長租公寓，資本新寵兒，性別不詳，朝氣蓬勃。

長租公寓，資本新寵兒，性別不詳，朝氣蓬勃。

這個在互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口上成長起來的生命，它用速度和擴張來回應(yīng)外界的質(zhì)疑。創(chuàng)業(yè)型互聯(lián)網(wǎng)公司迷情于它，貴州御居公寓、武漢可寓公寓、上海寓見公寓，魔方公寓獲得千萬級別投資后問世；中介公司垂青于它，鏈家的自如品牌以一種強勢的姿態(tài)進入拼殺；連鎖型酒店品牌愛它，漢庭酒店的漢庭公寓、鉑濤酒店的窩趣公寓等如雨后春筍般崛起；當(dāng)然，為了它，開發(fā)商們也在蠢蠢欲動， 以萬科驛主打的萬科出租公寓業(yè)務(wù)今年會進入正式擴張階段……

回歸到居住的本質(zhì)上，當(dāng)被雷軍投資的YOU+發(fā)酵了質(zhì)量隱憂后，這個新生的物種自然少不了來自外界挑剔的眼光。如何實現(xiàn)利潤與品質(zhì)之間的平衡，在更美好的期望中，找到可持續(xù)的盈利模式？

“萬物生長”

長租公寓分為兩種—“集中式”和“分布式”。集中式公寓是拿下整棟樓(或一棟樓的幾層)，然后對房間進行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一服務(wù)。簡單點說，就是長租版如家酒店。分布式公寓就是在小區(qū)里分散拿下個人房東的房源，對房間進行裝修裝配后，以公寓品牌對外出租。

長租公寓的生意經(jīng)，聽起來并不出奇：帶有裝修和品牌管理的公寓出租，強調(diào)居住體驗以及品牌化、連鎖化、標準化的運營模式。

2014年，一批以“互聯(lián)網(wǎng)+”為旗號的新型創(chuàng)業(yè)公司高調(diào)切入這一領(lǐng)域。這一被雷軍投資YOU+國際青年公寓而引爆的市場熱點題材，隨后上演了現(xiàn)實版的“萬物生長”：蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、寓見等長租公寓相繼獲得資本注資。這一年，也隨即被定義為“長租公寓元年”。

站在風(fēng)口上起飛，2015年上半年，青客公寓完成從400萬元、4000萬元到近2億元融資的三級跳，魔方公寓則創(chuàng)下融資2億美元的行業(yè)紀錄。

向細分化的長租公寓市場進發(fā)，這批創(chuàng)業(yè)型“殺手”動了傳統(tǒng)中介行業(yè)的奶酪，廝殺苗頭很快出現(xiàn)。據(jù)時代周報記者梳理，今年7月8日，我愛我家啟動“相寓”品牌，攜25萬間原房屋托管房源參與長租公寓業(yè)務(wù)；10天后，世聯(lián)行投資4000萬控股上海晟曜行公寓和投資1500萬入股深圳微家公寓。

在這之前，酒店行業(yè)也欲分羹一杯。今年春節(jié)前夕，漢庭酒店第一家長租公寓漢庭公寓完工，彼時鉑濤酒店的第一家直營店窩趣公寓剛裝修完畢。

苦于轉(zhuǎn)型的開發(fā)商，出租公寓也剛好對上了他們的胃口，萬科、世茂、花樣年、綠城、保利等頻頻與長租公寓行業(yè)深度探討合作，這當(dāng)中介入最深的當(dāng)屬萬科。

與運營商合作，是萬科第一步，其曾與主打分時度假的途家簽訂合作：萬科提供房源，途家為其運營。但很顯然，萬科有意在長租公寓市場上走得更遠。一年前，萬科在廣州、廈門等地試水稱為“被窩公寓”的小戶型出租公寓。現(xiàn)在，萬科面向城市新移民推出“萬科驛”。

“‘萬科驛’已經(jīng)基本完成從0到1的探索，建立起可復(fù)制的商業(yè)模式和同業(yè)競爭力。” 萬科高級副總裁譚華杰說道。他在萬科2015年中期業(yè)績會上談及下半年工作重點時說， “萬科出租公寓業(yè)務(wù)今年會進入正式擴張階段”。

《青年長租公寓：這是一片太平洋》，在華創(chuàng)證券這份研究報告中，他們將長租公寓的興起歸為—國內(nèi)房地產(chǎn)租賃市場的大環(huán)境，國家政策、資本市場和互聯(lián)網(wǎng)的三重助推。

截至今年4月，國內(nèi)房屋租賃的交易額總規(guī)模在8000億元左右，閑置房屋超過7300萬套。國內(nèi)青年租房的市場規(guī)模已經(jīng)到達近8000億元，每年新增的應(yīng)屆生租房規(guī)模達600億元。

以北京為例，此前的《北京青年人才住房狀況調(diào)研報告》顯示，該市租房居住比例達52.2%，而其中僅有26.31%被調(diào)查者稱未遇到租房權(quán)益受損問題。龐大的人群基數(shù)以及痛點，反證了長租公寓的市場需求之熱。

盈利考題

長租公寓市場正在發(fā)生著深刻的變化，競爭者增多，商業(yè)模式更加多元化，由此帶來的競爭也在不斷升級，同時，網(wǎng)上針對長租公寓服務(wù)差、收費高等抱怨也層出不窮，甚至有人租了沒多久就大呼“上當(dāng)”。

一場淘汰賽將要上演。時代周報記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前的長租公寓品牌大多是依靠風(fēng)投等資本支撐在運作，基本沒有實現(xiàn)盈利，在虧損的狀態(tài)下，如何保障利潤和品質(zhì)的平衡，如何解決拿房、行業(yè)供應(yīng)鏈、行業(yè)人才等諸多難題，仍是長租市場深耕成員需要思考的問題。

縱然是萬科，也面臨同樣考題。“開發(fā)商涉足長租公寓領(lǐng)域，在利潤預(yù)期和人才隊伍兩道關(guān)口將面臨考驗。”行業(yè)觀察員陳敏對時代周報記者分析表示，投資回報率和投資回報周期兩大核心指標是否符合開發(fā)商預(yù)期，最為關(guān)鍵。

開發(fā)商代表張瑞(化名)也對時代周報記者表示，以萬科為例，萬科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以為其長租公寓提供生長土壤，“但想要規(guī)模化集中采購的成本控制優(yōu)勢和標準化產(chǎn)品設(shè)計的快速復(fù)制能力在長租公寓業(yè)務(wù)上得到完全的體現(xiàn)，萬科需要一定的時間。出租公寓市場微利的盈利現(xiàn)狀，并不會特殊照顧萬科，此外還有土地、融資、稅費、物管等多項成本管控要求”。

對此，譚華杰有一套自己的理論體系。

“目前，長租公寓行業(yè)真正的盈利模式并沒有確立，市場并沒有真正開啟，”在日前接受時代周報記者采訪時，譚華杰坦承，這也導(dǎo)致了像萬科這樣做實業(yè)出身的企業(yè)還沒有大規(guī)模進入到這一細分市場。不過，在譚華杰看來，萬科涉足此領(lǐng)域的優(yōu)勢在于強大的整合能力。

“可分配給投資者的投資收益率高于資金成本，是一切持有出租模式成立的前提。所以持有出租業(yè)務(wù)需要大量便宜的資金，”譚華杰解釋稱，從國外經(jīng)驗看，保險資金、退休養(yǎng)老基金是比較便宜的。而風(fēng)投是最貴的資金，靠風(fēng)投資金不可能長期支持一個持有出租業(yè)務(wù)，也不可能做大。

他續(xù)稱，“中國目前商品住宅的租金收益率只有2%-3%，靠商品房出租不可能建立盈利模式。如果使用其他閑置不動產(chǎn)改造，或者使用農(nóng)民房，租金收益率可以提升到6%-8%，稅后租金收益率5%-6.5%，但目前這個行業(yè)運營費用率很高，一般為40%左右，因此可分配給投資者的收益率也只有3%-5%，創(chuàng)業(yè)企業(yè)要找到大量這么便宜的資金還是非常困難的”。

“萬科的優(yōu)勢在于，因為擁有居住服務(wù)的豐富經(jīng)驗，其運營費用率可以控制在15%，這樣稅后可分配給投資者的收益率為4%-5.5%，” 譚華杰稱，鑒于萬科良好的信用，在這個利率區(qū)間內(nèi)大量獲取資金，基本是可行的。

而對這一領(lǐng)域的諸多分食者來說，“增值服務(wù)”則被他們視為未來長租公寓盈利的核心環(huán)節(jié)。YOU+青年國際公寓創(chuàng)始人之一劉昕曾表示，產(chǎn)品意在打造社交平臺和創(chuàng)業(yè)港灣，而并非單純的居住產(chǎn)品。至于盈利，后期的增值服務(wù)值得期待。

據(jù)時代周報記者了解，我愛我家“相寓”產(chǎn)品瞄準的是后期金融服務(wù)，而鏈家“自如”產(chǎn)品系列正和京東金融合作，提供京東白條服務(wù)。但需注意的是，通過增值服務(wù)盈利目前也處于嘗試階段。