912.17億元，剛剛過去的天貓“雙11”再創交易額新高。某房企也借著“雙11”，旗下樓盤的社區商鋪全面降價，鋪面價格甚至比住宅還要便宜。社區商鋪，這個過去商鋪投資中的“小盤活躍股”，如今的情況不太景氣。

912.17億元，剛剛過去的天貓“雙11”再創交易額新高。某房企也借著“雙11”，旗下樓盤的社區商鋪全面降價，鋪面價格甚至比住宅還要便宜。社區商鋪，這個過去商鋪投資中的“小盤活躍股”，如今的情況不太景氣。

社區商鋪大清盤

價格甚至低過住宅

10月濱江核心地塊出讓的兩塊地，樓面地價創下歷史新高，達到了2.1萬元/平方米。

這樣一個板塊，如果傳出商鋪漲價的消息似乎并不奇怪，但近日某知名房企開發的樓盤，其商鋪卻傳來降價大促銷的消息。這些商鋪比鄰該企業開發的一個商業綜合體，商鋪清盤價僅僅2萬元/平方米起，其中一套商鋪現價265萬元，相比原先的價格降幅超過30%。“這也是我們配合雙11的一次大促銷。”該樓盤銷售人員如是說。

這個價格有多便宜？該商鋪所在的樓盤，其今年成交的住宅房源均價基本在25000元/m2左右，商鋪卻降至20000元/m2的起價，低過了住宅。

在這一區域，60m2的社區商鋪租金可以達到6~8萬元/年，這意味著若能成功租出去，每年的投資回報率還是較穩定的，可以達到5%左右。

受電商、綜合體沖擊

社區商鋪不好賣

雖然有一種說法，該房企商鋪降價是為了回籠資金，為拿地做準備，但隨著房地產投資客減少，電商行業發展迅猛，以及商業綜合體的大量出現，社區商鋪難賣已經成了房產圈的共識。

某丁橋樓盤的置業顧問介紹，一個月最多就一兩組客戶來詢問商鋪，能夠依靠降價把商鋪銷售出去就很不錯了，他告訴記者：“區域內有些商鋪價格一直在降，但無人問津。”

“商鋪和住宅不一樣，住宅是自住為主，商鋪都是投資型需求，降價也不一定有效果。”某房企營銷總表示，手里的住宅基本已經清盤，但商鋪卻一直沒有好的去化途徑。他告訴記者，樓市的黃金十年同樣炒高了商鋪的價格，如今多的是虧在業主手里的二手商鋪，一手的社區底商就更難賣了。

記者了解到，一些二手商鋪售價相比購買時跌了20~30%。以位于中山北路百井坊附近的某套商鋪為例，總面積300m2左右，房東2010年買入價格是1850萬元，現在掛牌出售的價格是1350萬元，足足虧了500萬元，跌了27%。

社區商業規劃過量

不符合實際需求

過去社區商鋪之所以比較好賣，一是因為房地產黃金十年，投資需求大，且“一鋪養三代”的傳統理念被廣泛認可；二是電商沖擊還沒那么大，社區商鋪的經營能夠盈利。

但社區商鋪的好日子已經過去。記者從萬科了解到，過去，萬科在住宅項目中會拿8%來做社區商鋪，如今這么大體量卻很難賣。“現在我們已經減少商鋪比例，如果這個樓盤的商業是內生型，以服務小區業主為主的，就只配2%商業，如果能輻射到周邊小區的，則設置4%左右。”

記者了解到，目前社區商鋪的業態主要為兩類，一是便利店這樣的零售型業態，另一類是餐飲、健身等服務型業態。而對于一個小區自身的需求來說，萬科表示“五菜一湯”就夠了，包括：綠色、時尚的社區菜市場(湯)，健康、便民的社區食堂，豐富、齊全的品牌超市，以及服務快捷的洗衣店、藥店和銀行(五菜)。頂多再加點水果店，寵物服務類的業態，所需要的面積并不是太大。

但這幾年新推的樓盤動輒就有五六千平方米的社區商業規劃，很容易陷入銷售困境。贏商機構總經理方芳表示，很多開發商還停留在過去的思維，認為商鋪可以賺錢，在規劃時忽略了實際需求，社區商鋪本身規劃嚴重過量，造成了如今有價無市的局面。