截至2014年末，國內(nèi)在管總建筑面積超過5000萬平方米的物業(yè)管理公司有接近20家。越來越多的物業(yè)公司企圖擴(kuò)張，中海物業(yè)將面臨不小的挑戰(zhàn)。

迎著物業(yè)管理O2O風(fēng)口，中海物業(yè)的上市計劃最終敲定：其將于10月23日登錄港交所，成為繼彩生活(01778.HK)后第二家在香港上市的內(nèi)地物業(yè)公司。

10月14日，中海物業(yè)向港交所提交了上市文件，它將從中海地產(chǎn)(00688.HK)中分拆出來，以介紹方式上市，并不涉及新股發(fā)行。中海物業(yè)股份代號為02669，預(yù)計將于10月23日開始在港交所買賣。

作為物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)桿之一，中海物業(yè)在上市之后將獲得更便利的融資渠道，率先占位。

很多開發(fā)商也蠢蠢欲動。萬科、碧桂園等龍頭開發(fā)商已公開表示要分拆物業(yè)上市，物業(yè)管理領(lǐng)域即將迎來一波上市潮。

物業(yè)管理第二股

與彩生活I(lǐng)PO不同的是，中海物業(yè)選擇了介紹方式上市。

根據(jù)上市文件，中海地產(chǎn)將以實物分派方式向合資格股東分派中海物業(yè)全部已發(fā)行股本，即32.87億股，不涉及新股發(fā)行。

分拆上市完成后，中海物業(yè)會成為中國海外集團(tuán)的非全資附屬公司，在層級上與中海地產(chǎn)平行。中國海外集團(tuán)將持有中海物業(yè)61.18%股份。

截至今年5月31日，中海物業(yè)管理的物業(yè)類型包括住宅社區(qū)、商用物業(yè)和政府物業(yè)，管理的住宅社區(qū)數(shù)量達(dá)341個，商用物業(yè)數(shù)量達(dá)31個，政府物業(yè)12個，業(yè)務(wù)覆蓋50個城市，合計管理建筑面積約6760萬平方米。

由于過去依附于中海地產(chǎn)，中海物業(yè)接近90%的管理建筑面積來自控股股東及同系聯(lián)營公司。近年來，中海物業(yè)除了內(nèi)生增長外，也嘗試通過收購方式進(jìn)行外延式擴(kuò)張。2012年~2014年，中海物業(yè)的物業(yè)管理總建筑面積分別為3410萬平方米、4590萬平方米、5640萬平方米。

中海物業(yè)在公告中表示，將尋求繼續(xù)增加現(xiàn)有及新市場內(nèi)物業(yè)管理總建筑面積及數(shù)目，從而擴(kuò)展業(yè)務(wù)。

與絕大部分物業(yè)公司類似的是，中海物業(yè)的業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)和相關(guān)增值服務(wù)，不過當(dāng)前的收入來源還是以物業(yè)管理服務(wù)為主。2014年及2015年前5個月，物業(yè)管理服務(wù)收益分別占總收益的96.1%及95.3%。而增值服務(wù)收益分別占總收益的3.9%及4.7%。

值得一提的是，中海物業(yè)具有良好的盈利能力。2012年~2014年，中海物業(yè)的收益分別為港幣(下同)14.45億元、18.44億元、21.64億元，復(fù)合年增長率為33.4%；公司股東應(yīng)占溢利分別為6150萬元、8550萬元、9710萬元，復(fù)合年增長率為25.7%。2014年及今年前5個月，中海物業(yè)的毛利率保持在19.2%相對穩(wěn)定的水平。

同時，中海物業(yè)提到O2O平臺對未來增長至關(guān)重要。目前主要通過管理處或電話服務(wù)熱線提供社區(qū)租賃、銷售及其他服務(wù)。

藍(lán)海or紅海？

經(jīng)過30多年發(fā)展，中國物業(yè)管理行業(yè)的公司超過10萬家，未來“整合”、“O2O”將成為行業(yè)關(guān)鍵詞。

彩生活上市之后，通過并購與全委的方式迅速擴(kuò)張，其管理面積從2013年底的9100萬平方米增長到2014年底的2億平方米，其目標(biāo)是到2020年覆蓋10億平方米的小區(qū)。

萬科物業(yè)也在今年走向市場化，在全國各地收購項目，第一年就要新增7000~8000平米的管理面積，其目標(biāo)是要在2017年實現(xiàn)5億平方米的管理面積覆蓋。

克而瑞研究中心分析師房玲認(rèn)為，中海物業(yè)的未來發(fā)展方向有兩個方面：一是通過收購實現(xiàn)擴(kuò)張；二是不斷發(fā)掘O2O潛在價值，而這兩個方向在未來都需要大量的資金支持。由于彩生活的成功，港股平臺對于物管企業(yè)及社區(qū)O2O的故事較為親睞，因此赴港上市也是中海物業(yè)打通資本市場并且較符合企業(yè)需求的一條路。

中海物業(yè)也在上市文件中表示，公司將尋求繼續(xù)增加在現(xiàn)有及新市場內(nèi)物業(yè)管理總建筑面積及數(shù)目，從而擴(kuò)展業(yè)務(wù)。分拆上市將為公司提供獨立的集資平臺，增加融資靈活性。

O2O方面，雖然概念炒得火熱，但業(yè)內(nèi)真正落地的盈利模式并不多。中海物業(yè)在上市文件中重點提及了O2O，但并沒有太多讓人耳目一新的產(chǎn)品。該公司還表示，其O2O平臺是一個相對較新的平臺，正處于不斷蛻變的階段。由于公司對有關(guān)新產(chǎn)品及服務(wù)的經(jīng)驗有限，不能保證有關(guān)產(chǎn)品及服務(wù)將得到住戶的正面響應(yīng)。

房玲還表示，中海地產(chǎn)目前的項目主要以中高端為主，因此在中海物業(yè)服務(wù)的大量物業(yè)中中高端偏多，業(yè)主素質(zhì)較高，因此收繳物業(yè)費難度低、管理難度也相對低。未來企業(yè)在擴(kuò)張過程中的收購難免參差不齊，物管服務(wù)水平下降或是物業(yè)糾紛都很容易影響到中海地產(chǎn)及中建的業(yè)務(wù)開展，而且各地的人力成本差異較大，企業(yè)能否保持較好單產(chǎn)的同時提高毛利率水平還有待驗證。

而越來越多的物業(yè)公司企圖擴(kuò)張，中海物業(yè)將面臨不小的挑戰(zhàn)。截至2014年末，國內(nèi)在管總建筑面積超過5000萬平方米的物業(yè)管理公司有接近20家。