觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 近段時(shí)間以來(lái)，一線城市土地市場(chǎng)吸引了眾多開發(fā)商。其中，繼此前一日出讓新江灣城地王后，11月26日上海再度成功出讓北外灘總價(jià)地王。

據(jù)了解，11月26日當(dāng)天，上海土地市場(chǎng)迎來(lái)兩場(chǎng)備受關(guān)注的土地拍賣。最終，浦東新區(qū)世博會(huì)地塊由永新華置業(yè)以38.02億元競(jìng)得，溢價(jià)率47.11%，成交樓面價(jià)1.99萬(wàn)元/平方米。

拍賣的另一宗地是虹口區(qū)提籃橋街道商辦地塊，由上海實(shí)業(yè)、日本森大廈以總價(jià)32.6億元聯(lián)合競(jìng)得，溢價(jià)率0.93%，成交樓板價(jià)2.57萬(wàn)元/平方米，刷新北外灘總價(jià)地王紀(jì)錄。

而一個(gè)鮮為人知的細(xì)節(jié)是，這也是日本三大房地產(chǎn)企業(yè)之一的森大廈時(shí)隔多年后再度回歸上海。這家日本開發(fā)商曾相繼落地陸家嘴匯豐銀行大廈、環(huán)球金融中心，卻于2011年因資金壓力選擇將項(xiàng)目散售，仿佛一夜間消失在大眾視野中。

森大廈的回歸，發(fā)生在內(nèi)外資公司對(duì)上海寫字樓持續(xù)維持相對(duì)強(qiáng)勁需求的大背景下。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年一至三季度，上海全市核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比分別增長(zhǎng)0.1%、0.5%、0.3%。

上海71億拍地

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，此次出讓的兩宗地中，浦東新區(qū)世博會(huì)地區(qū)B片區(qū)B06地塊的出讓面積為4.78萬(wàn)平方米，用途為餐飲旅館業(yè)用地，建筑面積31.73萬(wàn)平方米。

浦東新區(qū)世博會(huì)地區(qū)地塊原定于2015年1月7日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，這也是世博會(huì)地區(qū)首個(gè)酒店用地，但當(dāng)時(shí)卻意外被終止。時(shí)隔10個(gè)多月，永新華控股旗下永新華置業(yè)以總價(jià)38.02億元拿下該地塊，實(shí)現(xiàn)首次進(jìn)駐上海。

據(jù)了解，目前上海世博會(huì)地區(qū)已吸引上海電力、國(guó)家電網(wǎng)、中國(guó)華電、寶鋼集團(tuán)等16家央企總部進(jìn)駐。永新華置業(yè)此次拿下片區(qū)內(nèi)首宗酒店用地，或正是瞄準(zhǔn)該區(qū)域存在的巨大商務(wù)市場(chǎng)需求。

上海鏈家預(yù)計(jì)，除38.02億元拿地資金外，受限于預(yù)合同的規(guī)定，永新華置業(yè)須另增資世博酒店公司38億元，總計(jì)投入達(dá)76億元。

除了浦東新區(qū)世博會(huì)地區(qū)地塊，上海還成功出讓虹口區(qū)提籃橋街道HK324-01號(hào)地塊，最終由上海實(shí)業(yè)、日本森大廈以32.6億元聯(lián)合競(jìng)得，溢價(jià)率0.93%，樓板價(jià)2.57萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下了北外灘總價(jià)地王紀(jì)錄。

虹口區(qū)提籃橋街道地塊西連外灘金融聚集帶，南望陸家嘴國(guó)際金融貿(mào)易區(qū)，與外灘、陸家嘴共同鑄成上海核心CBD金三角，接駁軌交12號(hào)線提籃橋站。地塊出讓面積2.3萬(wàn)平方米，用途為商辦地，容積率5.5，為商辦用地，起始總價(jià)達(dá)32.3億元。

據(jù)上海鏈家統(tǒng)計(jì)，虹口區(qū)提籃橋街道地塊附近的綠地北外灘中心、白金灣等寫字樓的成交均價(jià)約4.5萬(wàn)-5.5萬(wàn)元/平方米，此次2.57萬(wàn)元/平方米的成交樓板價(jià)“尚屬正常”。

地塊的競(jìng)得者上海實(shí)業(yè)目前擁有全國(guó)項(xiàng)目42個(gè)，其中一線城市20個(gè)，且均位于上海。而據(jù)了解，上海實(shí)業(yè)此次是和日本森大廈聯(lián)合拿地，同時(shí)操刀地塊的未來(lái)規(guī)劃。

森大廈的回歸

隨著北外灘地王出讓落定，日本森大廈繼2008年打造環(huán)球金融中心后，如今正式以合作的姿態(tài)重新回歸上海市場(chǎng)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻查資料，日本森大廈成立于1959年，與三井不動(dòng)產(chǎn)、三菱地所株式會(huì)社并列日本三大房地產(chǎn)企業(yè)，并曾開發(fā)出東京六本木新城等地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目。

早在1995年，森大廈買下陸家嘴地塊，并于1997年8月27日舉行奠基儀式。按照計(jì)劃，地塊將打造成上海環(huán)球金融中心項(xiàng)目，號(hào)稱“跨越國(guó)境傾注森大廈集團(tuán)迄今為止城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)”。項(xiàng)目地上101層，高達(dá)492米，總體量達(dá)38.16萬(wàn)平方米，并成為當(dāng)時(shí)的上海第一高樓。

不過(guò)隨著亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)，環(huán)球金融中心項(xiàng)目剛剛完成2000余根基樁便因資金問題擱淺，直到2003年才重新啟動(dòng)。

正所謂禍不單行，2008年8月，環(huán)球金融中心落成。時(shí)隔一個(gè)月，金融海嘯再次席卷而來(lái)，導(dǎo)致剛?cè)胧械沫h(huán)球金融中心的租金和出租率嚴(yán)重受影響。

至2010年11月，市場(chǎng)消息傳出，一向堅(jiān)持自持的環(huán)球金融中心決定出售部分物業(yè)以收回開發(fā)成本。其中，所售高區(qū)辦公樓層從57層開始，售價(jià)為6-7萬(wàn)元/平方米，這些樓層的體量相當(dāng)于整個(gè)項(xiàng)目的1/5.

至于原因，市場(chǎng)消息稱，選擇出售主要由于森大廈擁有大樓超過(guò)120棟，出租面積逾120萬(wàn)平方米，但日本整體經(jīng)濟(jì)下降令其面臨收益大幅減少的困境。

2011年1月，湯臣集團(tuán)以2.67億元購(gòu)入環(huán)球金融中心第72層整層，正式打響了環(huán)球金融中心散賣的第一槍。此后，新源國(guó)際、法國(guó)Bread n Butter公司、上海睿穎管理咨詢、天平保險(xiǎn)、國(guó)華人壽、寶鋼集團(tuán)等企業(yè)相繼購(gòu)買項(xiàng)目的寫字樓。

隨著環(huán)球金融中心散售的推進(jìn)，森大廈在此后數(shù)年間幾乎退出了公眾的視線。

直到今年7月上旬，上海市委常委、區(qū)委書記沈曉明會(huì)見了森大廈社長(zhǎng)辻慎吾一行。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，沈曉明對(duì)辻慎吾提出，希望森大廈能夠利用“環(huán)球金融中心開發(fā)過(guò)程中積累的好經(jīng)驗(yàn)”，參與到浦東未來(lái)的發(fā)展中來(lái)。作為回復(fù)，辻慎吾表示，將積極尋求普通的合作機(jī)會(huì)。

不過(guò)，如今聯(lián)合上海實(shí)業(yè)拿下北外灘地王，森大廈面臨著嚴(yán)苛的條件約束。按照地塊的預(yù)合同要求，北外灘地王的商業(yè)物業(yè)自持不少于15年。這也意味著，森大廈未來(lái)即便再度出現(xiàn)資金困難，也不能輕易將項(xiàng)目散售。

對(duì)于北外灘地王的前景，上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，地塊臨近12號(hào)線提籃橋站，附近的海門路地王將建成上海第一高的雙子塔。“虹口濱江金融城將是上海極具價(jià)值的核心中央商務(wù)區(qū)組成部分。”

據(jù)第一太平統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，剛過(guò)去的第三季度，上海全市核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比增長(zhǎng)0.3%，達(dá)人民幣8.65元每平方米每天，年內(nèi)已連續(xù)三個(gè)季度增長(zhǎng)。內(nèi)資公司和金融、商業(yè)服務(wù)業(yè)公司的升級(jí)擴(kuò)租需求，將依然是推動(dòng)市場(chǎng)的主要力量。