎng)簽均價也高出近半。

本月24日，番禺區(qū)再拍出新地王。時代地產(chǎn)以24.7億元的最高限制地價及配建3600平方米保障房競得市橋南區(qū)住宅用地，折合樓面地價高達(dá)1.6萬元/平方米，晉身市橋新地王。

地王拍出后，業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，未來樓價要賣3萬元/平方米才不會虧本。羊城晚報記者查閱陽光家緣數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，3萬元/平方米的售價是周邊一手住宅售價的一倍，比前地王2萬元/平方米出頭的網(wǎng)簽均價也高出近半。

去年沒人搶，今年“打崩頭”

去年7月，金融街以底價取得市橋一幅住宅用地，樓面地價約為1.22萬元/平方米，是市橋前地王，也就是今年開盤的融穗瀾灣。前地王與本次拍出的新地王直線距離約為2公里，前地王位于江北岸，產(chǎn)品南向望江，離江面近百米；新地王位于江南岸，穿過南區(qū)公園、奧園廣場等建筑望江，離江面約1公里；前地王與番禺廣場地鐵站步行距離約為1公里，距離番禺區(qū)政府也不遠(yuǎn)；從新地王到地鐵站需要公交車接駁。不過，新地王地塊規(guī)模較大，可以成片開發(fā)成高素質(zhì)小區(qū)。

去年拍地，無其他房企與金融街競爭。本周，九龍倉、保利、時代、萬科、平安等十大房企經(jīng)過29輪混戰(zhàn)、進(jìn)入競配建環(huán)節(jié)，最終土地溢價約45%。

未來單價賣3萬元才不虧本

新地王未來的售價將是多少？業(yè)內(nèi)專家預(yù)計——約為3萬元/平方米。

合富輝煌首席市場分析師黎文江說：“地價成本高，未來售價不上3萬元/平方米就虧本。我指的只是時代地產(chǎn)這個項目未來的售價，不是說市橋南其他樓盤或者番禺區(qū)普通住宅均價。新地王還是有機會沖上3萬元/平方米高位，畢竟現(xiàn)在金融街的網(wǎng)簽價也超過2萬元/平方米，時代地產(chǎn)在番禺區(qū)有打造高端項目的經(jīng)驗，加上市橋南的配套不錯，地王旁邊有奧園廣場、公園，會較受番禺改善型買家歡迎。”

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜說：“這塊地加上建安成本后的總體成本為2.6萬-2.7萬元/平方米，以3萬元/平方米出售，利潤不算高，假如能賣3.5元/平方米才算有不錯的利潤。1.6萬元/平方米的樓面地價雖然偏高，但未至于瘋狂，拍地競價本身就是一個你追我趕的過程，這么多開發(fā)商爭搶，肯定有原因。前幾次時代地產(chǎn)在土地市場上頻頻出手，卻一直沒有斬獲，這次的地塊雖然單價不低，但總價還屬于可以承受的范圍。時代地產(chǎn)做豪宅有經(jīng)驗，假如找準(zhǔn)圈層、找準(zhǔn)目標(biāo)群體，售價賣3萬元/平方米以上并非沒有可能?！?

至于產(chǎn)品，黎文江認(rèn)為最好開發(fā)90-120平方米的首次改善型產(chǎn)品，因為番禺區(qū)目前大戶型住宅庫存量多，中等面積的產(chǎn)品缺乏，只要產(chǎn)品總價能控制在300萬-350萬元，很多買家都可以承受。黃韜則建議做面積大一點、定位高一點的產(chǎn)品，單位面積在150-200平方米之間，以滿足番禺本地人為主的改善需求，“畢竟新地王來了，原來住的房子升值了，三四萬元/平方米的房子也容易接受了”。

兩三年后是理想出貨階段

目前，番禺市橋的二手住宅售價為1.1萬-1.5萬元/平方米，周邊部分一手住宅才賣1.4萬元/平方米，新地王最終的樓面地價比樓價還高。在周邊樓盤中，金融街融穗瀾灣的售價最高。陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至本月25日上午10時，融穗瀾灣(9月12日開盤，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為452套)的網(wǎng)簽套數(shù)為249套，網(wǎng)簽均價為20942元/平方米。假如新地王未來賣3萬元/平方米，售價就比前地王的網(wǎng)簽均價高出近半。

據(jù)了解，目前番禺也有部分售價約為3萬元/平方米的樓盤，但都集中在華南板塊和大學(xué)城板塊，這兩個板塊距離廣州市中心區(qū)更近，在市民心目中的認(rèn)同度也更高。黃韜和黎文江均認(rèn)為，即使新地王要把售價拉升至3萬元/平方米，也需要兩三年的時間，當(dāng)番禺區(qū)，特別是市橋南板塊再沒有土地推出，金融街融穗瀾灣賣得差不多，大學(xué)城板塊和華南板塊都沒有太多新貨的時候，才是新地王最理想的出貨階段。

合富置業(yè)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理羅生剛表示，市橋南板塊二手樓的市場需求量大，但放盤量不多，處于供不應(yīng)求的態(tài)勢，新地王拍出后，放盤的小業(yè)主的心態(tài)會更強硬。