A股融資大門曾對房企緊閉，而擁有多元化的海外融資平臺成為房企融資能力的體現。

A股融資大門曾對房企緊閉，而擁有多元化的海外融資平臺成為房企融資能力的體現。但如今，隨著今年人民幣匯率波動性加大，大量海外債務卻給一些房企帶來不小的匯兌損失。招商地產、龍湖地產等A股、H股上市房企的財報顯示，由于人民幣匯率階段性波動幅度較大，致使外幣借款產生的匯兌損失增加，甚至影響到公司的凈利潤。記者采訪了解到，考慮到匯率波動的風險，已有房企通過發行人民幣境內債、歐元債等債務換倉的方式，試圖降低匯兌風險。

匯兌損失影響凈利潤

海外發債一度是上市房企頗為青睞的融資途徑，但隨著人民幣兌美元中間價下調，原本看起來很美的美元債正悄無聲息地發生著變化。

今年8月11日起連續三個交易日，人民幣兌美元匯率中間價大幅下調，總計貶值4.6%。有研究機構對今年前7個月內地房企海外美元債183.1億美元測算，若按人民幣貶值4.6%計算，這些房企用國內的人民幣收入去償付海外債務，成本將增加50余億元人民幣。這意味著，如果一家房企目前持有美元債1億美元，其償付成本或將因此增加2800多萬元人民幣。

而前三年房企海外債務的數字更是驚人。有數據顯示，2012年共有25家內地房企海外融資約600億元人民幣，2013年約為3300億元人民幣，2014年僅前7個月就達到2600億元。

鑒于多數中國企業并未采取措施對沖外匯風險，人民幣突然貶值讓房企本已走低的利潤率雪上加霜。10月27日，招商地產公布三季報，營業收入與凈利潤降幅產生較大差異——營業收入同比減少23.02%，而凈利潤卻同比大幅減少83.85%。招商地產解釋稱，除了結轉進度導致報告期毛利降低2024萬元外，凈利潤下降的主要原因是8月份外幣匯率波動，致使外幣借款產生的匯兌損失增加。數據顯示，三季度招商地產匯兌損失4.28億元，而去年同期計入財務費用的匯兌損失僅5015萬元。

招商地產絕非個案。在人民幣突然快速貶值的8月末，花旗銀行曾經關注到廣州房地產國企越秀地產規模達320億元人民幣的債務和貸款中，有59%是以美元和港元計價的境外債務，人民幣每貶值1%，就會對其帶來800萬元人民幣的匯兌損失。

龍湖地產在2015年半年報中也表示，截至2015年6月30日，公司總借貸約70%以人民幣計值，另外30%以外幣計值。基于人民幣潛在的貶值趨勢，公司已著手降低外幣借款占比，輔以一定比例的匯率掉期，以降低未來可能的匯兌損失。

多手段應對匯兌風險

中投證券發布的研究報告稱，2013年、2014年房地產行業美元債券融資金額僅次于銀行業，發債企業以民營房企為主，其外匯風險對沖措施幾乎無法與銀行業相提并論，人民幣快速貶值后房地產行業在財務層面受到的沖擊在所有行業中相對明顯。

“事實上人民幣貶值給房企帶來的短期影響目前已基本顯露出來。人民幣短期貶值壓力最多在5%左右，經我們測算，這對在港上市的內地房企業績影響將在7%左右。”國泰君安H股房地產分析師劉斐凡表示。不過，一旦長期貶值幅度加大，房企將以境內發行人民幣公司債和私募債償還外債，因此對于房企的利潤影響基本可控。

調整內外債務結構確實是目前房企最常用的彌補匯兌損失的方法，尤其是證監會對上市房地產企業境內債券融資渠道的放寬，讓這種辦法更易落地。就在人民幣匯率波動幅度最大的8月，萬科、中糧、融創、陽光城等內地房企紛紛加入“回家找錢”陣營，陸續公布境內融資計劃，14家上市房企境內融資額度高達648億元。

事實上，早已有房企開始動手防控外幣借款風險。記者查閱數據發現，2013年龍湖地產外幣借款占比40%，2014年上半年已降到31%，到今年6月底這一比例再度降到30%，且在外幣借款里，四成比例已做匯率掉期，為減少匯率風險提供了有力工具。

此外，亦有房企發行新的債券品種對沖風險。如中國海外發展有限公司7月宣布成功向機構投資者發行6億歐元債券，期限4年，票面利率1.75%。國泰君安H股房地產分析師劉斐凡表示，目前人民幣僅對美元出現了明顯的貶值趨勢，而對歐元相對穩定，且歐洲目前仍是負利率時期，發行歐元債是應對美元升值和加息預期比較好的債券品種。

中投證券研究員張超也認為，人民幣單邊升值趨勢扭轉后，較高票息的美元債券逐步成為房企的負擔，考慮人民幣貶值影響后部分美元債券融資成本直逼信托，房企海外融資優勢在下降。外匯風險、融資成本及政策支持的綜合因素，仍將支持房企回歸國內直接融資的潮流持續。