“十三五”規劃建議，對于生態環境的改善提出更高的要求，在城市空間規劃上要求更為嚴格，房地產企業如何順應新的開發模式也將引起業內思考。

11月3日，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》(以下簡稱《規劃建議》)全文發布。

《規劃建議》提出了“戶籍人口城鎮化率加快提高”目標，還明確戶籍轉移人口錢從哪來，人往哪去，地從哪來的實操環節如何進行。“健全財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制”， 在城市用地指標日益稀缺的條件下，重點區域和城市逐漸減少建設用地指標，卻在“建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制”開了一道口子，對于農業人口吸引力較大的區域用地指標上還會傾斜。

房地產行業以土地和人口為載體，人口城鎮化意味著人口流入大的區域還會有強勁的需求。

此外，金融體制改革所影響下，企業融資成本進一步降低，房地產企業已然受益并有望進一步降低資金使用成本。

“十三五”規劃建議，對于生態環境的改善提出更高的要求，在城市空間規劃上要求更為嚴格，房地產企業如何順應新的開發模式也將引起業內思考。

城市轉移人口

將成房地產最大買家

《規劃建議》指出：推進以人為核心的新型城鎮化。深化戶籍制度改革，促進農業轉移人口舉家進城落戶，實施居住證制度。

舉家進城落戶必將帶來住房需求，這也是多位業內人士看好房地產業還有“白銀時代”的最主要原因。國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌指出，2014年底中國的城鎮化率為55%，與70%的目標還有相當差距。預計到2030年前，中國都將處于城鎮化快速推進階段，且城鎮居民對住房改善性需求很大。“從這個角度來說，中國房地產未來很長時間都會有良好前景。”

“最深層次問題就是外來人口和城市戶籍居民的雙重待遇問題。”中國社科院城市發展與資源環境研究所前所長牛鳳瑞在接受中國房地產報記者采訪時表示。“城市承載能力不僅在于生態環境，還有公共財政的支持力度，落實公共服務需要財力支持。如果中央政府請客，讓地方政府買單，地方政府財政壓力就會過大。”

地方財政對轉移人口的公共服務成本問題，有望在下一個五年得到解決。“健全財政轉移支付與農業轉移人口市民化掛鉤機制，中央財政支持農業轉移人口市民化，將極大提高地方推動流動人口轉成戶籍人口的積極性。”深圳住房政策研究中心研究員李宇嘉在接受中國房地產報記者采訪時表示。

房企融資成本走低

“十三五”期間，金融體制改革將繼續深化。《規劃建議》中強調，提高直接融資比重，降低杠桿率，開發符合創新需求的金融服務，推進高收益債券及股債相結合的融資方式，推進匯率和利率市場化，降低企業融資成本。

房企以對金融杠桿運用著稱，相比于其他行業，房地產業對于金融產品的應用最為充分。但房地產行業早已無法保持過去幾年的高增長率，因此無法應對高融資成本的金融環境，如果融資成本不降下來必然會導致整個行業的癱瘓。

然而，“山窮水復疑無路，柳暗花明又一村。”今年以來，房企在國內債券市場的融資規模出現井噴，據中國房地產報記者統計，今年包括萬科、恒大、融創、碧桂園、中糧、泰禾等業內龍頭房企在內的超過73家上市房企集中在內地發行公司債，預期融資已超過3800億元。

從發行成本來看，今年以來，房企公司債利率顯著下行。今年9月份，上市房企發行的公司債利率為5.38%，比8月下降約0.2%，與年初相比更是大幅下降了3.06%，廣發證券分析師預計，公司債利率未來還有降低的趨勢。

9月24日，萬科發行的50億元債券的票面利率為3.5%，接近同期的國債收益率，創下了公司債發行的利率新低。

空間規劃立足高遠

《規劃建議》指出，要以主體功能區規劃為基礎統籌各類空間性規劃，推進“多規合一”。推動京津冀、長三角、珠三角等優化開發區域產業結構向高端高效發展，防治“城市病”，逐年減少建設用地增量。推動重點開發區域提高產業和人口集聚度。

“除了便于行政審批，促使相關部門有效管理銜接，‘多規合一’最大的好處就是把土地利用更加科學化，把建設用地使用和生態紅線的守護結合起來。杜絕城市盲目擴張，是一種可持續發展的科學規劃。”天津大學城市規劃設計研究院總工王衛紅在接受中國房地產報記者采訪時表示。

在城市開發的同時，生態紅線的保護更為重要。中國科學院動物研究所副研究員解焱在接受中國房地產報記者采訪時表示：“很多人認為，地產開發與環境保護很難協調共生，這看似成為一對矛盾，但是國外有很多項目做到了既保護生態環境，又能發展地產業務。這種開發模式，不僅為項目帶來更好的自然環境，同時對于一個有社會責任的企業來說，更增加了社會的口碑和提升美譽度。通過生態資源的規劃之后，不但不會損害房地產的利益，甚至會讓地產項目增值，這是很多地產商應有的共識”。

京津冀、長三角、珠三角等重點發展區域產業結構也將在“十三五”期間逐步趨向高端，隨著建設用地增量的減少，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，一方面會提高拿地成本，另一方面是鞭策相關企業在用地方面積極提高產出效率。土地要素和環境發生變化的過程中，相關產業發展會更加趨于合理化，人口分布也會更加科學。