截至11月4日，杭州市區(包含余杭、蕭山)庫存高達164660套，一邊是土地市場火熱，另一邊庫存卻依舊居高不下。這背后，是不是一個扭曲的市場？接下來的杭州樓市將呈現怎樣的走勢？

據錢江晚報購房寶指數統計，就在11月4日，2015年杭州樓市成交破10萬套。這樣的成績歷史上也只有2009年有過，當時杭州全市成交111280套。在火爆成交的背后，開發商們的自信心也屢屢爆棚。10月30日，中國金茂豪擲38.8億元拿下濱江中興單元R21-06地塊，溢價率高達66.05%；距上一個地王出現僅三天，濱江板塊宅地樓面價再次被刷新，成為板塊“新地王”。

但是先不要樂觀，截至11月4日，杭州市區(包含余杭、蕭山)庫存高達164660套，一邊是土地市場火熱，另一邊庫存卻依舊居高不下。這背后，是不是一個扭曲的市場？接下來的杭州樓市將呈現怎樣的走勢？

連續兩個月成交破百億

杭州地王頻現

剛剛過去的10月，杭州土地市場的焦點無疑是濱江板塊，三天連續出讓兩宗宅地，兩破樓面價紀錄。

10月27日，綠城與九龍倉聯合體以溢價率71%拿下濱江34號臨江宅地，總價16.25億元，樓面價21046元/m2，刷新2009年由明月江南所創下的15397元/m2樓面價紀錄；但兩天后，這個紀錄再次被刷新，經過56輪激烈爭奪，中國金茂以21512元/m2樓面價拿下濱江中興單元宅地，成為該板塊的新地王。

早在9月，因為今年10月1日的預售新規，杭州土地市場集中爆發，不少板塊都出現高溢價率地塊。文暉單元便是其中的熱點板塊，萬科和朗詩分別以溢價率36%和37%拿下兩宗宅地，樓面價均超過17000元/m2，此前周邊地塊拍出的樓面價基本在12000~14000元/m2。上塘單元亦出現高溢價率地塊，陽光城以15111元/m2的樓面價成交，而與其緊鄰的中鐵建國際城2010年平均拿地樓面價只有10269元/平方米。

相關數據顯示，10月份杭州土地市場延續上月的熱度，共成功出讓六宗宅地，累計成交額100.2億元，這是繼9月后，本年度第二次單月破百億。

在9、10月份頻出的高價地，大多位于成熟區域，較有利于房產開發，“濱江區的兩塊地，是目前整個板塊配套最齊全、交通最便利的區域，還有阿里巴巴、網易等一大批高新技術產業公司，購買力強。有那么多開發商看中也在情理之中。未來好的地塊肯定還會‘搶’，但對于條件一般的地塊，開發商估計會更謹慎。”參與濱江兩宗土拍現場的一位開發商向記者坦言。

“另外一點，可以明顯看到，9、10月份拿地的開發商基本是大牌房企，地塊總價基本都在10億元以上。像中國金茂、萬科、朗詩、九龍倉等都屬于補倉型，中小房企基本退出了爭奪。”一位業內人士告訴記者。

成交量“七連萬”

16萬余套庫存依舊是難題

看上去開發商們信心十足。購房寶數據顯示，10月份杭州市區商品房成交量達到了11931套，連續7個月成交套數破萬。全年成交已破10萬套，上一次全年成交量破10萬套，還是在房價狂飆的2009年。

成交火爆、拿地激進的同時，另一個數字或許更值得關注。截至11月4日，杭州市區商品房庫存量達到了164660套，達到了歷史高位，一度還曾沖破17萬套。即便按照月均成交萬套房源的銷售速度估算，將這些庫存去化完畢，仍需一年多時間。回頭看2009年，當時市區商品房庫存僅22204套。

相比供應量緊俏的濱江，杭州有的板塊庫存嚴重。透明售房網數據顯示，截至11月4日，杭州主城區住宅可售房源38624套，城東新城為10887套，幾乎是主城區可售房源的1/3，供應量之大可見一斑。

盤點昔日地王

多數混得并不如意

濱江兩塊地的樓面價先后創下板塊新高，不免讓人有些擔憂：這么高的價格就不怕被套？做高端產品一定有市場嗎？

回顧土地市場的歷史，總有些前車之鑒值得我們深思。2013年，杭州八區全年賣地成交總額高達1329.6億元，較2012年翻番，創歷史最高紀錄。這一年，杭州樓市共有十多個板塊創下地價新高。

但地王的日子并不好過。

2013年5月28日，首次入杭的淮礦以14711元/m2的價格拿下彭埠一宗宅地，成為當時城東新城的地王，兩年多過去了，項目直到今年才剛剛確定案名，期間項目一度沉寂，甚至有人猜疑是不是項目被轉讓了，直到今年下半年案名確定為淮礦東元府，才讓猜疑聲停止，而面對城東新城幾個樓盤的近身肉搏，東元府接下來如何突圍也頗為頭痛。

另一個去年大熱的地塊，申花板塊也被首次來杭的河北天成刷新了樓面價——17903元/m2。但因為經驗不足，再加上去年市場大部分處于萎靡狀態，最后項目被迫轉讓給中糧置地，也就是現在的中糧大悅城項目。大悅城首次開盤不到一個月，目前簽約38套。

而像金隅學府等昔日地王項目因為樓面價在25000元/m2以上，其在售價格都在40000元/m2以上，如此高的價格，在當下主流市場中，要想快速去化也并不是件容易的事。