10月19日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)網(wǎng)站公告出讓南沙三幅地塊，除居住用地性質(zhì)的2015NJY-11外，其余兩幅商業(yè)、商務(wù)設(shè)施用地及中小學(xué)用地均定向出讓，2015NJY-2號(hào)地塊要求參與競(jìng)拍企業(yè)所屬集團(tuán)應(yīng)為從事服裝行業(yè)的企業(yè)，2015NJY-12號(hào)地塊要求企業(yè)為從事教育投資類公司。

10月19日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)網(wǎng)站公告出讓南沙三幅地塊，除居住用地性質(zhì)的2015NJY-11外，其余兩幅商業(yè)、商務(wù)設(shè)施用地及中小學(xué)用地均定向出讓，2015NJY-2號(hào)地塊要求參與競(jìng)拍企業(yè)所屬集團(tuán)應(yīng)為從事服裝行業(yè)的企業(yè)，2015NJY-12號(hào)地塊要求企業(yè)為從事教育投資類公司。

定向出讓正在越來越普遍。

今年6月份至今，廣州掛牌出讓的地塊共58幅(包括了成功出讓、流拍及尚未拍賣的地塊)，對(duì)競(jìng)拍者有明確規(guī)定的定向出讓共40幅，占比高達(dá)69%。一度還是市場(chǎng)“非主流”的定向出讓，現(xiàn)已脫帽變“主流”。

土地定向出讓非主流和主流的轉(zhuǎn)變，說明廣州在土地財(cái)政方面態(tài)度的轉(zhuǎn)變。在業(yè)內(nèi)看來，這種轉(zhuǎn)變是以現(xiàn)在換未來。定向出讓的地塊幾乎都以底價(jià)成交，短期內(nèi)政府犧牲了土地出讓金；但定向出讓往往能引入好企業(yè)，未來能提升區(qū)域稅收、增加就業(yè)、提升地價(jià)，長遠(yuǎn)來看政府是賺了。因此，土地定向出讓“偏向正面”。

定向出讓：工業(yè)用地最多，居住用地最少

在下半年掛牌的58幅用地中，工業(yè)用地最多，共有23幅。同樣，工業(yè)用地的定向出讓占比也最高，共有22幅，占比達(dá)到接近9.6成。出讓的商業(yè)、商務(wù)用地共有18幅，其中定向出讓的有16幅，占比達(dá)到8.9成；居住用地共13幅，沒有一幅定向出讓；其它用地則比較平均，4幅用地一半為定向出讓。

工業(yè)用地定向出讓比例較高并不奇怪，查看廣州市國土資源和規(guī)劃委員會(huì)網(wǎng)站可以發(fā)現(xiàn)，有據(jù)可查的最早出讓的一幅工業(yè)用地為2009年2月2日掛牌的科學(xué)城KXC-D2-4地塊，就要求競(jìng)拍者必須為從事信息數(shù)據(jù)處理的計(jì)算機(jī)行業(yè)。

讓人較為驚奇的是商業(yè)、商務(wù)用地。2013年1月9日，金融城首次掛牌出讓商務(wù)、商業(yè)，其時(shí)還沒有對(duì)參與競(jìng)拍者有明確要求；到了6月28日的第二次掛牌出讓，就對(duì)參與競(jìng)拍者有了明確的要求。自此之后，廣州定向掛牌出讓的商務(wù)、商業(yè)用地越來越多。

讓市場(chǎng)印象最為深刻的應(yīng)該是今年5月份和7月份琶洲A區(qū)掛牌出讓的商務(wù)地塊，其定向出讓以及騰訊、阿里、國美、復(fù)星、唯品會(huì)、小米、YY的進(jìn)駐，讓琶洲A區(qū)一下成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。沉寂多年的琶洲A區(qū)，在這些大鱷的進(jìn)駐之后，也迅速成為廣州商務(wù)新興區(qū)域，高力國際更將其列為廣州樓市未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，另一重點(diǎn)區(qū)域則是南沙。

定向出讓：從質(zhì)疑到接受

廣州商務(wù)、商業(yè)用地甚至居住用地的定向出讓，從不斷被質(zhì)疑到普遍被接受，歷經(jīng)了幾年時(shí)間。

2005年9月20日，廣州西塔招標(biāo)，對(duì)超高層建筑有豐富經(jīng)驗(yàn)的新鴻基地產(chǎn)當(dāng)時(shí)也是6家最后參與競(jìng)標(biāo)的房企之一，卻因在標(biāo)書中提出“零地價(jià)和免收市政配套費(fèi)”條件而無緣廣州西塔。資深房地產(chǎn)專家韓世同當(dāng)時(shí)在接受采訪時(shí)就提出了類似“定向出讓”的想法，認(rèn)為像西塔這樣的地標(biāo)性建筑，應(yīng)該設(shè)定條件，讓最有建設(shè)經(jīng)驗(yàn)、最有資金實(shí)力的房企參與建設(shè)，政府在這樣的項(xiàng)目上應(yīng)該適當(dāng)犧牲土地出讓金。不過，當(dāng)時(shí)“定向出讓”還是比較前衛(wèi)的想法，在珠江新城后來一些重要地塊出讓方面，政府依然采取價(jià)高者得的辦法。

歷經(jīng)2008年的低谷之后，廣州土地出讓遭遇困境，未能順利出讓地塊，廣州開始采取定向出讓的辦法。不過，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)這種出讓方式普遍抱質(zhì)疑態(tài)度，例如2009年年底和2010年年初琶洲宅地和商務(wù)用地的出讓，因?yàn)閷?duì)競(jìng)拍人有較為明確的規(guī)定，被市場(chǎng)認(rèn)為這是內(nèi)定，不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

到了2013年，市場(chǎng)對(duì)土地的定向出讓有了更深入的認(rèn)識(shí)，因此輿論也從質(zhì)疑轉(zhuǎn)向接受。當(dāng)年金融城土地出讓，規(guī)定參與競(jìng)拍企業(yè)要從事金融業(yè)或和金融業(yè)有關(guān)的行業(yè)，市場(chǎng)就普遍認(rèn)為這是合適的做法，幾乎沒有什么質(zhì)疑的聲音。

今年琶洲A區(qū)商務(wù)地塊的定向出讓，市場(chǎng)驚嘆的已經(jīng)是眾多品牌企業(yè)的進(jìn)駐，而不是質(zhì)疑定向出讓。

定向出讓：有利于城市發(fā)展

對(duì)商務(wù)、商業(yè)用地的定向出讓，合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江也認(rèn)為將來會(huì)越來越多，并認(rèn)為其對(duì)整個(gè)城市發(fā)展有利。“爭(zhēng)那些大企業(yè)的城市很多，廣州犧牲一點(diǎn)地價(jià)，以優(yōu)惠的土地價(jià)格吸引廣州需要的企業(yè)進(jìn)駐，這些企業(yè)會(huì)在廣州交稅，對(duì)廣州的GDP有推動(dòng)作用。”

此外，黎文江認(rèn)為廣州地價(jià)越來越高，定向出讓有抑制地價(jià)的作用。現(xiàn)在商用市場(chǎng)不是很好，地價(jià)低一些也有助于商用物業(yè)渡過難關(guān)。

克而瑞信息集團(tuán)廣州研究咨詢總監(jiān)曾英杰也持同樣的看法，認(rèn)為商務(wù)、商業(yè)用地的定向出讓有利于廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也有利于廣州房地產(chǎn)的發(fā)展。像南沙這些區(qū)域，本身缺乏產(chǎn)業(yè)，并希望引入企業(yè)總部，只有定向出讓以土地優(yōu)惠才能吸引更多企業(yè)的進(jìn)駐。

同時(shí)，曾英杰也認(rèn)為，居住用地不需要太多非市場(chǎng)化的東西，定向出讓在居住用地上能免則免。