?【陽(yáng)光城首次進(jìn)京取地 外地房企逆市進(jìn)京的圖謀】“入滬進(jìn)京”幾乎是每一家渴望“做大”的異地房企展現(xiàn)其野心的必由之路。繼世茂、香江國(guó)際、泰禾、冠城之后，又一家福建開(kāi)發(fā)商——陽(yáng)光城進(jìn)京開(kāi)疆拓土。日前，經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)價(jià)，陽(yáng)光城以18.73億元，折合樓面價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米拿下該地塊，這是陽(yáng)光城首次在京拿地。

“入滬進(jìn)京”幾乎是每一家渴望“做大”的異地房企展現(xiàn)其野心的必由之路。繼世茂、香江國(guó)際、泰禾、冠城之后，又一家福建開(kāi)發(fā)商——陽(yáng)光城進(jìn)京開(kāi)疆拓土。日前，經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)價(jià)，陽(yáng)光城以18.73億元，折合樓面價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米拿下該地塊，這是陽(yáng)光城首次在京拿地。但此時(shí)地價(jià)高企、央企盤(pán)踞，外地房企進(jìn)京成本堪稱史上最高。 錯(cuò)過(guò)了時(shí)機(jī)的外地房企正面臨“越拿越貴、越貴越拿”的窘境。

進(jìn)京“趕考”

11月13日，陽(yáng)光城以18.73億元、配建1.2萬(wàn)平方米限價(jià)房代價(jià)，競(jìng)得北京通州臺(tái)湖鎮(zhèn)地塊。該項(xiàng)目折合樓面價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米，按照地塊2.8的容積率，未來(lái)房?jī)r(jià)至少達(dá)到8萬(wàn)元/平方米，成為臺(tái)湖片區(qū)新晉“地王”。由此，陽(yáng)光城成為又一家新進(jìn)駐北京的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

統(tǒng)計(jì)顯示，目前通州臺(tái)湖區(qū)域在售項(xiàng)目眾多，包括首開(kāi)萬(wàn)科城市之光、泰禾臺(tái)湖一號(hào)街區(qū)、東亞尚品臺(tái)湖、東亞環(huán)球國(guó)際、東亞印象臺(tái)湖、臺(tái)銘國(guó)際企業(yè)花園等，區(qū)域均價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米左右。臺(tái)湖區(qū)域目前項(xiàng)目?jī)H以剛需為主，未來(lái)能否成為高端區(qū)域仍未知，而且通州限購(gòu)政策的出臺(tái)不支持區(qū)域房?jī)r(jià)的快速上漲。從某種意義上說(shuō)，與未來(lái)項(xiàng)目利潤(rùn)空間相比，陽(yáng)光城取得該地塊的企業(yè)戰(zhàn)略意義重大。

“外地房企絕大多數(shù)都在追求規(guī)模的‘路上’發(fā)力，進(jìn)軍北京是‘全國(guó)化’的標(biāo)志性動(dòng)作?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，這樣也讓一些有野心的房企，成為各大城市土地市場(chǎng)“地王”的制造者。

“現(xiàn)在再不搶地，企業(yè)未來(lái)‘進(jìn)京’的成本可能更高?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為，市場(chǎng)周期的因素與全國(guó)化戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)，應(yīng)該是房企“入滬進(jìn)京”尋求規(guī)模發(fā)展背后的主因。更多的企業(yè)依舊渴望以規(guī)模尋求發(fā)展。企業(yè)土地儲(chǔ)備不會(huì)有持續(xù)性增長(zhǎng)，這樣從戰(zhàn)略發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，沒(méi)有足夠的土地儲(chǔ)備，發(fā)展很容易受到制約和限制，很快就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。

浮沉并現(xiàn)

實(shí)際上，作為異地房企，粵系和閩系開(kāi)發(fā)商向來(lái)有“進(jìn)京”的傳統(tǒng)。一位北京樓市長(zhǎng)期觀察者回憶，粵系房企中，合生珠江萬(wàn)科進(jìn)京相對(duì)早一些，之后富力跟進(jìn)，近年來(lái)恒大后來(lái)居上，而合生則停滯不前甚至年初陷入裁員危機(jī)。同樣，閩系房企在京的表現(xiàn)也浮沉并現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士介紹，閩系房企歷來(lái)有“入滬進(jìn)京”的發(fā)展思路。截至目前，包括世茂、冠城、泰禾、旭輝等閩系開(kāi)發(fā)商不斷在北京開(kāi)疆拓土。其中，泰禾、旭輝近來(lái)在北京樓市更是風(fēng)生水起。旭輝在今年上半年奪下北京6幅地塊，2014、2015兩年間，該公司在寸土寸金的北京土地市場(chǎng)已奪下10幅地塊，目前在京已有八盤(pán)在手聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)。旭輝此前高調(diào)表示，已提前鎖定2015年銷售目標(biāo)，并將實(shí)現(xiàn)同比高增長(zhǎng)，未來(lái)將沖刺北京十強(qiáng)。

泰禾在北京勢(shì)頭更猛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年泰禾競(jìng)得12幅地塊，總金額近200億元，其中很大一部分位于北京、上海。泰禾在北京的院子系列也成為豪宅的代名詞。與此同時(shí)，最早“進(jìn)京”的四大閩企在北京表現(xiàn)似乎正在日益陷入平庸，項(xiàng)目及土地資源愈加匱乏。

世茂地產(chǎn)除世茂工三仍有位于房山的世茂維拉項(xiàng)目，以及部分房源在售之外，在北京幾乎再無(wú)新項(xiàng)目面世。即便是位于“大北京”范圍內(nèi)的三河大廠的項(xiàng)目——世茂薩拉曼卡也只是因?yàn)闃I(yè)主維權(quán)被世人所知；冠城大通在太陽(yáng)星城之后也少有知名樓盤(pán)，目前僅有冠城大通百旺府一個(gè)項(xiàng)目在售。

隨著2015年市場(chǎng)的回暖，曾經(jīng)熟悉的閩系房企身影又會(huì)頻頻出現(xiàn)在土地市場(chǎng)。陽(yáng)光城此前通過(guò)收購(gòu)或參與招拍掛的形式獲得了位于上海、杭州、福建等多地的9宗地塊。預(yù)計(jì)未來(lái)在北京市場(chǎng)上還會(huì)有所表現(xiàn)。

資金能力比拼

“外地房企能否在北京立穩(wěn)腳跟關(guān)鍵還是看資金實(shí)力?！币晃环康禺a(chǎn)公司人士表示，放眼北京土地市場(chǎng)，幾乎已經(jīng)都是央企、國(guó)企的天下。即便是萬(wàn)科這樣的龍頭公司也幾乎完全放棄獨(dú)立拿地，轉(zhuǎn)而采取聯(lián)合形式參與北京樓市的游戲規(guī)則。陽(yáng)光城以及同樣近來(lái)首次在北京拿地的華僑城、碧桂園的經(jīng)歷可以給準(zhǔn)備進(jìn)軍北京的外地開(kāi)發(fā)商帶來(lái)借鑒意義。

不久前，華僑城、華潤(rùn)、招商聯(lián)合體以總價(jià)83.4億元取得北京豐臺(tái)地塊，但傳言另外兩家企業(yè)因價(jià)格超出授權(quán)考慮退出，而華僑城則明確表示時(shí)隔多年再次在北京拿地，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略意義重大，寧愿單獨(dú)開(kāi)發(fā)。

碧桂園則在外界感嘆它終于完成“進(jìn)京大業(yè)”的同時(shí)，突然宣布退出與金茂聯(lián)合取得的地塊開(kāi)發(fā)，只因地價(jià)過(guò)高。

“現(xiàn)在進(jìn)京時(shí)機(jī)絕對(duì)算不上好?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，年初樓市低迷，地價(jià)也處于抑制狀態(tài)，當(dāng)初拿地的企業(yè)現(xiàn)在都增值了，目前北京土地市場(chǎng)正處于上升通道。以豐臺(tái)板塊地王頻出為代表的土地市場(chǎng)的火焰正在向北京周邊區(qū)域蔓延。順義、常營(yíng)板塊又剛創(chuàng)下樓面價(jià)新紀(jì)錄。