一面是北京拍出天價地王令人咋舌，一面是上海帶頭緊抓政府調控；一邊是驚人的狂熱，一邊是出奇的冷靜。兩個一線城市呈現出了截然不同的兩種局面。上海市大刀闊斧重整格局，意味著上海土地市場即將迎來風雨。

如今上海的土地市場，可謂“山雨欲來風滿樓”。

10月21日，上海青浦又一宗商住用地被叫停出讓。在上海市政府發聲收緊調控后短短10天之內，就有上海青浦區朱家角鎮閣游路北側D03-09地塊、趙巷鎮佳迪路東側B5-01地塊、嘉定區嘉定新城A03-5地塊、松江區車墩鎮SJC10022單元13-07號地塊等6宗土地接連被叫停出讓，其中有3宗位于青浦。

上海多宗土地叫停出讓的原因，不外乎是為了響應上海市委書記韓正在講話中所提到的“增加中小套型的供應量”調整。事實上，上海供地不合理，中小套型供應偏低的問題的確存在。

一面是北京拍出天價地王令人咋舌，一面是上海帶頭緊抓政府調控；一邊是驚人的狂熱，一邊是出奇的冷靜。兩個一線城市呈現出了截然不同的兩種局面。上海市大刀闊斧重整格局，意味著上海土地市場即將迎來風雨。

中小套型化趨勢明顯

上海土地出讓接連叫停的舉動瞬間攪亂了整個市場，但更讓人感到驚訝的是，第一個被叫停的楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊在10月16日重新掛牌出讓時所調整的內容。據出讓公告顯示，該地塊重新掛牌后，要求住宅套數不小于1319套；90平方米以下中小戶型比例不低于60%，套數不小于660套；全裝修住宅應占100%(不包含保障性住房等)；保障性住房套數不得少于412套。

當前，在新江灣板塊90平方米內的戶型幾乎難尋。新江灣城地塊重新掛牌后的調整可以說彌補了這一不足。但也有人質疑這并不符合市場邏輯。不只是新江灣城，10月26日，此前中止出讓的嘉定區嘉定新城A03-5地塊，也在大幅度增加中小戶型比例后再次掛牌出讓。

戴德梁行中國區戰略研究部主管Shaun Brodie告訴中國房地產報記者，正如上海市政府所言，現在上海房地產市場商業地產和投資性物業比重過大，而住宅市場中中小戶型比重過小。從最近幾則已掛牌的土地被叫停調整土地開發要求然后重新掛牌的消息來看，政府已經開始尋求改變。

旭輝上海事業部總經理助理金衍在接受中國房地產報記者采訪時表示：“事實上，上海近兩年中小套型化的趨勢是比較明顯的。此次上海市政府針對房地產市場的一系列引導，其實是對近幾年來政府引導房地產市場主流方向的一種延續。當前旭輝的戰略還是關注剛需，關注主流市場，所以政府新一輪方向性的引導對我們影響并不大。”

“中小戶型雖然不愁賣，但是，利潤空間還是比較低。對于增加中小戶型的比例，還是需要分地區和市場來定。”上海某房企內部人士表示。

但金衍認為，并不是說增加中小套型就會降低產品的收益。這還與企業自身的經營能力、融資能力、開發周轉速度、銷售能力等密切相關。所以增加中小套型并不會對產品的利潤有太大影響。旭輝近幾年項目也主要是以中小套型為主，所以這樣的調整與旭輝的戰略是相契合的，并不會增加開發的難度。

辯證施治

新江灣城地塊的調整改變了房企對該幅地塊拿地的預期，更重要的是，在上海市范圍內起到示范作用，對土地市場有降溫作用。不少專業人士認為，增加中小戶型供應的確是調整供需矛盾的“良方”，可謂是用心良苦，但在調整過程中應當避免“一刀切”。

據克爾瑞研究中心的研究數據顯示，上海雖然中小套型比例不足，但在各環線間存在著鮮明差異。郊環線以內均呈現144平方米以上的大戶型嚴重供不應求狀態；其中內中環表現尤為明顯，供求比僅為0.48，而且內中環有43%供應量集中在180平方米以上，但市場表現仍是供不應求。與之相反，郊環外是剛需置業者的聚集地，90平方米以下的戶型更受歡迎，而144平方米以上的大戶型因為性價比偏低，購房者的接受度不高，明顯供大于求。

因此像郊環內，尤其是內環內這種大面積戶型相對稀缺的區域，并不需要刻意增加中小套型的供應量。而郊環外區域土地供應結構應該更偏向于中小套型，更適合于增加90平方米以下的小戶型，以滿足剛需。如今郊環外大面積戶型已經呈現出供過于求的現象，及時從土地供應上調整未來開發項目的產品結構更有利于樓市的健康發展。

需求擠壓會加劇供求矛盾，進而導致相應產品價格非理性上漲，不利于市場的穩定發展。因此對于增加中小套型比例，調整供應結構并不能一概而論，應當根據各環線的需求而定。

除此之外，單是片面增加宅地供應中中小戶型的數量并不解決上海宅地供應緊缺的根本問題。易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱表示，上海規劃中的商住比例失衡是宅地供應不足的最大原因。特有的“雙增雙減”政策也大大影響了宅地供應。再加上過去幾年中心城區舊改速度沒跟上，也導致了市中心供地不足。

“撿漏”與“拿地王”

據中國房地產報記者觀察，自上海市委領導對上海房地產市場存在兩大結構問題的喊話后，上海近日來推地節奏明顯放緩。上周，除了10月28日旭輝集團以12.36億元拿下松江九亭的商辦地塊之外，土地市場鮮有動靜。與北京33天拍出29幅土地相比，上海的土地市場的確冷清。但是綜合今年以來上海土地市場的數據，不難發現，仍是整體看漲。

“上海城區土地可開發面積持續減少，中心區土地尤其是住宅用地供不應求，因此地價一直維持在高位。”Shaun Brodie表示：“3·30”新政以來，市場情緒明顯好轉，開發商拿地積極，各區政府適時推出幾大優質地塊導致地王頻現，例如上海火車站北廣場以北地塊再創今年總價新高。

也有業內人士認為，土地規則的調整，無法改變土地市場向上的趨勢。如今片刻的冷靜也將淹沒于接下來的土地市場熱浪中。

11月，上海預計有9幅地塊出讓，其中普通商品房僅3幅，商住用地1幅，商辦用地3幅，其他為餐飲旅館業用地。Shaun Brodie表示，現階段上海的地產商融資成本降低，渠道多元化，這將有助于掀起一場搶地浪潮。而且政府對改善型住房刺激的預熱持續發酵。最近上海掛牌未出讓的13宗土地起拍總價超過200億元，其中不乏北外灘、蘇河灣等優質地塊，只是今年已經有數宗地王出現，不斷刷新紀錄。