10月26至29日晚，中共中央召開(kāi)十八屆五次會(huì)議，發(fā)布了十三五規(guī)劃，其中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重大事件包括：全面放開(kāi)二胎；積極應(yīng)對(duì)老齡化；加快戶(hù)籍城鎮(zhèn)化率。

其中，二胎放開(kāi)，對(duì)新一輪嬰兒潮的影響更大。據(jù)了解，當(dāng)前20~40歲年齡段組成的家庭具有二胎需求，假設(shè)全部生育二胎，且不考慮新增結(jié)婚人口，當(dāng)前總計(jì)約1.2億戶(hù)的城鎮(zhèn)家庭，帶來(lái)1.2億的新增小孩，按照30平方米的需求，則為36億平方米，而這將在短期內(nèi)集中兌現(xiàn)。

此外，按照15~19歲的人口在未來(lái)5年逐步進(jìn)入生育期，則每年新增適齡生育戶(hù)數(shù)為456萬(wàn)戶(hù)，再假設(shè)未來(lái)的家庭也都養(yǎng)育2個(gè)小孩，則相比于過(guò)去，每年的增量需求為1.4億平方米。

從以上兩個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，相比于當(dāng)前12億平方米的年銷(xiāo)量，依靠新增家庭帶來(lái)的需求貢獻(xiàn)(1.4億平方米)非常有限，而增量完全來(lái)自于有需求的家庭集中釋放(36億平方米)，在當(dāng)前已經(jīng)經(jīng)歷了兩次嬰兒潮而被逐漸抹平的背景下，帶來(lái)新一輪熱潮。

而關(guān)于老齡化，現(xiàn)在不是問(wèn)題，數(shù)據(jù)老而國(guó)家不老。

按照65歲以上老人占比，中國(guó)目前為9%，已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)，然而，和其他老齡社會(huì)國(guó)家有所不同的是，20-30歲人口占比達(dá)到16.9%，超過(guò)了30~40歲的14.6%，也就意味著，在未來(lái)10年中，產(chǎn)出效率最高的人群數(shù)量將繼續(xù)增加，整體呈現(xiàn)數(shù)據(jù)老、但國(guó)家不老的狀態(tài)。

同時(shí)，按照當(dāng)前65歲老人倒推，也即出生在1950年以前，考慮到中國(guó)過(guò)去百年的大通脹，當(dāng)前退休老人暫無(wú)養(yǎng)老支付能力，大多為居家養(yǎng)老，所以，尋找合適的“盈利模式”較為困難。

至于加快戶(hù)籍城鎮(zhèn)化率，已經(jīng)在此前的居住證放開(kāi)政策中得以體現(xiàn)。

中國(guó)的戶(hù)籍制度管控的是人口流動(dòng)，因?yàn)閼?hù)籍卡住了城市的資源獲取，在放開(kāi)居住證申請(qǐng)之后戶(hù)籍城鎮(zhèn)化率的提升變得相對(duì)不重要。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的人口流動(dòng)，戶(hù)籍管控是對(duì)其進(jìn)行了加強(qiáng)控制，所以最終戶(hù)籍城鎮(zhèn)化率提升的目的是解決資源獲取難度問(wèn)題，在當(dāng)前城鎮(zhèn)化率減速的背景下影響有限。