觀點地產網 在遍布綠植的天臺花園和宜家式的休閑空間里，閑暇時打上幾局桌球、看場電影、施展下廚藝，這般如“老友記”中和鄰居朋友們共同經營的社區生活，似乎正在成為租賃公寓市場的標配場景。

10月11日，與廣州金融城一路之隔的萬科驛金融城店對外開業，這是萬科驛在廣州的第四個分店。相較于普通的服務式公寓，這棟由工業廠房改造而來的萬科驛，更像是一個青年社區。

在萬科驛的介紹中，有這么一句自我描述，“它不會是你奮斗的終點，但卻可以成為你夢想的起點”。這句略顯小清新的話也揭曉了萬科驛的目標客群。據萬科驛工作人員介紹，主要面對30歲以內的青年白領階層。

對于已過而立之年的萬科，萬科驛也是個新業務起點。今年8月，萬科對外明確五大新業務，位列其中的租賃性公寓業務，已經走向以萬科驛為品牌的規模擴張。

作為主要試點的廣州，既是萬科驛的起點之一，也是其未來的重要目標市場。據廣州萬科相關負責人對觀點地產新媒體介紹，未來三年萬科驛計劃在廣州做到5萬間租賃公寓。

廣州萬科驛

以90后為主的年輕人對租房體驗的舒適度、個性化和社交娛樂性的追求，正在催生青年集中租賃社區的生長。依靠建房賣房成為行業老大的萬科，也沒有忽略這種趨勢。

萬科驛的模式并不復雜，也即是通過從業主手中獲取整棟或分散的房源，進行一定的改造和裝修，配合社區物業式的管理方式，再次以萬科企業的名義對外出租。

壓縮公寓內部空間，配套租戶共享空間，是萬科驛對空間利用的主要設計思路。在萬科驛金融城店，戶外設有籃球場，一至三層為租賃公寓，四層頂樓設計了天臺花園、露天卡座、共用廚房，包含小型影院、桌球臺及聚會區的公共活動空間。

據萬科驛工作人員介紹，金融城店在產品形態設計和配套上吸取了廣州前三家店的經驗，“可以說是目前廣州萬科驛比較成熟的形態了”。

在此之前，對于租賃性公寓業務，萬科也經歷了一段不短的嘗試。

2006年，萬科選取了打開廣州市場的首個項目萬科四季花園為試驗點，在其周邊啟動探索探索城市中低收入人群居住模式的萬匯樓項目，提供30-40平方米公寓對外出租。按照時任萬科集團總裁辦公室主任的朱保全介紹，萬匯樓就是萬科為期三年的試驗性項目。

彼時的試驗得以延續，近幾年來，萬科嘗試的產品還包括極小公寓、被窩公寓等項目。

2015年，萬科的租賃公寓業務開始以“萬科驛”品牌落地。在主要試點廣州市場，首家由村屋改造而成的萬科驛，即萬科驛天河軟件園店在今年2月開張。隨后，萬匯樓也開始轉型成為萬科驛，而第三家店則落在住宅社區萬科歐泊。

據觀點地產新媒體了解，在金融城店后，萬科驛在廣州的第四家店大石店已經在籌備中。按照廣州萬科助理總經理喻敏鋒的說法，未來三年廣州萬科驛計劃做到5萬間。

在譚華杰的口中，作為萬科明確的五大新業務之一，萬科驛已經基本完成了“從0到1”的探索過程，建立起了同業競爭力和可復制的商業模式。在更大的范圍內，萬科驛的擴張目標還在增長。

萬科驛“1到100”

今年8月的萬科中期業績會，郁亮表示，萬科將來的萬億市值中，傳統住宅銷售只占小一半左右，一半以上來自于新業務。萬科對外明確目前的5大新業務，分別是物業服務、物流地產、教育營地、萬科驛以及海外業務。

位列其一的萬科驛，也被郁亮稱為“應該做”的業務，“今天很多剛踏入社會的年輕人，要解決房子困難的時候，如果我們給他們提供出租住宅公寓，同樣可以解決他們需求問題。為普通人蓋好房子，提供他們需要的房子，這是我們過去賴以成功的基礎，無論是買還是租。”

據譚華杰介紹，萬科驛目前已開業和籌備開業的項目達9個，可提供近1萬間服務公寓。其亦指，萬科驛也將遠遠不止在1萬套這個數字上，“萬科計劃2017年做到15萬套，未來三年內，將萬科驛快速擴張到多個人口快速流入的城市”。

截至2013年末，全國流動人口為2.45億，占總人口的1/6。龐大的流動人口，被視為可挖掘的租賃公寓的需求空間。但看似一片藍海的市場背后，租賃公寓的盈利模式正在越來越激烈的競爭中成為主導可持續擴張的重要因素。

租賃公寓市場正在不斷涌現更多的掘金者，在萬科之外，YOU+公寓、蘑菇公寓、魔方公寓等已開啟融資擴張階段，另有我愛我家、鉑濤集團等非地產企業也開始涉足租賃公寓市場。

然而，在各中租賃公寓模式中，盈利依然是不太被提及的問題。在一線城市中，瞄準青年白領階層的租賃公寓，其租金通常并不能稱為便宜。

以廣州萬科驛金融城店為例，21-52平方米的房間每月租金為1750-2600元，居住費用包括水電費及每月200元的管理費。

按照廣州房地產中介協會數據，9月份廣州全市住宅租金為43.1元/平方米。萬科驛的租金水平在廣州顯然并不算便宜。

據廣州萬科驛負責人此前介紹，在金融城店前的三家店，都保持在95%或以上的出租率。盡管出租率理想，但盈利似乎也是萬科需要思考的問題。

作為試驗項目的萬匯樓，似乎就印證了自建物業出租業務的難度。2011年，廣州萬科曾表示，對外出租已三年的自建物業萬匯樓，其投資成本不計利息也需57年才可以收回。

譚華杰就曾表示，萬科的租賃公寓做法是先整體租下一些閑置房源，如農民房、工廠房，然后再改造，因為自己蓋房是算不過這筆賬的。其透露，萬科內部有叫費效比指標，是1元的租金與相應花費的人工、管理等成本的費用比。萬科現在對出租公寓業務的要求就是費效比不得高于0.15.

從行業整體來看，似乎正站在風口上的租賃公寓業務，對盈利模式的探討仍是關鍵。