【新城控股：首家地產(chǎn)B轉(zhuǎn)A獲批 謀劃地產(chǎn)新版圖】新城控股稱自己是“奔跑的駱駝”，這只駱駝?wù)谥袊虡I(yè)地產(chǎn)的路上加速奔跑。11月20日，其在上海世博中心發(fā)布最新的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃時透露“要繼續(xù)保持每年10-15塊商業(yè)用地的擴張速度。”

新城控股稱自己是“奔跑的駱駝”，這只駱駝?wù)谥袊虡I(yè)地產(chǎn)的路上加速奔跑。11月20日，其在上海世博中心發(fā)布最新的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃時透露“要繼續(xù)保持每年10-15塊商業(yè)用地的擴張速度。”

這可以看作是中國商業(yè)地產(chǎn)的新力量。新城控股憑借著旗下城市綜合體項目——新城吾悅廣場，在激烈的市場環(huán)境中脫穎而出。選擇逆市擴張，還有一個原因是新城控股將在資本市場上將迎來新的里程碑，公司“B轉(zhuǎn)A”方案已獲批，即將成為國內(nèi)首家獲準(zhǔn)“B轉(zhuǎn)A”的民營房企。

“公司‘B轉(zhuǎn)A’已進入實施階段，預(yù)計最快年內(nèi)就會登陸上交所，新城控股持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)，未來將全部整合至A股上市平臺”。新城控股(01030)董事長王振華表示，新城控股去年商業(yè)地產(chǎn)銷售額60多億元，預(yù)計今年將提升到100億。“未來商業(yè)地產(chǎn)的速度還會加快，銷售比例也將逐年遞增，最終新城將形成商業(yè)住宅雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略格局，完成2017年500億元的銷售目標(biāo)。”

B轉(zhuǎn)A最后沖刺目標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊

新城控股是國內(nèi)第二家獲準(zhǔn)B轉(zhuǎn)A的純B股公司，也是第一家獲準(zhǔn)B轉(zhuǎn)A的民營房企。

在今年9月下旬，新城控股收到中國證監(jiān)會出具的《關(guān)于核準(zhǔn)新城控股集團股份有限公司吸收合并江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司的批復(fù)》，獲得“B轉(zhuǎn)A”批文，意味著新城“B轉(zhuǎn)A”方案已進入實質(zhì)性實施階段。

11月18日晚間，新城B股的最新公告顯示，公司將于11月23日起終止公司股票上市交易。本次換股吸收合并的換股比例為0.827，即換股股東所持有的每1股新城B股票可以換得0.827股新城控股A股股票。

“A股掛牌上市后，新城控股是一個綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，包括商業(yè)開發(fā)和住宅開發(fā)，也包括商業(yè)運營投資等方面，新城控股持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)將全部整合至同一A股上市平臺。”王振華表示，資本市場融資功能也將得以恢復(fù)，公司運營成本將顯著降低，提升新城控股在行業(yè)中的競爭地位。

對于企業(yè)來講，“B轉(zhuǎn)A”的重要意義是解決了融資難的問題。根據(jù)公開資料顯示，江蘇新城雖然早于其他房企對接資本市場，但在公司上市十年中，主要的融資手段是銀行貸款、自有資金、信托、公司債券以及股權(quán)質(zhì)押等方式。

從新城控股的戰(zhàn)略目標(biāo)來看，需要不斷加速奔跑，而且要低成本拿到更多錢。

在2014年的第一界商業(yè)年會上，新城控股曾公布過發(fā)展戰(zhàn)略，目前至2017年累計發(fā)展40個商業(yè)項目，2020年累計發(fā)展項目80個，目前是進入商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊。

公開資料顯示，新城控股于2008年正式商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)過7年的探索與發(fā)展，新城吾悅廣場目前已在全國17大城市落子，主要分布在上海、南京、常州、鎮(zhèn)江、蘇州、長沙、南昌、長春、海口、成都、紹興和寧波等國內(nèi)大、中城市，已布局21座城市綜合體項目，商業(yè)項目開業(yè)6個，在建15個，形成以上海為中樞、長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)實施全國擴張的“1+3”商業(yè)戰(zhàn)略布局。

數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月31日，新城控股累計實現(xiàn)合約銷售金額約238.2億元，相較于去年同期的186.3億元增長近30%，累計合約銷售面積約258.74萬平方米，相較于去年同期的216.03萬平方米增長近20%。

“今年對于新城控股而言，是全面奔跑加速的一年。”王振華說，按照擬定的戰(zhàn)略目標(biāo)，2015年新開廣場3座，籌建14座，截至目前獲取了9幅優(yōu)質(zhì)的商業(yè)綜合體用地，項目布局由長三角區(qū)域擴展至珠三角，環(huán)渤海和中西部區(qū)域，實現(xiàn)了全國化布局。目前，新城吾悅廣場進駐的區(qū)域東至長春、南至海口、西到成都。

現(xiàn)金流滾地產(chǎn)平衡資金需求

發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)對于企業(yè)的資金要求一向較高，另一個問題是，商業(yè)的地產(chǎn)的風(fēng)險在地方城市早已顯現(xiàn)。新城控股2015年已經(jīng)累計獲取商業(yè)綜合體地塊9幅，年內(nèi)還將在重慶、江蘇和山東有3-4個項目即將掛牌。如此快速的擴張，錢的問題怎么解決，如何去規(guī)避拿地風(fēng)險？

對此，新城控股集團聯(lián)席總裁梁志誠解釋，在商業(yè)項目開發(fā)上，公司一直采取高周轉(zhuǎn)的模式，通過現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式，平衡商業(yè)項目的開業(yè)資金需求。

“新城通常在拿地后3個月開工、6個月開盤，現(xiàn)在有的項目4個月就開盤了。”梁志誠說，公司通過將商業(yè)銷售回籠的資金，以其中的利潤部分用來覆蓋自身所持有的商業(yè)面積，保證企業(yè)的自由資金在項目開發(fā)中自由滾動。盡可能減少資金在單個項目中的滯留時間，確保資金的使用效率最大化。

除了登陸A股市場外，新城控股也有資產(chǎn)證券化方面的計劃，目前相關(guān)工作正在推進中，預(yù)計最快下月或明年首季，就會在上交所掛牌推出集團資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。據(jù)介紹，新城控股本月已發(fā)行2015年首期公司債，發(fā)債總規(guī)模30億元，票面利率僅4.5%。

對于城市的選擇，新城控股集團副總裁劉源滿認為，目前國內(nèi)一、二線城市商業(yè)趨于飽和，有的已經(jīng)過剩，但三四線城市還缺少購物中心這樣的新興業(yè)態(tài)，未來10年是商業(yè)地產(chǎn)在三四線城市跑馬圈地的時代。這些年，新城控股瞄準(zhǔn)三四線商業(yè)城市的發(fā)展?jié)摿Γ哟罅嗽谌木€城市的土地拓展。“我們正在常州的兩個商業(yè)項目以及在上海和張江港的項目都已經(jīng)成為項目所在區(qū)域的商業(yè)新引擎，帶動了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展格局。”

在劉源滿看來，公司除了加快在三四結(jié)城市的拓展速度，并未放慢在一、二線城市，特別是潛力區(qū)域的土地拓展和項目儲備。去年，上海新城吾悅廣場已經(jīng)率先開業(yè)迎客，作為公司進入一線城市的首個商業(yè)項目，首戰(zhàn)告捷。“與此同時，公司在去年年底和今年年初分別進入南昌、長春、海口和成都這樣的二線城市，進一步加快公司在一、二線城市的項目布局，上海、天津、重慶、大連、鄭州、合肥、杭州、蘭州等一、二線城市，公司都有意向項目在跟進，很快會有新的收獲。”

新城控股管理層透露公司獲取商業(yè)地有三個原則：要在城市比較重要的位置，屬于城市中心、副中心，或者未來新城市的中心；商業(yè)地價不能過高，要保證所有現(xiàn)金流平衡；高周轉(zhuǎn)模式，前期的地勘要非常細致。

“新城商業(yè)地產(chǎn)運營有兩個核心要素：持有物業(yè)的開發(fā)利潤能夠覆蓋運營成本；經(jīng)營的利潤能夠覆蓋貸款成本。新城控股內(nèi)部在拿新項目時都必須測算這兩個模式是否可行。” 新城控股副總裁張振補充，“新城商業(yè)今年商業(yè)租金收入較2014年的增幅將達到68%，而隨著商業(yè)項目的不斷開業(yè)，公司商業(yè)部分的租金收入還將繼續(xù)大幅提升。”