【恒盛地產(chǎn)業(yè)績(jī)不穩(wěn)：20萬樓王土地成本每平611元】上海徐匯區(qū)新房報(bào)價(jià)紀(jì)錄近日被刷新了。日前，網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，由恒盛地產(chǎn)(00845.HK)所開發(fā)的尚海灣，其11號(hào)、12號(hào)樓部分房源最高20.9萬元/平方米的報(bào)價(jià)，已獲得房管部門申批通過。只有600多元/平方米的樓板價(jià)，與該樓盤最近新推出的房源價(jià)格之間的價(jià)差，達(dá)到了驚人的300多倍。不過令人惋惜的是，雖然擁有如此大成本優(yōu)勢(shì)的實(shí)力項(xiàng)目，恒盛地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)卻并不穩(wěn)定。

上海徐匯區(qū)新房報(bào)價(jià)紀(jì)錄近日被刷新了。日前，網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，由恒盛地產(chǎn)(00845.HK)所開發(fā)的尚海灣，其11號(hào)、12號(hào)樓部分房源最高20.9萬元/平方米的報(bào)價(jià)，已獲得房管部門申批通過。

只有600多元/平方米的樓板價(jià)，與該樓盤最近新推出的房源價(jià)格之間的價(jià)差，達(dá)到了驚人的300多倍。不過令人惋惜的是，雖然擁有如此大成本優(yōu)勢(shì)的實(shí)力項(xiàng)目，恒盛地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)卻并不穩(wěn)定。

300多倍差價(jià)

上海市徐匯區(qū)近日誕生了新的樓王。最高20.9萬元/平方米的價(jià)格，創(chuàng)下了徐匯區(qū)新房銷售對(duì)外報(bào)價(jià)的最高紀(jì)錄。

網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，尚海灣新推出的兩號(hào)樓共有90套房源在售，其報(bào)價(jià)區(qū)間在11.1萬元-20.9萬元/平方米之間。此前該樓盤的9號(hào)和10號(hào)樓，其報(bào)價(jià)還在10萬元/平方米左右；而位于北塊的這兩號(hào)樓部分房源對(duì)外的報(bào)價(jià)，已經(jīng)較之前翻了一番。

值得注意的是，徐匯樓王的銷售價(jià)格，與其土地成本價(jià)格之間存在不小的價(jià)格懸殊。

據(jù)恒盛地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，尚海灣的土地樓板成本價(jià)格只有611元/平方米。與11、12號(hào)樓最高20.9萬元/平方米的最高報(bào)價(jià)相比，目前獲批部分房源的售價(jià)，是其最初土地成本價(jià)格的342倍。即使是目前最低11.1萬元/平方米的報(bào)價(jià)，其銷售的報(bào)價(jià)與其所公布的土地成本價(jià)的比例，也達(dá)到了181倍。

尚海灣所在的區(qū)域，此前并非傳統(tǒng)意義上的豪宅區(qū)。然而在上海舉辦世博會(huì)之后，受益于徐匯濱江地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改造和投入，加之臨近浦東世博園區(qū)，該樓盤的價(jià)格也隨之節(jié)節(jié)攀升。

不過令人惋惜的是，雖然擁有如此大成本優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，恒盛地產(chǎn)的業(yè)績(jī)卻并不太理想。

今年八月份，恒盛地產(chǎn)曾向投資者發(fā)出了一份盈利警告。據(jù)恒盛地產(chǎn)半年報(bào)，公司上半年取得擁有人應(yīng)占虧損9.96萬元，應(yīng)占虧損較去年同期增加了3.5倍。

對(duì)于盈利不佳的原因，恒盛地產(chǎn)方面解釋，這主要是由于今年六月之前公司沒有新項(xiàng)目完工并交付使用，期內(nèi)的銷售收入只有往年已完工的項(xiàng)目的尾盤房源。缺乏可銷售的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，致使恒盛地產(chǎn)上半年的銷售收入只有342億元，較去年同期大幅下降了85.4%。

業(yè)績(jī)的忽上忽下，對(duì)此恒盛地產(chǎn)董事局主席程立雄也在半年報(bào)中坦陳，房地產(chǎn)行業(yè)的變化，給恒盛的資金流動(dòng)性帶來很大的壓力。

“在推進(jìn)京、滬、南京等一二線市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，我們也在想辦法降低負(fù)債總額，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。”程立雄表示。

被指業(yè)績(jī)不穩(wěn)

擁有明顯成本優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，公司的業(yè)績(jī)卻做不上去，其原因何在？

分析人士指出，這與恒盛地產(chǎn)的布局有一定關(guān)系。“對(duì)上海和長(zhǎng)三角的依賴太重了。近幾年長(zhǎng)三角因庫存量大，給開發(fā)商造成很大壓力。而在上海的布局中，對(duì)尚海灣的業(yè)績(jī)依賴又過重。”一位不愿具名的分析師說。

據(jù)恒盛地產(chǎn)今年的半年報(bào)，公司在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和東北等12個(gè)城市，共有28個(gè)開發(fā)的項(xiàng)目。雖然今年內(nèi)上半年恒盛在12個(gè)城市擁有1440萬平方米的土地儲(chǔ)備，但上海在其業(yè)績(jī)中所占的比重卻相當(dāng)高。

恒盛地產(chǎn)的半年報(bào)顯示，上海項(xiàng)目占公司上半年業(yè)績(jī)約46%，長(zhǎng)三角其它城市占到了其業(yè)績(jī)約43%。去年上半年該公司八成的收入都來自上海，今年上海可銷售項(xiàng)目數(shù)量的下降，使得項(xiàng)目銷售均價(jià)由去年上半年的約1.4萬元/平方米，降到7800元/平方米。

除了銷售均價(jià)出現(xiàn)寬幅擺動(dòng)，恒盛的財(cái)務(wù)狀況還出現(xiàn)了另一個(gè)景象：上半年收入出現(xiàn)了大幅下滑，十月份的銷售額又出現(xiàn)大幅增加。幾個(gè)月的時(shí)間里，恒盛地產(chǎn)的業(yè)績(jī)發(fā)生了不小的起伏。

據(jù)恒盛地產(chǎn)披露的十月份業(yè)績(jī)，公司十月份實(shí)現(xiàn)銷售額約14.5億元，環(huán)比九月增加了134.4%。受益于十月業(yè)績(jī)的增加，恒盛前十個(gè)月的業(yè)績(jī)，也來了一個(gè)大逆轉(zhuǎn)。“前十個(gè)月47億元的銷售額，較去年同期增加了43%。”恒盛地產(chǎn)公司秘書鄭家恒表示。

業(yè)績(jī)?cè)趲讉€(gè)月里忽上忽下，對(duì)于恒盛地產(chǎn)的不穩(wěn)定，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也表示了憂慮。業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性待考的同時(shí)，負(fù)債也被第三方機(jī)構(gòu)認(rèn)為是給恒盛地產(chǎn)帶來壓力的另一層原因。

恒盛地產(chǎn)公布的財(cái)務(wù)信息顯示，至上半年，恒盛地產(chǎn)的資本負(fù)債比率約153%。標(biāo)普分析師認(rèn)為，恒盛地產(chǎn)依靠不斷增加借款和借款展期來維持運(yùn)營(yíng)，標(biāo)普認(rèn)為這種業(yè)務(wù)模式不具有可持續(xù)性。

據(jù)標(biāo)普的研究報(bào)告，至今年六月底，恒盛地產(chǎn)的短期債務(wù)總額約為230億元人民幣，而當(dāng)時(shí)公司不受限制的現(xiàn)金余額只有2.05億元。

標(biāo)普估算，恒盛明年僅用于利息的支出就將超過30億元。去年恒盛的銷售額只有40億元，而今年前十個(gè)月的銷售額也只有46億元。

“考慮到該公司持續(xù)的債務(wù)增長(zhǎng)，及銷售執(zhí)行疲弱、現(xiàn)金余額較低，以及債務(wù)和利息支出不斷上升，借款人對(duì)于借款展期可能變得更加謹(jǐn)慎。這可能會(huì)進(jìn)一步加劇恒盛地產(chǎn)的惡性循環(huán)。”標(biāo)普在研究報(bào)告中稱。