在連續(xù)誕生多宗高價(jià)地之后，土地市場(chǎng)仍沒(méi)有降溫勢(shì)頭。臨近年末，多個(gè)熱點(diǎn)城市推出熱門(mén)地塊，引發(fā)房企踴躍報(bào)價(jià)。其中，北京(樓盤(pán)) 市就有三宗土地收到報(bào)價(jià)，并于本周進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)階段。

在連續(xù)誕生多宗高價(jià)地之后，土地市場(chǎng)仍沒(méi)有降溫勢(shì)頭。臨近年末，多個(gè)熱點(diǎn)城市推出熱門(mén)地塊，引發(fā)房企踴躍報(bào)價(jià)。其中，北京(樓盤(pán)) 市就有三宗土地收到報(bào)價(jià)，并于本周進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)階段。

支撐企業(yè)熱情的，除地塊本身的位置、性質(zhì)等天然優(yōu)勢(shì)外，還與一種流行的觀點(diǎn)密不可分：到目前為止，還沒(méi)有解不了套的“地王”。

歷史經(jīng)驗(yàn)容易成為決策者的參考，但前提是，現(xiàn)實(shí)情況是否果真如此？

以北京市為例，記者梳理多宗“地王”項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程發(fā)現(xiàn)，其中真正“解套”者只是少數(shù)。除母公司給予強(qiáng)大的資金支持外，還與市場(chǎng)環(huán)境、政策走勢(shì)等外部因素密切相關(guān)。

相比之下，大部分“地王”項(xiàng)目雖然隨著時(shí)間的推移得以出手，但因沉淀資金量大、去化速度慢，已在一定程度上拖累了公司運(yùn)營(yíng)，難以稱之為“解套”。少數(shù)“地王”項(xiàng)目一度面臨困境，甚至遭遇退地、轉(zhuǎn)手。

“時(shí)間就是金錢(qián)?！北本鞘幸晃毁Y深操盤(pán)手說(shuō)，用這句話來(lái)形容“地王”項(xiàng)目的運(yùn)作毫不為過(guò)。他表示，“地王”項(xiàng)目的高成本，決定其必須以豪宅的形式推向市場(chǎng)才能獲取利潤(rùn)。而豪宅項(xiàng)目沉淀資金量大、運(yùn)作周期長(zhǎng)，會(huì)令企業(yè)長(zhǎng)期處在壓力中。

以位于北京市朝陽(yáng)區(qū)大望京區(qū)域的“大望京地王”為例。2010年3月該地塊被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以40.8億元競(jìng)得，樓面價(jià)2.75萬(wàn)/平方米，創(chuàng)當(dāng)時(shí)的單價(jià)“地王”紀(jì)錄。項(xiàng)目建筑控制規(guī)模接近17萬(wàn)平方米，除去公建、醫(yī)院、教育等配套，可售部分在12萬(wàn)平方米左右。

與其他“地王”項(xiàng)目類(lèi)似，該地塊的入市節(jié)奏并不快。根據(jù)北京市住建委信息，從2012年4月至12月，項(xiàng)目先后四次取得預(yù)售證，以期房形式銷(xiāo)售。2013年9月、2014年9月和2015年5月又先后三次領(lǐng)取預(yù)售許可，以現(xiàn)房形式銷(xiāo)售。也即從拿地開(kāi)始，這個(gè)項(xiàng)目的操盤(pán)周期已長(zhǎng)達(dá)6年。

住建委數(shù)據(jù)還顯示，截至目前其仍有部分房源處于“未簽約”狀態(tài)。截至最后一次領(lǐng)取預(yù)售證，該項(xiàng)目的住宅部分報(bào)價(jià)為8萬(wàn)元/平方米，商業(yè)部分報(bào)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出拿地時(shí)的成本。有分析指出，從單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)的角度看，這宗“地王”已完成盈利。

但長(zhǎng)周期運(yùn)作給企業(yè)帶來(lái)的資金壓力仍然沉重。全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)向記者表示，項(xiàng)目運(yùn)作期間，企業(yè)需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)、人力成本、營(yíng)銷(xiāo)成本和利息(資金成本)，都隨著時(shí)間的推移而不斷疊加。尤其此前幾年，房地產(chǎn)業(yè)的資金成本要明顯高于如今。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)推廣部總監(jiān)郭毅表示，企業(yè)通常對(duì)項(xiàng)目回款節(jié)點(diǎn)有嚴(yán)格要求，如果項(xiàng)目運(yùn)作周期過(guò)長(zhǎng)，經(jīng)常會(huì)拖累公司資金鏈。如果企業(yè)正處于借貸周期的末段，這種拖累往往是致命的。