找準切入時機，跟著“地王”去買房，很容易實現(xiàn)保值、增值，并獲得理想的回報。不過并非所有“地王”都能運作成功，所以購房者也應該學會判斷其內(nèi)在價值，以規(guī)避風險。

找準切入時機，跟著“地王”去買房，很容易實現(xiàn)保值、增值，并獲得理想的回報。不過并非所有“地王”都能運作成功，所以購房者也應該學會判斷其內(nèi)在價值，以規(guī)避風險。

“地王”推升周邊房價

“地王”產(chǎn)生之后，通常會推升周邊房價。與此同時，“地王”對所在板塊的影響具有一定的持續(xù)性，通常伴隨著其整個項目的開發(fā)周期。

“地王”推漲板塊房價的案例比比皆是。如地處寶山中環(huán)線附近的淞南高境板塊，就是因為泰禾集團的進駐，并以高價獲得板塊內(nèi)一幅地塊的開發(fā)權(quán)，從而拉開了板塊房價上漲之旅。在泰禾集團進駐該板塊之前的2011~2013年間，淞南高境板塊是上海北部的價格洼地之一，房價漲幅有限，即使在2013年中，板塊內(nèi)一手公寓項目售價僅2.35萬元/平方米左右，屬于低端水平。但泰禾集團改變了這種現(xiàn)狀，在2013年9月，泰禾集團以2.4萬元/平方米這一“面粉貴過面包”的高樓板價，摘得了寶山區(qū)高境鎮(zhèn)高境社區(qū)N120301單元A1-07地塊，而這塊地也因極高的樓板價一度成為該板塊“地王”，它的出現(xiàn)改變了板塊的房價走勢。

就在“地王”誕生之后沒多久，淞南高境板塊二手房價便有了反應，不少出自高境新村、泗塘新村的老工房紛紛提價，幅度在10%左右。而隨著“地王”項目的開發(fā)，其對板塊內(nèi)房價的影響也持續(xù)不斷。去年秋季，隨著地塊上的樓盤泰禾紅御以3.5萬元/平方米的價位入市，板塊一手公寓均價被拉高至3.05萬元/平方米，單價由此突破了3萬元/平方米大關(guān)。除了拉升板塊整體房價水平之外，“地王”對具體項目的價格影響也非常明顯。原本在2013年均價為2.15萬元/平方米的恒盛豪庭，也因為泰禾紅御售價的上漲，在2014年跟漲至2.91萬元/平方米，目前已經(jīng)達到了3.5萬元/平方米。

類似的情形在各個城市接連上演。就在不久前，葛洲壩以49.5億元摘得北京市豐臺樊家村宅地；中鐵置業(yè)與中鐵投資聯(lián)合體以11億元摘豐臺花鄉(xiāng)四合莊金融用地。據(jù)中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉測算，這兩個地塊樓面價已突破7萬元/平方米大關(guān)，未來售價或超10萬元/平方米。消息傳出之后，周邊在售項目京投銀泰·公園悅府到訪咨詢和購房的客戶有所增加，其中就有為了應對未來可能上漲的房價。此外，南京樓市“地王”頻現(xiàn)，而地王周邊的在售項目價格也水漲船高，如鼓樓濱江板塊一個叫龍湖春江紫宸的項目，半年里均價上漲了5000元/平方米，漲幅接近20%。

多種因素共同促成

“地王”之所以能夠推漲周邊房價，在于樓市整體向上的趨勢、“比價效應”、以及因為規(guī)劃的實施使得地段價值提升等多個因素共同造成。

“比價效應”概念來源于股市，是指與同類型公司之間通過諸如經(jīng)營業(yè)績、流通股本、募集資金所投入項目等方面進行直觀比較，來影響二級市場中的股價最終定位。而在樓市中，也存在類似情形。如土地價格大幅攀升，極端情況甚至會出現(xiàn)樓板價貴過在售樓盤單價，這將會促使周邊的開發(fā)商以及購房者，在對“地王”項目在類型、品質(zhì)、建設(shè)成本等多方面進行比較之后，重新對在售樓盤價格進行定位。

當然，從更深層次來說，“地王”產(chǎn)生的背后，是地段價值的不斷提升。買房看地段，這在樓市是一個顛撲不破的真理，這是因為地段價值高的區(qū)域，市政配套非常完善，適合人們居住生活，能夠獲得市場的廣泛認可，因此好地段上的住宅賣得很貴，就是這個道理。開發(fā)商之所以敢不斷加價，導致“地王”的產(chǎn)生，也是因為基于對該地塊所處區(qū)域地段價值的高度認可。

類似的案例諸如上海迪斯尼板塊。2009年，上海市政府正式對外宣布，要在浦東新區(qū)建設(shè)一座世界一流的迪士尼樂園，于是浦東川沙板塊便迎來了“草雞變鳳凰”的巨大轉(zhuǎn)變。在2013年秋季，川沙板塊就已經(jīng)出現(xiàn)了樓板價近2萬元/平方米的單價“地王”。在房價方面，2009年至今，該板塊的成交均價呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢。上海鏈家地產(chǎn)跟蹤監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，截至2015年10月底，川沙板塊的一手商品住宅成交均價超過3萬元/平方米，相比2009年的11153元/平方米，漲幅接近200%，排在上海外環(huán)線之外同類板塊房價漲幅前列。

提前介入收益最大

跟著“地王”去買房，無疑是實現(xiàn)房產(chǎn)保值增值的最佳途徑之一。當然，要實現(xiàn)收益最大化，應該考慮提前介入。

跟著“地王”買房，能夠在短期內(nèi)實現(xiàn)住宅的增值。德佑鏈家研究總監(jiān)陸騎麟分析指出，“地王”的出現(xiàn)，意味著開發(fā)商高成本拿地。對于周邊的二手房東來說，“地王”則變成了名副其實的“巨人肩膀”，站在這樣的“巨人肩膀”上，獲取豐厚利潤變得十分容易。特別是一些區(qū)域性高價地塊上建成的樓盤入市后，往往會造成周邊二手房跟風漲價。

如何才能做到提前介入呢？專家表示應該掌握土地市場信息，同時還應該對板塊內(nèi)規(guī)劃情況有所了解。從表面上看，“地王”的產(chǎn)生具有隨機性，不太容易被發(fā)現(xiàn)，但其實還是有跡可循的。首先是掌握土地市場動向，這是“地王”產(chǎn)生的基礎(chǔ)，因此購房者必須留意土地拍賣市場信息。其次，并不是所有土地都能當上“地王”，只有少數(shù)資質(zhì)不錯的地塊才有機會，所以購房者還需對土地價值進行綜合判斷。除了分析板塊房價走勢，還要重點了解板塊規(guī)劃情況，以及現(xiàn)階段市政建設(shè)的實施情況，比如是否有名校、商業(yè)設(shè)施、軌道交通、高端醫(yī)療機構(gòu)等等項目進駐。

對于介入時間的長短，也應該做到精準把握。通常情況下，介入越早，升值空間越大，但如果考慮到時間成本，或許就不太合算。此外，介入時間過早，還有可能存在一些不可控因素導致風險加大，比如地塊遲遲不能上市等。所以專家建議購房者在確定土地即將進入拍賣市場之前埋伏。除此之外，還有一些不錯的切入機會，如在“地王”項目開盤之前，房價漲幅不大時提前介入。

當然，購房者不能“唯地王論”，認為只要傍上“地王”，升值便會水到渠成。從某種程度上來說，開發(fā)商的決策不可能做到百分之百地正確，因此“地王”項目失敗案例也有不少。縱觀全國土地市場，當初投入巨資購置土地，最終卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)的項目很難出售，或者土地價格過高，與市場實際承受能力嚴重脫節(jié)等等，如果跟隨這類“地王”入市，風險極大。因此購房者除了要了解區(qū)域樓市整體走勢之外，還要學會判斷土地的內(nèi)在價值，如發(fā)現(xiàn)與市場實際情況不符，則應該選擇放棄。