在這里？不。。。我在那里也沒(méi)有看到任何泡沫。

他們什么時(shí)候會(huì)預(yù)判正確呢？或許如果他們不斷地應(yīng)邀亮相財(cái)經(jīng)頻道CNBC或?yàn)椤杜聿┮暯恰?Bloomberg View)撰文——論述中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將崩潰，那么他們的預(yù)言終有一天會(huì)兌現(xiàn)。

或者不會(huì)兌現(xiàn)。

今年9月，《福布斯》富豪榜成員、恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正趨于穩(wěn)定。11月2日，穆迪投資者服務(wù)公司(Moodys Investors Service)在發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望報(bào)告中證實(shí)了這個(gè)觀點(diǎn)。該評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然穩(wěn)定，在2016年大部分時(shí)候也將會(huì)保持穩(wěn)定，盡管二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因供應(yīng)過(guò)剩而繼續(xù)面臨銷售壓力。

上海和廣州等東部城市的情況則大不相同。

穆迪副總裁兼高級(jí)分析師梁鎮(zhèn)邦(Franco Leung)說(shuō)：“我們預(yù)計(jì)2016年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額同比(最高)增長(zhǎng)5%。”他說(shuō)明年也可能與今年持平。但他指出，由于貨幣政策以及針對(duì)投資者的貸款及其他購(gòu)房規(guī)定的變更，今年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額同比增幅可能超過(guò)10%。

與美國(guó)的泡沫市場(chǎng)不同，中國(guó)的住房市場(chǎng)依賴于日益擴(kuò)大的城市移民群體、不斷增加的收入以及現(xiàn)金充裕的投資者(被要求至少支付兩成或以上首付款)。相比之下，美國(guó)的住房泡沫源自于次級(jí)貸款及其衍生品市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上投資銀行像交易股票那樣交易垃圾抵押貸款。中國(guó)則沒(méi)有一個(gè)可能會(huì)把大型投資公司拉下水的大規(guī)模抵押貸款支持證券市場(chǎng)，也沒(méi)有次級(jí)貸款市場(chǎng)。很難找到中國(guó)房主被貸款機(jī)構(gòu)取消贖回權(quán)的新聞。總之，中國(guó)的泡沫與美國(guó)和歐洲的泡沫完全不同。

此外，如果不良抵押貸款成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)問(wèn)題，那么國(guó)有銀行會(huì)更樂(lè)意核銷壞賬。

當(dāng)然，并非所有人都會(huì)接受這一觀點(diǎn)。

布蘭德斯(Brandes)是加州圣迭戈的一家投資公司，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)260億美元。該公司投資部主管杰拉爾多·薩莫拉諾(Gerardo Zamorano)說(shuō)：“我們不看好中國(guó)，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為，中國(guó)銀行業(yè)的一些風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有顯露出來(lái)。”過(guò)去幾年以來(lái)中國(guó)銀行業(yè)的債務(wù)已經(jīng)增長(zhǎng)了30%(或更多)，許多分析師認(rèn)為該行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)一樣，也是不可持續(xù)的。薩莫拉諾說(shuō)：“我們認(rèn)為未來(lái)可能會(huì)有更多的壞消息。”

穆迪則較為樂(lè)觀。

2016年經(jīng)濟(jì)增速的放緩主要反映了今年的比較基數(shù)較高，而不是預(yù)示中國(guó)即將發(fā)生金融危機(jī)。

據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年頭9個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)簽約銷售額同比增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，增幅為18.2%，達(dá)到4.79萬(wàn)億元(合7,600億美元)。此番增長(zhǎng)背后的驅(qū)動(dòng)因素在于自從2014年下半年以來(lái)當(dāng)局實(shí)施的寬松政策。

梁鎮(zhèn)邦說(shuō)：“在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩的背景下，我們預(yù)計(jì)中國(guó)政府將會(huì)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施支持性的貨幣政策，并且微調(diào)監(jiān)管措施。”

穆迪預(yù)計(jì)，如果中國(guó)政府進(jìn)一步放松針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管措施，那么這些措施將會(huì)側(cè)重于二三線城市。他們還預(yù)計(jì)，由于房地產(chǎn)銷售情況好轉(zhuǎn)以及進(jìn)入市場(chǎng)的新房供應(yīng)減緩，去庫(kù)存周期(即庫(kù)存水平)將維持在9-13個(gè)月之間，但低于2015年3月看到的近期峰值15個(gè)月。今年頭9個(gè)月的新房開工面積同比下降13.5%。穆迪說(shuō)，去庫(kù)存周期的縮短(即庫(kù)存水平的下降)將會(huì)繼續(xù)支撐一二線城市的房?jī)r(jià)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年9月，中國(guó)70個(gè)主要城市中有約40個(gè)城市報(bào)告房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，與8月的35個(gè)城市相比有所增加。諸如上海等一線城市的房?jī)r(jià)回升最快。

與此同時(shí)，二三線城市的房?jī)r(jià)在下降，明年也將繼續(xù)面臨壓力。二三線城市的房地產(chǎn)投資者將會(huì)損失一些資產(chǎn)價(jià)值，但這個(gè)市場(chǎng)上的大部分客戶是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期買家。對(duì)于買了不住的投資者而言，房地產(chǎn)基本上相當(dāng)于保險(xiǎn)箱。

穆迪表示，在中國(guó)大陸良好的借貸環(huán)境的推動(dòng)下，開發(fā)商的融資能力仍將強(qiáng)健。至于最近國(guó)內(nèi)債券發(fā)行猛增(今年截至10月30日總計(jì)達(dá)280億美元，相比之下2014年全年為19億美元)，這種情況將有助于開發(fā)商加強(qiáng)流動(dòng)性、延長(zhǎng)債務(wù)期限、降低借貸成本并且讓融資渠道多樣化。

穆迪信用觀察名單上的開發(fā)商的利潤(rùn)率將會(huì)保持在目前27%-28%的水平(這樣看來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)幾乎不像是陷于困境的行業(yè))，而按照營(yíng)收與調(diào)整后債務(wù)的比率衡量的債務(wù)杠桿仍將保持穩(wěn)定。

不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生大變動(dòng)，這點(diǎn)已經(jīng)被預(yù)言有一段時(shí)間了。

銷售執(zhí)行以及流動(dòng)性水平都疲弱的小型開發(fā)商將被大型開發(fā)商——尤其是總部設(shè)在香港和新加坡的內(nèi)地大型開發(fā)商——所收購(gòu)。

穆迪說(shuō)，如果預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)簽約銷售額持續(xù)下降5%以上，或者庫(kù)存面積與簽約銷售面積的比率(也即去庫(kù)存周期)接近2015年3月的峰值15個(gè)月，那么它會(huì)把對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的展望重新調(diào)整為負(fù)面。

相比之下，如果預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月的可持續(xù)銷售增速達(dá)到5%-10%——而不是最高5%，那么穆迪會(huì)考慮把對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的展望調(diào)整為正面。另一個(gè)好跡象將會(huì)是去庫(kù)存周期下降至8個(gè)月左右。