觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 兩個(gè)月前的一個(gè)下午，北京市中心交易市場(chǎng)上舉行著朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村一地塊的拍賣，龍湖平安聯(lián)合體“先聲奪人”第一個(gè)舉牌，保利首開(kāi)聯(lián)合體則以異地配建27500平方米保障房霸氣收尾。

不過(guò)，當(dāng)時(shí)正相互“廝殺”的龍湖平安聯(lián)合體與保利首開(kāi)聯(lián)合體也許都沒(méi)有想到，在兩個(gè)月后，四家豪門地產(chǎn)企業(yè)終還是握手言“合”。

11月25日，首開(kāi)透露稱，龍湖、平安將加入合作開(kāi)發(fā)兩個(gè)月前與保利一同拿到的北京孫河地王項(xiàng)目。

四家企業(yè)共同開(kāi)發(fā)一項(xiàng)目，這是少見(jiàn)的，市場(chǎng)人士在驚嘆的同時(shí)，也發(fā)出了如此疑問(wèn)——四大地產(chǎn)豪門會(huì)如何擺平這塊北京孫河地王？

四大地產(chǎn)豪門握手言“合”

11月25日，首開(kāi)發(fā)布公告稱，其與保利地產(chǎn)以64.83億元摘下的北京孫河地王將引入龍湖與平安。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢公告發(fā)現(xiàn)，首開(kāi)與保利曾為朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊合資成立了一項(xiàng)目公司，即北京昭泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，首開(kāi)與保利“AA制”，持股比例各為50%；而引入龍湖與平安后，四家企業(yè)將分別出資1.25億元，各占增資后昭泰公司的25%股權(quán)。

龍湖與平安的加入，讓這個(gè)北京孫河地王項(xiàng)目有了四個(gè)主人，而值得注意的是，這宗地塊有兩次流拍的歷史，那為何這四家豪門都對(duì)它如此執(zhí)著？

根據(jù)資料，該宗地塊位于朝陽(yáng)區(qū)望京商圈，與順義老中央別墅區(qū)一河之隔，容積率1.19，是北京近年來(lái)少見(jiàn)的低密度優(yōu)質(zhì)地塊。

而它在2014年8月份和9月份兩度流拍，于2015年7月30日，該宗地塊經(jīng)“瘦身”后再次掛牌，土地面積為20.35萬(wàn)平方米，其中建設(shè)用地面積12.11萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約為14.37萬(wàn)平方米。而在去年出讓時(shí)，該宗地塊的土地面積為33.94萬(wàn)平方米，其中建設(shè)用地面積15.71萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約為17.61萬(wàn)平方米。

當(dāng)時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，該地塊流拍兩次，一是因地塊掛牌起始價(jià)較高(此前掛牌出讓起始價(jià)曾為46億元，第三次掛牌為43.22億元)，而北京樓市正處于不景氣的狀況中；二是因?yàn)樵搮^(qū)域內(nèi)已出讓了多宗地塊，包括首開(kāi)、龍湖、泰禾與中糧都先后在此拿地，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品也大同小異。

該業(yè)內(nèi)人士當(dāng)時(shí)還提到，第三次掛牌后，該地塊不僅做了“瘦身”，還去掉了市政負(fù)擔(dān)B地塊，保留了CDE住宅和商業(yè)地塊，并進(jìn)行了減價(jià)，勢(shì)必引來(lái)多家名企相爭(zhēng)。

兩月前的土地拍賣當(dāng)天，果然引得9家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與競(jìng)拍，由保利首開(kāi)成功拍下該地后，北京業(yè)內(nèi)測(cè)算出這塊孫河地王平均樓面價(jià)高達(dá)5.2萬(wàn)元/平方米，剔除公建影響，住宅部分樓面價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米，未來(lái)售價(jià)將超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，超越中糧地產(chǎn)此前以4.8萬(wàn)元/平方米單價(jià)奪得的孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊，刷新區(qū)域樓面價(jià)最高紀(jì)錄。

北京孫河地王咋搞？

不過(guò)，中糧瑞府——中糧地產(chǎn)奪得的前孫河地王，6月30日開(kāi)盤后一直賣得不溫不火，麗茲別墅行分析師鄭海燕在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)也提到，中糧瑞府定價(jià)很高，因此賣得并不如其“鄰居”首開(kāi)瑯樾，“首開(kāi)瑯樾相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)位比較適中一些，消費(fèi)者比較容易接受”。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，首開(kāi)瑯樾首期別墅開(kāi)盤銷售額約8.5億元，平墅開(kāi)盤則銷售約6億元，而新孫河地王的價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯然不如首開(kāi)瑯樾，那么保利、首開(kāi)、龍湖及平安四大地產(chǎn)豪門將如何擺平這塊北京孫河地王？

鄭海燕在采訪中提到，四家房企一起拿地能降低損失，降低成本，是較好的選擇，而她認(rèn)為，新孫河地王拿地價(jià)格較高，所以它的定位應(yīng)該為豪宅，豪宅后期的發(fā)展將看其建成后的品質(zhì)及其戶型。

鄭海燕分析，新孫河地王項(xiàng)目戶型面積會(huì)比較大，產(chǎn)品類型方面，平墅的可能性較高。“就目前市場(chǎng)看，大面積的平層比較稀缺一點(diǎn)，而且周邊沒(méi)有可以競(jìng)爭(zhēng)的同競(jìng)品?！?/p>

平層別墅較為稀缺，就意味著同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，這看起來(lái)似乎是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。而值得一提的是，龍湖似乎較為擅長(zhǎng)做平墅，由其開(kāi)發(fā)的西宸原著、首開(kāi)龍湖？天璞就都有平層別墅產(chǎn)品。

有接近此次合作的北京市場(chǎng)人士也對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，龍湖擅長(zhǎng)做低密產(chǎn)品，在孫河又已有項(xiàng)目，較為了解孫河地區(qū)情況，此次的新孫河地王項(xiàng)目很有可能是由其來(lái)操盤。首開(kāi)董秘王怡也透露：“此次的項(xiàng)目定位更適合龍湖，而平安則有資金?！?/p>

不過(guò)上述北京市場(chǎng)人士還透露，目前新孫河地王項(xiàng)目的分工方面，四家房企并沒(méi)有談好?！皠倓偨M成聯(lián)合體，具體分工與運(yùn)作都還在談的過(guò)程中。”而在觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體第一時(shí)間聯(lián)系四家企業(yè)詢問(wèn)項(xiàng)目合作情況時(shí)，其均態(tài)度曖昧，稱因牽扯到四家利益，不方便單獨(dú)對(duì)外透露相關(guān)情況。

那么問(wèn)題就來(lái)了，四家企業(yè)四張嘴，談不攏該怎么辦呢？按慣例，聯(lián)合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常會(huì)設(shè)立一個(gè)投資決策委員會(huì)，而按新孫河地王項(xiàng)目的情況，四家或各將有一投票權(quán)，這就極有可能在做決策投票的時(shí)候出現(xiàn)2:2的僵局；而任何決策都需四方同意之下才能執(zhí)行，有業(yè)內(nèi)人士提出疑問(wèn)，這是否會(huì)拖慢整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度？

對(duì)此，上述北京市場(chǎng)人士稱，這屬于技術(shù)層面的問(wèn)題，制定規(guī)章制度的時(shí)候會(huì)將具體操作層面的問(wèn)題用條款的形式明確下來(lái)。