無界新聞記者楊秋波

因開發(fā)商綠地集團子公司北京京騰置業(yè)有限公司逾期60多天尚未交房，國慶節(jié)后的10月9日，綠地方面給出了解決方案：同意退房的業(yè)主，在12月31日退還業(yè)主全部已付款，并按已付款的10%支付補償，違約利息為每天萬分之一。

此前的9月24日下午，70多位北京市昌平區(qū)未來科技城綠地中央廣場項目業(yè)主，集合在北京綠地中心交涉維權(quán)。來自莆田商會的業(yè)主表示，此次房產(chǎn)糾紛涉及一百多戶莆籍鄉(xiāng)親，房產(chǎn)面積達4萬多平方米，交易金額達8億多元。

綠地集團京津事業(yè)部方面相關(guān)負責人對無界新聞記者表示，此項目地處大中關(guān)村(000931，昌平園，銷售之前政府的要求只是鼓勵大企業(yè)入駐，后來在會上口頭通知綠地必須賣給大企業(yè)。因為這部分物業(yè)已經(jīng)銷售給散戶投資者，網(wǎng)簽環(huán)節(jié)被卡住。

部分業(yè)主認為，開發(fā)商在銷售階段對業(yè)主隱瞞了與政府之間的重要約定，明知不能對進行個人銷售，卻急于散售回款，籌集建設(shè)資金，“白白用了我們兩年的資金，然后說政府不允許散售，兩年僅給約10%違約金。項目附近寫字樓單價已突破3萬，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)市場價格回購”。

在與業(yè)主談判中，綠地繼續(xù)推出被業(yè)主稱為“擦邊球”、“走鋼絲”的解決方案，包括把散戶的投資裝進殼公司，由殼公司出面收購相關(guān)物業(yè)，業(yè)主持有股權(quán)，或由綠地出面拿下大產(chǎn)權(quán)，以出租的名義租給業(yè)主，免收租金……

在此前的9月10日業(yè)主與綠地的談判中，綠地集團京津事業(yè)部副總經(jīng)理李薊透露，不光是昌平北區(qū)，綠地與遠洋合作的一個昌平南區(qū)項目，現(xiàn)在也銷不了；與中投在TBD云集中心的合作也已停滯；跟龍湖在沙河的合作，住宅部分已賣掉，辦公部分的銷售也已停滯。對綠地來說，在昌平區(qū)的投資，全部陷進了僵局。

兵陷昌平

早在2013年2月，綠地集團項目公司北京京騰置業(yè)有限公司通過公開招標奪得北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)未來科技城北區(qū)B-04、B-05、B-07地塊公建混合住宅用地，總價款11.88億元，相比底價僅溢價5%，建筑面積17.79萬平方米，樓板價6676元每平米。該項目坐落于未來科技城北區(qū)公共配套核心區(qū)。

同一天，綠地聯(lián)合北京科技商務(wù)區(qū)建設(shè)有限責任公司，拿下北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)公建混合住宅用地(配建公共租賃住房)，總價10.508億元，溢價5.9%，建筑面積17.2萬平方米，樓板價僅為6106元每平米。

當年一季度北京土地大熱，成交金額共計471.15億元，比上年同期增長445.11%，大批土地溢價高達50%。

昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)的項目，即目前被卷入維權(quán)漩渦的綠地中央廣場(也稱云谷中心)項目。

未來科技城與綠地集團京津事業(yè)部雙方為無界新聞獨家提供的，一份簽署于2013年1月的未來科技城北區(qū)B-04、B-05、B-07地塊出讓招標文件顯示，該項目擬定位為企業(yè)總部，建成后鼓勵引入符合國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)方向的國內(nèi)外知名企業(yè)的集團總部、區(qū)域總部、研發(fā)總部、財務(wù)結(jié)算中心、市場營銷中心等入駐。

同時招標文件還明確要求：鼓勵中標人對公建長期持有、經(jīng)營，未經(jīng)昌平區(qū)政府批準，不得轉(zhuǎn)讓或分割出售。

而綠地中央廣場大部分物業(yè)都散售于2013年6月前后，因此部分業(yè)主認為，綠地對投資者隱瞞了與政府達成的不能散售的約定。

綠地集團京津事業(yè)部一位負責開發(fā)業(yè)務(wù)的張姓負責人表示，整個項目開發(fā)手續(xù)是合法的，“綠地方面去找政府，政府在會上跟綠地口頭知會，但沒有正式文件，導(dǎo)致這個區(qū)域所有的商業(yè)辦公項目都辦不了網(wǎng)簽”。

有接近國土昌平分局的知情人士亦對無界新聞表示，政府早已設(shè)置土地出讓的條件，引入大企業(yè)或者自持，作為綠地低價取得相關(guān)地塊的條件，政府低價出讓土地是為了招商引資、增加稅收，綠地中央廣場能散售的物業(yè)只有很少一部分，綠地把不能散售的部分也散售了，比如4號樓是整棟樓要綠地自持的，但也散售了，現(xiàn)在連預(yù)售證都拿不到。

也有接近中關(guān)村昌平園管委會的知情人士表示，根據(jù)政府規(guī)定，綠地需要自持該項目的51%，其余部分要引入大企業(yè)。

昌平區(qū)未來科技城管委會對無界新聞?wù)酱饛?fù)說，北京未來科技城是為落實國家人才戰(zhàn)略，集中開發(fā)建設(shè)的中央企業(yè)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地，為了建設(shè)好未來科技城，在開發(fā)建設(shè)初期，未來科技城就完成了從概念設(shè)計、總體規(guī)劃，到控制性詳細規(guī)劃、城市設(shè)計等規(guī)劃設(shè)計工作，確定了每個地塊的功能定位和建設(shè)要求。

該管委會還表示，在該地塊上市交易完成、京騰公司開始開發(fā)建設(shè)之后，昌平區(qū)政府成立了包括京騰公司在內(nèi)的招商推進工作小組，對符合未來科技城產(chǎn)業(yè)定位要求的項目報區(qū)政府批準，促進該項目招商，實現(xiàn)功能。

無界新聞致函國土昌平分局，截至發(fā)稿時間并無回復(fù)。無界新聞還曾致電中關(guān)村昌平園管委會，接線人員表示不便接受采訪。

萬億元指標

綠地中央廣場項目位于昌平未來科技城，在北京中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)，目前入駐的央企已經(jīng)有24家。國務(wù)院2011年批復(fù)原則同意《中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要(2011-2020年)》提出，中關(guān)村創(chuàng)新示范區(qū)總收入到2020年要達到10萬億元。

前述綠地集團京津事業(yè)部負責開發(fā)業(yè)務(wù)的張姓負責人在9月10日與業(yè)主的談判中表示，中央廣場項目的用地是綠地通過招拍掛拿到的，沒有任何瑕疵，無法網(wǎng)簽的主要原因是昌平劃分出南部54平方公里與海淀的46平方公里，加起來100平方公里，納入大中關(guān)村區(qū)域。2020年此區(qū)域GDP要達到十萬億元，昌平區(qū)域承擔一萬億元。

這位張姓負責人稱，昌平區(qū)政府把指標分攤到區(qū)域里所有的辦公項目，要引進稅收也能轉(zhuǎn)移到昌平區(qū)的大企業(yè)。除了綠地自身的、合作的項目，其他開發(fā)商萬科、恒大的項目在昌平也遭遇了同樣的問題。

中關(guān)村創(chuàng)新示范區(qū)昌平園的經(jīng)營情況，加大昌平區(qū)政府招商引資壓力的同時，也在增加綠地解決昌平困局的麻煩。

2015年7月份，北京市昌平區(qū)統(tǒng)計局主辦的昌平區(qū)統(tǒng)計信息網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2014年昌平園企業(yè)實現(xiàn)總收入3183.6億元，比上年增長8.2%，比2013年25.6%的增速明顯放緩；占中關(guān)村示范區(qū)總收入的8.8%，較2013年下降了0.9個百分點。

昌平園重點企業(yè)亦表現(xiàn)欠佳。2014年昌平園國家高新技術(shù)企業(yè)實現(xiàn)總收入1361.8億元，比2013年下降2.1%；占昌平園總收入的比重也由2013年47.2%下降了4.4個百分點。

昌平園“十百千”工程企業(yè)在2014年除出口總額同比增長67.4%外，總收入、實繳稅費總額和利潤總額分別下降9.6%、16.4和6.6%。

其中上市企業(yè)出口總額同比增長5.4倍，而總收入、實繳稅費總額和利潤總額分別下降2.8%、38.5%和0.1%；新三板企業(yè)出口總額同比增長74.4%，總收入、實繳稅費總額和利潤總額則分別下降24.8%、19.9%和39.6%。

今年1至5月份，昌平園經(jīng)濟形勢依然持續(xù)低迷，主要指標增長緩慢，總收入零增長，昌平園規(guī)模以上企業(yè)465家，共完成收入1171.3億元，與上年同期收入總量持平。

實繳稅費低速增長，利潤總額負增長。1至5月，昌平園規(guī)模以上企業(yè)實繳稅費59.5億元，同比增長3.4%，增速較上年同期減少42.6個百分點。規(guī)模以上企業(yè)實現(xiàn)利潤總額88.6億元，同比下降4.9%。

與此同時，綠地已經(jīng)重金布局昌平區(qū)，自身單獨拿到的地塊底價已經(jīng)超過56億元，同時還有多個與其他開發(fā)商的合作項目。

2014年1月，綠地遠洋聯(lián)合體23.5億元奪昌平區(qū)北七家(未來科技城南區(qū))地塊。

2015年1月綠地以低于萬科兩億多元的報價45.16億元，摘得昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中心起步區(qū)項目一期用地，折合純土地樓面價10480元每平米，純住宅部分的樓面價約2萬每平米，溢價率26.99%。上述地塊的項目公司綠地集團北京京晟置業(yè)有限公司50%股權(quán)及93956.04萬元的債權(quán)，6月以及8月已經(jīng)在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易兩度掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價格11.1億元。

“走鋼絲”方案？

綠地方面在上述談判披露的數(shù)據(jù)顯示，北京市目前六個區(qū)，東城、西城、海淀、朝陽、豐臺、石景山，都已經(jīng)不準興建寫字樓、酒店、公寓、商場，從這個角度來看，供地通道變窄后，市場供應(yīng)遠遠落后于需求。

李薊認為，在北京調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市定位、城市規(guī)劃的大勢面前，業(yè)主是在價值洼地進行的投資。“綠地會讓一家企業(yè)收購兩個樓盤，位置與綠地中央廣場項目差不多，價格會高出一大塊，吃其中一半也是非常厚的利益，如果吃不下來，此項目可能遭遇全面整頓，可能導(dǎo)致整個項目所有的物業(yè)都不能賣，綠地以犧牲一個項目為基礎(chǔ)，爭取讓大家把這部分都吃下來”。

在這樣打動業(yè)主的鋪墊之后，李薊向業(yè)主拋出如下的解決方案：經(jīng)過綠地北京事業(yè)部協(xié)商，今年的九十月份，在具備交房條件后，快速辦理項目的大產(chǎn)權(quán)過戶，把大產(chǎn)權(quán)辦到綠地的手里，然后把相關(guān)物業(yè)出租給業(yè)主且不收租金。另一個方案，綠地該項目負責人也在跟區(qū)域公司的老總在討論，把所有投資者裝到一個殼里，用這家殼公司來購買這片物業(yè)，如果要出售，就通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式退出?！斑@樣還可以讓業(yè)主省下很多稅，正常的過戶要承擔十幾個百分點的稅收”。

李薊表示，綠地已找到可出面收購的公司母殼，與福建一個大客戶有較強的關(guān)聯(lián)度?！扒皟商彀阉械轿业霓k公室溝通，和他之間的合作不僅是要解決這件事，未來我們在眾籌和證券化方面，還要找很多合作伙伴，當然最后還要去跟政府進行溝通”。

如果這兩種方式都不行，李薊表示，所有投資者該退就退，綠地會承擔所有的后果，“把你們安全送出去，我們自己陷進去，可能耗個五年甚至很多年，后期的房子也沒有出售，我們跟集團匯報，為了保證業(yè)主的權(quán)益，只能犧牲后面的溢價”。

綠地與福建商會、莆田商會很早就打過交道，包括在北京大興、順義的項目。

李薊對業(yè)主們表示，其他項目都比較順利，現(xiàn)在昌平的合作出問題，是綠地與政府之間溝通的問題。綠地也很焦急，這不是一兩個客群的問題，而是好幾百個客群，其中很多客群跟綠地征戰(zhàn)過很多項目，綠地每一年每一個月指標的完成，都有賴于這些客群的投資回報，“這些人賺了錢才會跟著綠地再投資，如果在這個坑里陷住，綠地的時間以及公司整體的信譽也會陷在這里”。

綠地另一位負責人亦在此次談判中表示，9月20號之前會出一份延期說明，最晚在9月30日之前，如果上述方案，大家都同意的就簽，不同意的就退，這方面還要跟財務(wù)方面對接。

變相融資？

根據(jù)41位業(yè)主10月8日向無界新聞記者提供的匯總數(shù)據(jù)，莆田商會30位業(yè)主已付房款5652萬元，非蒲籍11位業(yè)主已付房款2058萬元。來自莆田商會的業(yè)主表示，該會鄉(xiāng)親們的投資總金額就達8億多元，其他非蒲藉投資者也不在少數(shù)。

部分業(yè)主從2013年7月份前后開始繳納房款。一位2013年12月開始投資的綠地中央廣場業(yè)主表示，當時銷售人員表示，該項目已經(jīng)銷售六百多戶。

一位來自福建莆田商會的業(yè)主說，2013年莆田商會的一百多戶業(yè)主，整層的投資綠地中央廣場。除了莆田的，其他省份的投資者也很多。不少人都是2013年7月開始交錢的，50%是交200多萬，部分業(yè)主的投資者更是多達兩千多萬元。項目已經(jīng)封頂，去年6月份到今年年初，處于停工狀態(tài)。

從今年6月份，業(yè)主們開始到項目售樓處了解情況，但售樓處什么都不知道。找過去的業(yè)主越來越多，綠地方面表示，按期交房沒問題。拖到8月底，綠地的答復(fù)是明年的十一月份再來拿錢。而合同的規(guī)定是，以書面形式提出退房申請，30天內(nèi)綠地要退錢。

按照業(yè)主此前與綠地集團北京京騰置業(yè)有限公司簽訂的定制開發(fā)合同，交房時間應(yīng)為2015年6月30日，已逾期超過60天，交房最后期限遙遙無期，違約金也一直沒給。莆田商會協(xié)助組織業(yè)主與綠地方面已經(jīng)進行多次談判。

9月24日，綠地集團京津事業(yè)部再次派出客服團隊與業(yè)主進行談判，最后約定在第二天集中進行退房申請。這次綠地給出的退房意向書的退房方案條款顯示，將退還客戶全部已付款，并按已付款的10%支付補償，客戶保留采取進一步措施的權(quán)利，并在2015年11月30日前退還全部款項的50%，2015年12月31日前退還剩余款項，退款日期相比綠地與業(yè)主簽署的定制開發(fā)協(xié)議約定的，相去甚遠。

上述定制開發(fā)協(xié)議顯示，綠地應(yīng)當自業(yè)主解除協(xié)議通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按業(yè)主累計已付款的10%再行向業(yè)主支付違約金。為此，業(yè)主選擇了繼續(xù)維權(quán)。

根據(jù)此前交涉，綠地集團京津事業(yè)部希望把交房時間調(diào)整到2016年5月31日，與此前約定的時間相差11個月，只是口頭保證，沒有書面的協(xié)議，沒有聲明也沒有對將來的承諾，關(guān)于退房也沒有手續(xù)。

根據(jù)業(yè)主與綠地集團京津事業(yè)部10月1日最新的交涉進展，現(xiàn)在部分蒲籍業(yè)主要退房，盡早拿回現(xiàn)金，綠地也已答應(yīng)。其余分散投資者沒有表達過統(tǒng)一的訴求。根據(jù)綠地的承諾，10月9日將會給出退房方案，在12月31日退錢。莆田商會相關(guān)負責人表示，已準備好訴訟交涉準備，在綠地不愿讓步的情況下，最終只能走向訴訟。

多位業(yè)主認為，現(xiàn)在要房要不到，要退錢，綠地又說沒有，而且違約成本只有每天萬分之一，接近銀行的活期利率，成本非常低?，F(xiàn)在如果要起訴流程一定很慢，綠地相當于變相融到了成本遠遠低于銀行貸款的資金。

多份業(yè)主與綠地簽署的定制合同顯示，綠地子公司北京京騰置業(yè)有限公司的法定代表人是石文紅，石文紅時任綠地集團副總裁、綠地集團京津事業(yè)部總經(jīng)理。石文紅已因牽涉一起融資賄賂案件而被捕。

根據(jù)新華網(wǎng)報道稱， 2008年受金融危機影響，銀行信貸緊縮，綠地集團融資困難無法交齊土地保證金。時任綠地集團安徽事業(yè)部董事長石文紅，找到時任安慶城投公司董事長、總經(jīng)理的張吉林要求幫忙。張吉林隨后個人決定從城投公司拆借5000萬元給綠地集團，此事結(jié)束后，綠地集團合肥置業(yè)有限公司送給張吉林121萬元用來答謝。

安徽省安慶市望江縣人民法院，通過官方直播庭審披露的信息也證實了上述的部分情節(jié)。

如今，石文紅擔任法人代表的公司(綠地子公司北京京騰置業(yè)有限公司)再次被曝隱瞞與政府之間的重要約定通過散售變相融資，業(yè)主的損失和責任由誰來承擔，目前還不得而知。(無界新聞記者蔣昌昭對此文亦有貢獻)