做地單位首先應(yīng)該充分把握市場(chǎng)動(dòng)向，理性估值，不能過(guò)于樂(lè)觀地暢想未來(lái)的地塊價(jià)值，誤導(dǎo)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的判斷，避免高價(jià)地可能帶來(lái)的樓盤(pán)滯銷(xiāo)、爛尾等情況發(fā)生。

10月23日，淡出杭州的雅戈?duì)枺趯幉ù蟊緺I(yíng)，以總價(jià)約18.4億元，樓面價(jià)12276元/平方米，成為目前為止寧波土地市場(chǎng)的單價(jià)地王。10月份以來(lái)，京滬等一線城市的土地市場(chǎng)異常火爆：葛洲壩以7.5萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)刷新單價(jià)地王紀(jì)錄，中國(guó)金茂與碧桂園聯(lián)合體又以140%溢價(jià)率挺進(jìn)北京。

但地王并不意味著銷(xiāo)冠。杭州這樣的例子比比皆是。高價(jià)拿地的中企御品灣房子已經(jīng)造好，卻仍然未售出一套，原因就是當(dāng)時(shí)拿地成本太高，此后又遇政策調(diào)控，一時(shí)間整個(gè)銷(xiāo)售被“冰封”，難以動(dòng)彈。現(xiàn)在即便隨行就市，虧本也是板上釘釘。

回頭來(lái)看，很多地王的產(chǎn)生都是沖動(dòng)型“消費(fèi)”。地塊被描述得很好，前景期望很高，遇上幾家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相叫價(jià)，不知不覺(jué)樓面價(jià)突破一個(gè)又一個(gè)高度，而杭州最近也取消了溢價(jià)率上線，土地成交價(jià)格完全由拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的理性程度決定。但事實(shí)上，許多開(kāi)發(fā)商拍完地后才發(fā)現(xiàn)，過(guò)高的預(yù)期打亂了原有對(duì)地塊的部署和期望，對(duì)產(chǎn)品的定位也會(huì)走偏，很容易導(dǎo)致滯銷(xiāo)。

再者，杭州市目前新房庫(kù)存已經(jīng)突破17萬(wàn)套大關(guān)，創(chuàng)下新高。這種形勢(shì)下，作為開(kāi)發(fā)商一定要準(zhǔn)確判斷整體市場(chǎng)環(huán)境、地塊所在板塊的競(jìng)爭(zhēng)力以及庫(kù)存現(xiàn)狀，不能盲目跟價(jià)，超出預(yù)期應(yīng)果斷放棄，打腫臉充胖子只會(huì)搬起石頭砸自己的腳。

9月以來(lái)，杭州不少地塊的溢價(jià)率已經(jīng)超出預(yù)期，土地價(jià)格可能也超出了很多開(kāi)發(fā)商原有的估值，這種現(xiàn)象應(yīng)引起市場(chǎng)足夠的重視。筆者認(rèn)為，做地單位首先應(yīng)該充分把握市場(chǎng)動(dòng)向，理性估值，不能過(guò)于樂(lè)觀地暢想未來(lái)的地塊價(jià)值，誤導(dǎo)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的判斷，避免高價(jià)地可能帶來(lái)的樓盤(pán)滯銷(xiāo)、爛尾等情況發(fā)生。