在各個(gè)環(huán)線中，“豪宅”遍地，價(jià)高者為“豪”的畸形標(biāo)準(zhǔn)逐漸取代了人們對(duì)豪宅的認(rèn)識(shí)。而“被豪宅”、“偽豪宅”成為發(fā)展趨勢(shì)中的明顯標(biāo)志。

北京南五環(huán)外的商住公寓賣(mài)到了4萬(wàn)元/平方米，而位于二環(huán)的商住公寓只有3萬(wàn)元/平方米，北京的樓市價(jià)格走向已全無(wú)規(guī)律可言。以往的按環(huán)線看房?jī)r(jià)的固有原則已被“失控”的地價(jià)打破。

在這一趨勢(shì)的演變下，“地王”已不是四環(huán)三環(huán)的專(zhuān)利，五環(huán)、六環(huán)地價(jià)也后來(lái)居上。在各個(gè)環(huán)線中，“豪宅”遍地，價(jià)高者為“豪”的畸形標(biāo)準(zhǔn)逐漸取代了人們對(duì)豪宅的認(rèn)識(shí)。而“被豪宅”、“偽豪宅”成為發(fā)展趨勢(shì)中的明顯標(biāo)志。

三環(huán)樓盤(pán)賣(mài)五萬(wàn)元五環(huán)房?jī)r(jià)也敢賣(mài)五萬(wàn)元

當(dāng)前的北京樓市出現(xiàn)了一個(gè)奇怪的現(xiàn)象，二三環(huán)的房?jī)r(jià)與五六環(huán)的房?jī)r(jià)越來(lái)越趨于持平。

而近兩年這些郊區(qū)新城的土地價(jià)格的逐日攀升更表明了這一點(diǎn)。和裕地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理王騫今年上半年在接受采訪時(shí)就預(yù)言，未來(lái)六環(huán)外的普遍房?jī)r(jià)是在4萬(wàn)元/平方米左右甚至更高，全面進(jìn)入“4萬(wàn)時(shí)代”。事實(shí)上，這一預(yù)言已經(jīng)步步逼近現(xiàn)實(shí)。位于六環(huán)外的門(mén)頭溝板塊售價(jià)已經(jīng)突破3萬(wàn)元/平方米，大部分洋房及別墅項(xiàng)目達(dá)5萬(wàn)元/平方米以上。

今年7月，龍湖和首開(kāi)聯(lián)合體摘得的位于五六環(huán)之間的大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)地塊樓面地價(jià)達(dá)3.2萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)入市房?jī)r(jià)將達(dá)5萬(wàn)元/平方米以上。同樣去年在大興五環(huán)外的義和莊區(qū)域拿下接近3萬(wàn)元/平方米樓面地價(jià)的恒大項(xiàng)目今年預(yù)計(jì)在10月份入市。9月29日，該項(xiàng)目“恒大未來(lái)城”公寓對(duì)媒體亮相。據(jù)恒大未來(lái)城營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人劉廣介紹，該公寓的價(jià)格擬定在“4萬(wàn)+”。

事實(shí)上五環(huán)外的房?jī)r(jià)5萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目已相當(dāng)普遍，特別是北五環(huán)外，如園、西山一號(hào)院、華潤(rùn)萬(wàn)橡府、北京城建·世華龍樾等，東五環(huán)外V7九間堂，甚至南五環(huán)的亦莊區(qū)域也出現(xiàn)多個(gè)每平方米5萬(wàn)元以上的項(xiàng)目。

而反觀二三環(huán)的房?jī)r(jià)，卻上漲乏力。位于二環(huán)內(nèi)的前門(mén)金霖府項(xiàng)目均價(jià)為3.25萬(wàn)元/平方米。二環(huán)內(nèi)華龍美鈺均價(jià)約5.5萬(wàn)元/平方米，二環(huán)與三環(huán)之間安定門(mén)區(qū)域的盛德紫闕上半年一期均價(jià)5.88萬(wàn)元/平方米，目前新開(kāi)盤(pán)樓棟價(jià)格也不過(guò)7.8萬(wàn)元/平方米。馬連道的新年華SOHO和茶馬街的第三區(qū)官邸等項(xiàng)目均價(jià)甚至還不到5萬(wàn)元/平方米。

“北京這些房子定價(jià)有問(wèn)題，按環(huán)線來(lái)看，二環(huán)賣(mài)5萬(wàn)元每平方米，五環(huán)也賣(mài)5萬(wàn)元每平方米，邏輯有問(wèn)題。而且隨著城內(nèi)供地的縮緊，產(chǎn)業(yè)外遷，五環(huán)和六環(huán)還會(huì)有升值潛力。這一現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越明顯。”一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示。

“被豪宅” “偽豪宅” 遍地叢生

五環(huán)和六環(huán)的地價(jià)攀升也決定了后期的高房?jī)r(jià)趨勢(shì)，盡管“被豪宅”、“偽豪宅”都已不是新鮮詞，但最近，房地產(chǎn)圈仍然熱衷于談?wù)摯嗽掝}。

“十·一”前幾日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者參加多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)預(yù)熱活動(dòng)，在與這些項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人以及相關(guān)的業(yè)內(nèi)人士交談中，開(kāi)發(fā)商們都不約而同地談到了一個(gè)詞——“被豪宅”。

在如今地王泛濫、遍地豪宅的當(dāng)下，這一現(xiàn)象更加顯露出來(lái)。所以在很多地產(chǎn)人看來(lái)，這種現(xiàn)象是不正常的。

一位從事一手房營(yíng)銷(xiāo)代理的高管向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者直言：“我們最近經(jīng)常聊一個(gè)詞叫‘被豪宅’，很多項(xiàng)目自己也不想成為豪宅，沒(méi)辦法，土地價(jià)格決定了必須做豪宅。”在他看來(lái)，東三環(huán)的房子賣(mài)5萬(wàn)元/平方米，北五環(huán)也賣(mài)5萬(wàn)元/平方米，“一個(gè)原因是品質(zhì)，另一個(gè)是有針對(duì)性的資源”。

“北京的‘偽豪宅’在豪宅市場(chǎng)中最少能占到一半的比例。”上述高管表示，“一些項(xiàng)目周?chē)灰嗅t(yī)院、地鐵、學(xué)校，再加個(gè)新風(fēng)系統(tǒng)，就賣(mài)成豪宅，實(shí)際上是‘被豪宅’了，因?yàn)橥恋刭u(mài)得太貴。”

在他看來(lái)，“現(xiàn)在是五環(huán)內(nèi)‘被豪宅’，一兩年后就是五環(huán)外，通州已經(jīng)輕松破4萬(wàn)元/平方米，北五環(huán)也賣(mài)到‘5萬(wàn)+’。而三環(huán)的二手房?jī)r(jià)格也僅此而已，三環(huán)因?yàn)榻ㄖ甏鐓^(qū)環(huán)境和配套差一些。有些豪宅只有價(jià)格很高，其他的生活配套、園林景觀等非常欠缺。”

“在北京，并不是大家要做豪宅，而是‘被豪宅’，這是沒(méi)辦法的事。”旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬在接受采訪時(shí)表示，“因?yàn)榈貎r(jià)高，所以房企只能去做價(jià)值和生產(chǎn)資料相匹配的產(chǎn)品，而實(shí)際上，這個(gè)邏輯是不對(duì)的，正確的路徑是房企應(yīng)先調(diào)研市場(chǎng)，再針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)做產(chǎn)品，然后賣(mài)給他。”

除普通豪宅出現(xiàn)這一怪象外，頂豪市場(chǎng)的價(jià)格繁榮也存在假象。今年以來(lái)，高端豪宅市場(chǎng)在放寬預(yù)售許可后，價(jià)格開(kāi)始“任性”上漲、但事實(shí)上，卻存在報(bào)價(jià)虛高的情況，一些喊出10萬(wàn)元、20萬(wàn)元每平方米的“天價(jià)”豪宅項(xiàng)目，大多數(shù)房源的真實(shí)成交價(jià)格在8萬(wàn)元至9萬(wàn)元/平方米。一位營(yíng)銷(xiāo)人士曾表示，許多豪宅項(xiàng)目在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的成交是一個(gè)難以逾越的門(mén)檻。

對(duì)于豪宅市場(chǎng)的前景預(yù)期，潤(rùn)澤墅郡營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)吳優(yōu)坦言，“現(xiàn)在很多樓盤(pán)動(dòng)輒拿擬售價(jià)說(shuō)事，其實(shí)那只是經(jīng)審批后允許賣(mài)到的最高價(jià)，而不是實(shí)際的成交價(jià)。”

在吳優(yōu)看來(lái)，雖然五環(huán)內(nèi)地價(jià)不斷上漲，但受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響、股市震蕩，高端客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力不斷下降，未來(lái)不排除有開(kāi)發(fā)商變相降價(jià)。

北京我愛(ài)我家一手事業(yè)部總監(jiān)任振雷也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，今年股市的表現(xiàn)對(duì)高端市場(chǎng)確實(shí)有影響較大，“很多豪宅項(xiàng)目是用來(lái)投資的，而不是真正的居住需求，存在客群萎縮的短暫趨勢(shì)。真正的豪宅沒(méi)有太多降價(jià)空間，‘偽豪宅’如果在一定的銷(xiāo)售壓力下可能會(huì)降價(jià)”。