要玩轉香港的銀行按揭市場，特別要熟悉“轉按”和“加按”兩大策略。

就近幾年的趨勢來看，如果手頭上有一套香港房產，哪怕只是自住，哪怕它還有大把貸款要供，也是要恭喜業主——可以反復把這個房子抵押給銀行，套出極低成本、極長期限的資金。

但是要玩轉香港的銀行按揭市場，特別要熟悉“轉按”和“加按”兩大策略。

所謂“轉按”，即把原有在A銀行的按揭轉去B銀行，以獲得B銀行提供的優惠按揭利率及現金回贈(或是要求A銀行提供和B銀行同樣優惠的新貸款利率)；所謂“加按”，則是在物業升值之后，要求銀行就增值的部分提供貸款，套出現金來作投資用途。

由于按揭貸款是香港幾乎成本最低、還款時限最長(最高可以長達35年)的貸款，因此這筆資金對于投資者來說，顯得異常便利。按揭利率有多低？年利率不到2%。有多長？最長35年。

轉按和加按，往往是同時進行的。朋友文靜近期便玩了一把“轉按”+“加按”。事情的起因是近期香港樓價開始下跌，作為業主，文靜當然有所考慮，總覺得過往幾年物業升值，但總歸是紙上財富，并沒有落到個人腰包里，這很不符合經濟原則。

由于文靜上一筆按揭已經超過了提前還款的鎖定年限(一般是2年)，銀行職員在看完文靜的財務情況后，主動提議說，不如加按和轉按一起做，用新的貸款直接替換掉原來的貸款利率。

文靜最初的貸款利率是“P-2.75%”，P等于5%。P被稱為浮動的優惠利率，它會隨著市場利率不斷變動，比如如果美聯儲加息，很可能香港的銀行們就會紛紛提升P值。按照現行P值為5%來算，文靜的按揭利率年化值為2.25%。

但上述是按兩年前的標準實施的按揭貸款，如果現在“轉按”，則可以享受現有的按揭貸款利率——銀行現在提供的是“H+1.7%，上限P-2.85%”的貸款利率。這里的H是HIBOR，即香港銀行間同業拆借利率，給業主貸款一般用的是月HIBOR值，最新的H值為0.2417%，所以上述按揭實際就是1.9417%。

如果某個月HIBOR值飆升，業主也不用太擔心，因為銀行向業主收取的按揭利率，年化下來的數值上限不能高于P-2.85%，在文靜的情況里即2.15%——這個上限值也比文靜目前的固定利率2.25%要低0.1個百分點。不要小看這0.1個百分點，幾十年累計下來可以節省不少供房利息呢。

令人驚喜的還在后頭，由于文靜的物業已經升值了，因此銀行職員提出，如果需要，文靜可以按目前市場對房子的最新估值，提供給她這筆按揭貸款。文靜的房子現在價值500萬港元，其中200萬港元按揭還沒有還清，根據最新市值500萬港元來算，銀行最多可以貸款給文靜350萬港元，即500萬港元的70%?？鄢星返?00萬港元，文靜還可以套現150萬港元出來靈活處理，可以存銀行，也可以拿去投資。

文靜的師奶朋友還叮囑過她“要盡量跟銀行討價還價，任何方面都可以Bargain！”經過一番威逼利誘，銀行職員又開出兩項優惠。一是現金回贈，即銀行方面會提供新增貸款1%的金額(即150萬港元的1%)作為現金回報——這也是在香港貸款通常都有的一項福利。只是文靜沒有想到，轉按也會享受這種現金回贈優惠。

其二是銀行為文靜設立帶儲蓄性質的活期賬戶，該賬戶可以享受跟供房貸款利率相同水平的存款利率，即文靜可以享受到將近2%的存款利率。在香港這個零銀行利率地區，這是何其難得啊。存款利率等于月供貸款利率？那豈不是銀行提供給文靜無息資金？當然不是啦，上述活期賬戶里，享受2%存款利率的金額最多只可以是文靜總房貸的50%。換句話說，就是銀行給文靜貸款利率最多打五折。不過打五折也很好了啊，年利率不到1%的資金，打著燈籠也難尋吧。