整體上看，今年商住公寓市場已形成“量價齊升”態勢。

位于通州的某商住公寓項目于上周末開盤，單日認購額12億元，引起業內熱議。值得注意的是，通州區商住公寓成交火熱的背后，是北京商住公寓市場的再次走熱。亞豪機構數據顯示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍；成交量和成交均價同比均出現明顯上漲。整體上看，今年商住公寓市場已形成“量價齊升”態勢。

商住市場抬頭

通州一個商住公寓項目開盤熱銷12億元，這一景象正是北京商住公寓市場強勢表現的縮影。業內人士認為，今年北京商住公寓市場表現搶眼，“量價齊升”的態勢已然形成。

今年，商住公寓的市場熱度遠遠高于其他住宅產品。亞豪機構統計數據顯示，2015年1-10月，北京商住公寓成交14075套，同比增長36%；成交總金額為290.17億元，同比大漲94%，幾近翻倍。然而，住宅成交金額的同比漲幅為34%，別墅也不過69%。

此外，在成交量上漲的拉動下，商住公寓的成交均價也出現大幅上漲。2015年1-10月，北京商住公寓的成交均價為29667元/平方米，同比上漲36%。而同期住宅均價漲幅僅為11%，別墅則小幅下滑2%。

“北京商住公寓成交熱度最高的當屬通州區，今年前10月共成交商住公寓2912套，在北京16個行政區縣中排名居首，占整體商住公寓市場成交的21%。特別是上周末，通州運河核心區保利·大都匯項目開盤，單日認購高達12億元，與今年商住公寓排行前五位項目，前10個月的簽約額基本相當。”亞豪機構市場總監郭毅在接受北京商報記者采訪時表示。

反彈并非偶然

商住公寓市場“量價齊升”并非偶然。業內人士分析，從土地市場來看，今年純住宅用地供應走低，商住公寓項目作為住宅的補充產品，漸漸成為市場主角，尤其是一些具備比較完善居住功能的LOFT產品已經獲得了市場的廣泛關注和認可，因此未來成交量持續上漲也會成為趨勢。

其次，北京住宅供應呈現下滑趨勢，并且住宅產品高端化趨勢已經形成。住宅價格的走高，不僅超出了部分剛需客群的購買力，還促使一些投資客看好樓市后市，無論是對于剛需客群、還是投資客，北京商住公寓市場的單價尚在低位，面積偏小也令總價可控，購房需求的集中涌入，是造成商住公寓市場成交大漲的原因。

對于通州區商住公寓市場的火熱，郭毅認為主要原因，是通州“北京行政副中心”的定位以及“加強版限購”共同作用的結果。上周四，郭金龍市長考察通州，確認2018年開始，北京市行政事業單位將陸續遷往通州，為此通州區還將投入300億元用于基礎設施建設。此外，近幾年通州新城在交通、商業、教育、醫療等綜合配套上已有了長足發展，購房者看好通州樓市未來的增值潛力，但在“加強版限購”的擠壓下，商住公寓成為首選。

幾經沉浮

2011年限購之初，北京商住公寓市場一度非常火熱。然而，隨著供需結構的變化，2013年之后，因同質化、庫存高企及樓市大環境的影響，商住公寓項目進入成交低谷期。今年，商住公寓市場再度活躍，業內人士認為，未來一段時間內，商住公寓市場“量價齊升”的態勢將會延續。

郭毅認為，未來商住公寓類產品將會逐步占據北京樓市的成交主力。今年出現的住宅用地中，五環以內住宅用地的樓面價基本在5萬元/平方米以上，六環以內的住宅地價也均超3萬元/平方米大關，這意味著北京住宅市場將整體高端化，未來住宅單套售價將在500萬元以上。在這樣的市場背景下，商住公寓的單套總價還能保持在200萬-300萬元左右，低總價、不限購的優勢將得到充分發揮，并成為剛需客群的首選。

值得注意的是，北京商住公寓的庫存并不低。亞豪機構數據顯示，截至2015年10月底，北京商住公寓庫存為27470套，相當于北京住宅庫存的30%以上，這意味著這個市場未來競爭依舊非常激烈。不過，郭毅認為，目前商住公寓庫存在合理范圍內，尤其是房企拿地較早，地價較低，在房價上有較大調整空間，此類項目對于房企而言是一種優質資產。