專家預料：經濟大環(huán)境一般+前車之鑒，年尾再出地王可能性不大

“幸福來得太突然，錢不夠怎么辦？”有業(yè)內人士調侃，每到年底就是考驗開發(fā)商錢包的時候，但同時因為地塊太多，亦是開發(fā)商“撿漏”的機會。隨著10月23日開始的新一輪推地高潮，廣州終于要把積攢多時，只等樓市回暖的地塊盡數放出。在10月19日至10月28日的短短10天內，廣州已掛牌南沙、黃埔、琶洲、番禺、荔灣及天河超過21塊住宅和商業(yè)地，密集程度讓人有年底天天圍觀看搶地大片的感覺。

從10月底掛牌的地塊看，不乏開發(fā)商們最趨之若鶩的幾個板塊，黃埔長嶺居、中新知識城、南沙、荔灣廣鋼新城和天河金融城，而賣地大片則預計在11月24日和11月30日分上下集上演。11月24日將在廣州公共資源交易中心推出的地塊有番禺和琶洲多宗地塊。可能會引發(fā)激烈爭奪的荔灣廣鋼新城地塊、百花香料廠地塊；天河金融城地塊拍賣則會于11月30日再次在廣州公共資源交易中心拉開帷幕。

然而，專家們普遍認為，在目前經濟大環(huán)境下并不樂觀，再加上2013年至2014年間拍出的多個高價地在推出市場時遇到的窘境，預計開發(fā)商們面對年底這波推地潮也會理智對待，盡管出現(xiàn)高價地的幾率很高，但出現(xiàn)全市地王或者區(qū)域地王的可能性則不大。

廣州土地市場前三季平淡度過

回顧今年廣州土地市場，給人深刻印象的除了廣紙和相鄰的石崗路地塊外，就只剩下為互聯(lián)網和電商老大們度身定做的琶洲地塊了。廣紙地塊6月拍賣時只是底價成交，老東家越秀和綠地各拿一塊。

實際上，政府趕在“十一”前推出石崗路地塊，頗有催谷樓市之意。廣州雅居樂和金融街控股分別以14.7億元加配建11700平方米以及22.7億元加配建20700平方米拿下石崗路兩地塊，樓面地價在2.3萬~2.6萬元/m2.

廣東中原地產項目部總經理黃韜認為，今年第四季度雖然推出的地塊很多，但預計會保持穩(wěn)定，出現(xiàn)地王的可能性不大，主要原因還是因為現(xiàn)時經濟環(huán)境不大理想。房價點評網高級分析師肖文曉也認為，經濟大環(huán)境和股市動蕩，對樓市還是有比較大的影響。如果廣州不放開限購或者在二套房貸款比例方面更加松動，今年第四季度成交量能否達到預期還很難說。

高價地賣出時風光銷售時尷尬

肖文曉表示，有一句話形容地王確實準確：買時自帶光環(huán)，但賣時卻可能變成負累。房地產市場早已經過了只要拿到地就能賺錢的階段。2013年樓市最紅火時，佳兆業(yè)拿下的同寶路地塊樓面地價高達2.5萬元/m2左右，盡管地塊規(guī)劃早在2014年9月獲批，但因種種原因到現(xiàn)在還遠遠未進入銷售階段。更讓佳兆業(yè)捶胸頓足的是，同寶路附近的紅云涂料廠地塊在2014年11月被越秀地產以底價拿下，樓面地價僅約1.4萬元/m2，僅拿地成本就比佳兆業(yè)的便宜了1萬元/m2.

不過，越秀地產在2013年以樓面地價近3.5萬元/m2的代價，拿下海珠區(qū)南洲路地塊，成為廣州新單價地王，這一紀錄至今依然保持。去年7月份，該地塊的規(guī)劃已被披露，將建設3棟36層高住宅和2棟41層高的保障房，業(yè)內人士普遍認為，該項目銷售時價格超5萬元/m2才能獲得比較理想的利潤回報。截至目前，尚未有該盤亮相或推售的時間表。

2014年年初，開發(fā)商對市場的信心還是滿滿的，當時廣鋼新城首批地塊還是被瘋搶的，樓面地價從1.8萬~2.1萬元/m2不等。最終，廣鋼新城首盤中海花灣壹號于9月中旬正式開盤，雖以264套簽約量成為荔灣9月和10月銷售套數冠軍。不過，簽約均價就只有3萬元/m2，比市場預期的4萬元/m2足足便宜了1萬元/m2。對買家們來說，中海真是良心房企啊。

黃韜認為，再牛的開發(fā)商也無法準確預計市場未來走勢，有時還要看銷售時機。

市區(qū)地塊，拿地不久就開始預熱

在今年拿地的開發(fā)商中，還出現(xiàn)了剛拿地即預熱的新趨勢。如越秀和綠地所獲得的廣紙地塊，在拿地3、4個月后，已開始在市場上進行板塊炒作和預熱。黃韜表示，這兩個地塊的提前預熱主要是為了搶客。由于江對面的廣鋼新城已獲得相當部分“剛需”和改善型買家的關注，而廣紙地塊和廣鋼地塊的客戶群在一定程度上是重疊的，再加上廣紙地塊開發(fā)體量很大，所以開發(fā)商希望潛在客戶能夠盡早關注廣紙板塊，避免更多客戶被廣鋼新城或者其他板塊分流。肖文曉表示，今年拿了市區(qū)地塊的開發(fā)商，早早就開始做各種熱身，說明項目的營銷壓力還是比較大的。

黃韜認為，全面實施二孩政策后，預計這些市區(qū)產品設計還會有改變，相應增加大戶型產品。據悉，綠地聯(lián)手越秀開發(fā)的廣紙地塊將被命名為綠地越秀·海玥，首批有望會推出75~118平方米的住宅產品以及擁有5米層高的Loft公寓。而越秀單獨獲得的廣紙地塊，則預計會推出戶型實用的望江產品。