觀點地產網訊：國海證券10月19日發表研究報告預計，招商局蛇口合并招商地產作為新的上市主體后，合并的總股本規模不超過80.37億股，總市值不超過1897億元。報告表示，整合后，存續公司將實現園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務體系。

報告指出，從各業務板塊的收入占比看，2015年上半年，社區開發與運營業務為招商局蛇口控股最大的營業收入來源，收入占比達到87.42%，園區開發與運營業務、郵輪產業建設與運營業務占比分別為11.68%和0.9%。

但在毛利率方面，該公司社區開發與運營業務毛利率持續下滑，主要由于招商地產逐漸走出珠三角地區進行全國市場的開拓，由于二三線城市房價相對較低，毛利空間有限；與此同時，從產品結構差異來看，招商地產近兩年增加了中低端剛需產品配置，毛利率相對不高，也導致毛利率有所下降。

但國海證券認為，園區開發與運營業務與郵輪產業建設與運營業務毛利率均穩步提升，其中毛利率較高的郵輪產業建設與運營業務未來隨著“港城聯動”及“前港后園”模式的發展，毛利率有望進一步提升。

此外，銷售毛利率方面，該機構預測，2015-2017年預測毛利率分別為35.8%、33.8%和35.7%，其中園區開發運營業務目前毛利率雖然在30%左右，但集團合并后將對園區開發與運營板塊的資源進行整合，實施輕重資產并舉的經營策略，并適時通過“租售結合”以及創新金融產品如REITs等產品，將公司部分物業出售，而招商局蛇口的存量物業主要分布于深圳蛇口地區、香港、上海、北京，賬面價值較低，市場售價較高，當地市場購買及租賃需求旺盛，因此預計在未來幾年內，園區開發運營業務的毛利率水平將會有較大幅度的提升。

分析又稱，與可比公司相比較，招商局蛇口控股毛利率處于中間水平。

另據報告介紹，目前招商局蛇口控股在蛇口區域、前海區域、光明片區、青島片區等保有大量有潛力的土地資源尚未開發或計劃改造升級，其中部分將轉性為住宅開發劃歸招商地產開發。截至2015年6月30日，該公司(除招商地產外)在境內擁有全口徑土地儲備合計388.2萬平方米。